SASU et investissement dans des SCI

je me permets de revenir vers vous suite à notre échange

La SASU est enfin immatriculée, j’ai reçu mon extrait de Kbis.

cependant j’ai des doutes, des interrogations au sujet du code NAF APE qui m’a été attribué :

6831Z qui correspond aux agences immobilieres,

ma question est la suivante, dois je avoir une carte d’agent immobilier ou tout autres documents?

sachant que je vais faire que de la gestion de biens m’appartenant, gestion locative, achat/revente.

ma seconde interrogation est toujours la même, je n’ai pas pu avoir de réponses :

voulant créer une SCI comme discuté, en m’associant en nom propre avec la SASU.

le soucis est que l’on parle d’obligation d’avoir un commissaire aux comptes quand une société en controle une autre.

Ici, le SASU étant associée avec moi meme pour la création de la SCI.

auriez vous les reponses à ces questions ou un collaborateur expert comptable qui pourrait m’eclairer.

est ce juste une histoire de %? la SASU doit elle être à 49% et moi à 51% pour la création d’une sci sans obligation de CAC?

si cela n’est pas possible il faudra comme vous me l’aviez conseillé transformer la SASU en EURL, ou bien de trouver quelqu’un qui voudrait bien monter une SCI avec moi meme en étant tres minoritaire 1%.
ces interrogations m’aideront à débloquer la création de la SCI.

bien cordialement,

yassine

Bonjour,

En fait le CAC est souvent obligatoire dès 25% donc même à 49%… mais j’insiste, la loi de finances pourrait nous réserver des bonnes surprises…

Votre code APE est… curieux. Pour tout dire il m’emm…de un peu. Cela dit en soit il ne vous impose pas d’avoir la carte, c’est l’activité que vous faites effectivement qui peut vous l’imposer.

Quelle est concrètement l’activité de la SAS ?

En effet la loi pacte nous réservera biens des surprises qui je l espère iront dans mon sens.

Le but de la sasu a l initiale était d avoir la gestion locative de mes biens présents, et surtout la possibilité de la créer seul.

Pour ensuite m associer avec pour créer une SCI seul également.

Mais quand je vois la complexité de certaines lois, je me dis que j aurais mieux fait de créer une Sci avec un membre de ma famille detenant 1% des parts.

Du coup je me retrouve avec une sasu ( créée a la hâte je vous l accordé) et bloqué dans la création de la sci au vu des frais engendrés par l obligation du CAC pour une société en detenant une autre.

Cdt

Yassine

Bonjour, pour rejoindre le cas que Yassine.
J’ai 55 ans tout juste, inscrit demandeur d’emploi depuis une semaine, ARE ouvert à partir de fin mai 2018 pour 2 ans et demi, mes 25 meilleures années derrières moi, il me reste 8 ans et demi à cotiser au régime général pour avoir ma retraite à taux plein et mes 169 trimestres.
Mon projet : créer une SASU pour cotiser au régime général, me rémunérer au minimum à 150*smic/trimestre pour valider ceux-ci, cette SASU ( 71.12.12 : Services d’ingénierie pour projets de constructions, j’ai les compétences étant depuis 30 ans dans le métier) serait gérante pour le compte d’une SCI ou plusieurs SCI ( location de locaux commerciaux ).
Capital social de la SCI minimal, genre 500 € en numéraire.
La ou les SCI seraient détenues par moi-même 99% et ma femme 1%, SCI sous le régime de l’IS, donc dépenses liées à la gestion déductibles des revenus de la SCI.
En cas de bonne opportunité d’investissement, appel de fond par la SCI, injection en compte courant d’associé à la SCI du cash nécessaire.
J’ai 400 k€ investissable sous une semaine (compte courant + retrait partiel compte épargne vie sans frais jusqu’à fin 2019 car licencié en 2019+ compte épargne salarial de mon ancienne entreprise avec sortie sans frais), je ne veux pas emprunter à quiconque ni à une banque.

Une fois l’investissement fait et le locataire en place, la SCI encaisse les loyers, paie la SASU pour la gérance, amortie les immobilisations, rembourse le compte courant d’associé chaque mois pour avoir in fine chaque année un résultat à zéro, donc IS=0.

