Bonjour à tous, je tiens à vous remercier de prendre un peu de votre temps pour lire mon message.
Je vis actuellement sur Paris et je souhaite faire l’acquisition de ma RP (j’ai déjà plusieurs appartements en location sans structure particulière).
J’ai actuellement une SASU et je vais me verser début 2023 1M - 1M2€ de Dividendes, je souhaite savoir si d’après vous il est plus interessant pour moi de faire => Bénéfice : 1M200€ - IS (25%) = 900K - Flat Tax-33% et (-3%) = 610K€ et investir en nom propre
Ou bien remonter ces dividendes vers une holding que je peux monter et investir dans un appart soit 900K€ environ (via SCI) ?
Mais ce montage m’a l’air chronophage et problématique car je vais donc devoir payer un loyer + gestion de la SCI
Malheureusement, il est difficile pour moi d’obtenir un crédit en tant que Président de SASU (je me verse seulement 2K€/mois pour éviter une tax PUMA) et même pour louer un logement ce n’est pas toujours évident
Merci à vous !
Si j’ai oublié des éléments ou des précisions, n’hésitez pas à me le dire
Le terme investissement me semble mal chosi pour l’achat de la RP.
En principe je le déconseille avec énergie. L’achat de la RP dans le cadre d’un montage IS est normalement à fuir car outre le problème du loyer on perd l’exonération d’imposition sur la plus-value immo lors de la revente…
Depuis combien d’années distribuez vous de tels dividendes ? Est-ce une année exceptionnelle ?
En cas de récurrence, vous pourriez prétendre à un emprunt, en trouvant une banque qui accepte de prendre comme revenus la moyenne des 3 dernières années de dividendes. Tout dépend aussi de votre niveau d’endettement / de revenus avec votre patrimoine immobilier locatif actuel. (Et à condition que le versement de dividendes soient pérenne et qu’il vous permette de supporter la charge de crédit dans les années à venir, qui ne sera pas neutre en cas d’emprunt de 800-900K€.)
Vous pourriez également choisir de distribuer et de placer les capitaux au sein d’un contrat d’assurance vie ou de capitalisation, qui serait pris en garantie par votre banque dans le cadre d’un prêt in fine, en espérant que les intérêts de placements soient supérieurs aux coût du crédit.
Je vous déconseille également la remontée de trésorerie dans une holding qui achètera la RP pour tous les inconvénients que vous et Me BILLETTE avez cité. J’ajouterai aussi que ce schéma vous ferait perdre certains avantages fiscaux (abattement IFI et succession) et le cas échéant, la protection de votre conjoint.
