Apport en nature d'un bien immobilier de SASU à SASU immobilière

Juridique
1

Bonjour et merci pour votre temps.

L’objectif est d’investir les capitaux propres d’une SASU fournissant des espaces virtuels et logiciels en tant que service [1] dans de l’immobilier locatif (mixte/à rénover).

Nous pensons que le plus simple pour faciliter la gestion administrative sans passer par une holding ou tenir des comptes consolidés serait de créer une SASU immobilière [2] indépendante mais détenu par [1].

étape 1 - acquisition d’un premier local mixte via [1]
étape 2 - création de la SASU immobilière détenu par [1] en y apportant le local (avant rénovation) comme capital de départ
étape 3 - apport des fonds nécessaires à la rénovation par [1] via compte associé dans [2] pour éviter la dette bancaire
étape 4 - une fois le premier espace de bureau rénové, mise en location et remboursement des fonds du compte associé de [2] vers [1].
étape 5 - répétition des étapes précédentes jusqu’à rénovation total du bien.

Le local de 400 m2 comporte 6 pieces qui une fois rénovées seraient louées en suivant la répartition ci-après (dans l’ordre de rénovation):

Piece 1 : bureaux de sasu [1]
Pièce 2 : local commercial d’une SASU de e-commerce [3]
Pièce 3 : appartement loué à la personne physique détenant les parts de [1], [2] et [3]
Pièces 4, 5 et 6 : locaux ou bureaux pour activités indépendantes de [1], [2], [3] et leur détenteur

Est-ce que ce type de montage est légalement et fiscalement convenable? Si non, qu’auriez vous fait différemment?

2

Bonjour,

Pas tout compris et notamment qui apporte le local.

Mais :

1 -

…or la SAS actuelle devient précisément une holding mixte…

2 - SAS holding mixte = totoz.gif

3 - Pourquoi diable la société immo doit-elle être une SAS et pas une SCI ???

4 - On finance avec des apports en cc ce que je critique habituellement vertement car c’est risqué (on remboursera avec les recettes de la cible ? Relisez l’histoire de Perrette et du pot au lait, on n’imagine pas à quel point Jean de La Fontaine reste un auteur moderne…) et parce que l’on ne sort pas du tout de façon définitive les fonds de la SAS IS et que la question se posera à terme (du coup si c’est pour se taper de la flat tax à ce moment là…) ; mais en plus là ce risque n’a aucune justification par rapport à un apport en capital puisque de toutes façons la société immo est à l’IS dans votre schéma ! Or on fait ça en général pour avoir une SCI IR…

Bref, si vous cherchez la simplicité je suis résolument perplexe.

Non au projet d’art 56-1-2 du Code pénal et à la suppression du secret professionnel de l’Avocat. Le secret professionnel est une garantie essentielle des libertés fondamentales.

Soutien aux magistrats et personnels des greffes. Le service public de la justice est aussi une garantie essentielle des libertés fondamentales.

3

Merci de la réponse rapide Maître Billette. Je vais tacher d’être plus claire.

1 - Holding Mixte noté!

2 - Holding Mixte = enfant qui pleur, en période de noël, pas bon…

3 - Sur la question de SASU immo vs SCI, le président est non rémunéré, marié au régime de la communauté légale, les boites sont à l’IS, la politique de dividendes est zero et comme vous l’avez suggéré ailleurs sur le forum, mélanger IS et IR n’est pas conseillé. De plus les capitaux sont dans la SASU de dév web (celle qui apporte les capitaux).

4 - Sur la question de l’apport en nature, j’ai simplement lu ici, je cite:

Dans le cadre de la constitution d’une SASU, la loi n’impose aucun capital social minimum. Cela signifie que la société peut être créée avec seulement 1€ de capital. Toutefois, pour que la structure soit considérée comme immobilière, l’actionnaire a l’obligation d’apporter au moins un bien immobilier lors de sa création, par le biais d’un apport en nature.

" on remboursera avec les recettes de la cible ? "

Bonne question dont la réponse est non. Le remboursement se fait a partir des revenus mensuels de licence de logiciel. Le volume stable depuis 2 ans d’activité permet d’obtenir une capacité de remboursement sans risque même si la banque le voit d’un oeil différent. Evidement un tantinet soit peu de dette bancaire augmenterait le stresse sur la boite de dev donc l’un dans l’autre pas besoin de la banque.

Il faut juste arrivé à temporiser en attendant de ramené les recettes d’une 2nd activité e-commerce (achat/vente de marchandises) qui ne rentre ni dans l’activité de développement informatique, ni dans la gestion propre d’un local immobilier.

Les loyers seront perçus dans le but de continuer la rénovation au fil des mois ainsi que de marquer noir sur blanc la valeur de l’avantage. Pas de rémunération occulte ni de contournement de la taxe (évitons juste la quintuple taxation).

Même si sur le long terme l’activité immo doit quand même porter ses fruits, sur le court terme ce sont les bailleurs que ce montage vise à éviter.

Est-ce que cela vous semble plus claire?

4

Et en quoi cela conduit à choisir la SAS et non la SCI ?!

HA HA HA !

Legalplace. Seriously.

Au passage je m’interrogeais sur qui apporte le bien et j’ai toujours pas la réponse…

J’ai rigoureusement rien compris. En toute logique l’emprunt est en bas, les redevances sont en haut, donc…

Ahem ahem touss touss. :pleading_face:

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Encore une fois merci pour vos réponses qui ont le mérite d’être pédagogiques en poussant à la réflexion.

En rien, juste un complément d’info pour « sonder » votre opinion :slight_smile:

Plus sérieusement, je répondrais sans trop m’avancer, qu’il n’y a pas de deuxième associé et que l’investissement est réalisé à but commercial.

Je m’y attendais :sweat_smile: mais en soit cela n’est qu’un détail. Le capital peut être apporté en numéraire avant/au moment de l’aquision du bien, ce qui amène a votre question:

Le président n’a pas de capital à apporter (ou alors il faut passer par la case dividendes pour réinjecter dans la SAS/SCI).

De ce fait pour éviter la taxe sur dividendes la SAS Dev Web veut acheter comptant un bâtiment avec les bénéfices « report à nouveau », pour y implanter ses bureaux, un stock e-commerce voir plus ci-affinité.

Si SCI convient mieux à la pratique qu’il en soit ainsi mais pourquoi rapatrier le capital côté président lorsque l’on peut capitaliser les bénéfices réalisés côté SAS?

Je précise encore que dans l’idée initiale les rénovations qui suivront l’aquisition seront auto-financés par au moins 2 loyers perçus:

  • de la fille à la mère ( Immo > Dev Web ) <------holding mixte :tired_face:
  • de la fille à la soeur ( Immo > E-commerce )

Jamais deux sans trois

6

Je ne vois pas en quoi.

Bon alors là clairement il va vous falloir un conseil en chair et en os. Sérieusement je ne comprends pas un traître mot à ce que vous dites. Je n’ai rien compris à qui fait quoi et à qui apporte quoi.

A la limite si vous voulez vraiment à toute force n’avoir que deux sociétés et faire l’immo à l’IS vous faites une holding sous forme de SCIGP qui achète l’immeuble et vous mettez la SAS existante en-dessous…

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Merci Maître,

Sans abuser plus longtemps de votre temps je prends note de la forme SCIGP.

Un conseil en chair et en os ou virtuel ne changera rien à mes lacunes de communication ni de gestion. Je vais donc dans un premier temps retourner à mon activité principale en attendant d’avoir les moyens de mes ambitions.

8

Vous vous trompez sur votre dernière affirmation. Le dialogue est la forme la plus productive de communication, on le sait depuis Platon…

Un forum a ses limites, une commmunication purement écrite aussi. Un conseil saura, s’il y a des points peu clairs, vous poser les bonnes questions pour les clarifier… et il saura aussi dissiper les incompréhensions nées de lectures trop hâtives sur les internets. Il faut juste y passer le temps nécessaire, c’est tout.

Pour moi ce que je comprends c’est que vous souhaitez une structuration IS et que l’argent est dans une société d’exploitation à l’IS. Cela m’oriente furieusement vers un schéma holding. Bon. Mais ça ne nous mène pas bien loin… car il y a 36 façons de réaliser un tel schéma et aucun montage standard. Il faut avoir une idée exacte de la situation de départ et de vos souhaits à terme et là je suis dans le flou…

Pour vous donner une idée j’ai terminé des écritures dans un dossier contentieux cet aprèm’, le récap’ des faits à lui seul prend deux pages sur dix et c’est un dossier relativement simple…

Vous noterez que cet échange a permis de mentionner La Fontaine et Platon, y a du level, là, quand même, zut quoi. :blush:

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