400k€ en immobilier commercial = 7% brut annuel soit 28 k€ annuel de revenu pour la SCI, dépense SCI : 12.6 k€ pour la gestion par la SASU (salaire 550€ + charges sociales 400€+ frais fixe 100€), frais d’entretien bailleur + taxe foncière : 5.4 k€ + 10 k€ de remboursement en compte courant d’associé
Je me rémunère via la SASU et le remboursement en compte courant d’associé à hauteur de 12x550+ 10000 = 16.6 k€ annuel, ce qui me suffit largement (propriétaire sans emprunts) + complément ARE pendant 2.5 ans en plus
Dans 9 ans, clôture de la SASU, retraite, passage en gérance de la SCI par associé majoritaire, éventuellement vente ultérieure du bien détenu par la SCI pour récupération du capital après paiement des plus values.
Qu’en pensez vous ? Ma question est vis à vis de la légalité du montage ou la mise en gérance de la SCI par ma SASU pourrait être apparentée à de l’abus de bien social vis à vis de la SCI ou bien assimilé la gérance par la SASU à de la fausse facturation ?

Autre possibilité: la création de la SCI avec associés: moi-même à 99% + personne morale à 1 % ma SASU qui serait le gérant rémunéré. Le montage me parait plus compliqué et sans intérêt en plus

Merci d’avance pour vos éclairages.

Je ne suis pas follement enthousiaste.

Votre schéma en SCI IS en particulier me contrarie. Car vous évoquez la possibilité de revendre le bien immobilier à terme ; or, là vous perdez le bénéfice du régime de taxation des plus values immos des particuliers.

Ajoutons-y que vous avez peut-être le souci du CAC si vous mettez la SAS gérant de SCI.

Et surtout, le caractère fictif de la SAS m’apparaît un peu trop nettement.

Vous êtes sûr à 100% de ne pas vouloir emprunter ? Vous avez un gros capital, 8 ans devant vous…

Bonjour à tous,

Je me permet de rejoindre votre discussion (et de la relancer) car sur le même problème rencontré par @yassine, je souhaites créer différentes SCI (à l’IS) via ma SAS en partenariat avec des investisseurs qui détiendront plus de 95% des SCI, et la SAS 5% au minimum.

Même avec seulement 5% de parts dans différentes SCI, la SAS doit elle nécessairement avoir un CAC?

Le montage en 3 sociétés défendu par @VincentB me semble très bien mais n’est ce pas trop complexe ? La SAS ne risque t’elle pas d’être considérée comme nulle, voir illégale si elle ne fait que cela ?

Merci d’avance pour vos réponses,

Bonjour,

'tention, la situation a évolué… il n’y a plus besoin de CAC en SAS si elle contrôle une autre société ! Je recommence à faire des SAS d’ailleurs. :grin:

Et de toutes façons avec seulement 5% même sous l’empire de la loi antérieure vous n’aviez pas besoin de CAC.

Non, c’est une holding financière, c’est pour de la gestion de patrimoine, cela n’a rien de suspect en soi.

Par contre votre schéma est à fuir. IS sur IS avec une très faible participation dans les cibles, c’est vraiment pas bon. Maintenant il faut voir la situation de vos investisseurs mais en ce qui vous concerne c’est vraiment pas terrible.

Merci beaucoup pour votre réponse rapide, pouvez vous m’en dire plus sur l’IS sur IS ? Vous voulez dire que je vais payer 2 fois 30% pour sortir l’argent, si je le sors sous forme de dividende ?

Si vous avez le moindre conseil, je suis toujours avide de l’avis d’autrui :slight_smile:

Merci d’avance,

Piotr

Non, faut pas pousser. :slight_smile:

Mais vous allez tout de même vous taper 5% de prélèvement pour frais et charges…

Vous voulais dire en plus des 30%, j’avoue que je ne suis qu’au debut de mon projet et n’ai pas encore forcement toutes les connaissances :slight_smile: ?

Je pense que par 30% vous parlez de la flat tax.

Si votre SAS a une participation - mettons de 7% - dans une SCI IS, et que la SCI fait un bénéfice, ledit bénéfice est soumis à IS dans la SCI.

Si la SCI distribue du dividende, ce que perçoit la SAS va évidemment gonfler le résultat de la SAS ; mais ces sommes ne sont pas soumises à IS dans cette dernière (sinon on paierait de l’IS deux fois sur les mêmes sommes !) ; on autorise donc la SAS à déduire de son résultat imposable à l’IS l’intégralité des sommes reçues de la filiale à l’IS à l’exception toutefois d’une quote part de 5% pour frais et charges.

Voilà.

Si ensuite vous distribuez une partie du résultat de la SAS, c’est soumis à flat tax chez vous évidemment, peu importe d’où vient l’argent.

Par contre si votre SAS IS a 7% dans une SCI IR, la SAS est imposée à l’IS sur la totalité de ce qu’elle a perçu de la SCI… mais dans la SCI il n’y a pas eu d’imposition du tout, c’est le principe de l’IR : donc au global, ce que l’on paye au titre de l’IS est moindre.

Bonjour tout le monde,

Je souhaite réaliser un montage pour créer une SCI avec d’un côté mon propore apport et de de l’autre côté les benefices de ma SASU.

voici ma situation:

  • J’ai une SASU (BNC, prestation de service) en IR crée au début de cette année, le choix de l’IR a été décidé au début en fonction de ma situation : 1 part fiscal et presque 7K de crédit d’impot à utiliser uniquement sur l’année 2019.

mon idée si c’est possible, est que pour l’année 2020 je crée une SCI avec les benefices de la SASU et mon apport personnel (pourcentage à definir au momentt de la création est fonction des fonds disponible)a fin d’acheter un petit bien et le mettre en location. Je suis actuellement locataire et je ne ccherche pas à acheter pour moi même.

Est ce que ce montage est possible entre ma SASU et la SCI ?

Merci pour votre retour

Bonjour,

C’est à dire ? Je ne vois pas de quel montage vous voulez parler…:worried:

Re bonjour,

Je parle du fait de créer une SCI avec comme associé : ma SASU et moi même .

Cordialement

Ah, ok, c’est pour ça que je ne comprenais pas : car je ne vois pas du tout l’intérêt si la SAS est à l’IR…

A priori, mauvaise idée. Si vous êtes parti sur une SAS IR, je ferais plutôt une SCI sans holding - voire un achat immobilier en individuel.

NB : faites très attention avec l’option IR 5 ans en SAS. Car au terme des 5 ans vous allez passer de plein droit à l’IS ; à ce moment là si vous l’avez oublié et mal anticipé ça peut faire mal.

Merci.

En fait la SAS en IR va devenir moins interessante l’année prochaine, mais reste comme meme sur papier mieux qu’une IS car j’ai un associé (minoritaire) dans la SASU.

Pour moi, l’idée est de faire baisser le benefice de la SASU en 2020, mais je compte racheter les parts de la SASU en moins de 5 ans.

Soyez vigilant pour ne pas vous vautrer lors du passage à l’IS. Vraiment. J’ai une peur bleue des options IR 5 ans mal gérées.

Et reste que le montage holding dans votre cas me semble peu pertinent.

J’ai encore le temps pour travailler et faire des simulations, pour cette année 2019 il y a plus rien à faire.

Pour 2020 , limite je pesserai en IS, pour éviter de se faire pieger après 5 ans si vraiment le montage SCI= SASU+ moi même. la SASU en IR est assez simple car à la fin de chaque année on est obligé de récuperer le benefice, donc au passage à l’IS le compteur est remis à 0.

Sinon, je n’ai pas compris pourquoi vous parler de Holding ? car je ne veux pas créer un holding. Peut être j’ai mal compris quelques choses.

Parce que :

C’est le principe même de la holding. :slightly_smiling_face:

Mais vous l’avez dit vous-même, vous voulez utiliser de l’argent provenant de la SAS. Or elle est à l’IR. Cet argent a donc déjà fait l’objet d’une imposition et vous pouvez désormais le sortir de la SAS librement sans payer le moindre impôt. Sortez-le et utilisez-le :

  • pour l’apporter en votre nom personnel à la SCI de telle sorte que cette SCI ne soit qu’à vous :
  • pour acheter en votre nom personnel.

Mais la SAS associé d’une éventuelle SCI, dans le contexte je ne vois pas l’intérêt…

Mais pourquoi l’argent sera déjà imposé ?

Si par exemple le bénéfice de la Sasu est 90k, la sasu donne 80k pour le capitale de sci, les associes de la sasu seront imposé juste sur 10k, c’est bien ca ou il y a quelque chose que j’ai mal compris ?

Sinon si je dois payer l’impôt sir les 90k même si 80 est versé au capital de la sci, effectivement dans ce cas ca ne sert à rien, d’ailleurs j’imagine la même histoire même si la sasu est en IS ?

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux