Choix SCI - Achat

Bonjour à vous, je souhaiterai avoir vos avis sur le choix du montage financier dans le cadre d’une SCI en espérant vous donner l’ensemble des éléments vous permettant de juger.

La situation :

  • Achat d’une maison en viager avec uniquement un bouquet et pas de rente. Les personnes sont âgées de 78 ans.
  • Pas de soucis sur le financement (prêt d’une banque ou bien d’une société m’appartenant). Crédit de type In fine
  • A titre personnel, je préférerai créer un déficit foncier pour mes impôts mais cela n’est pas une obligation
  • Les actionnaires de la SCI seront moi et mon épouse
  • Valeur du bouquet 230K€ et estimation du bien si libre 430K€
  • Actuellement, nous ne savons si lors du décès des actuels propriétaires, nous l’occuperons pour y faire notre résidence principale, si nous la mettrons en location ou bien en vente. Cela dépendra essentiellement du moment où cela se produira. Je pense que dans l’idée du montage, il faut partir sur le cas le plus contraignant c’est-à-dire la vente.
  • Au niveau de notre résidence principale, nous sommes locataire d’un bien appartenant à une SCI à l’IR

Aussi, je préfère les montages simples et compréhensibles par le commun des mortels.

En vous remerciant pour vos différentes idées.

Bonjour,

…ce n’est donc pas un viager mais une vente à prix fixe ?

Si la société est à l’IR logiquement ce sera le cas puisque la SCI sera sans doute déficitaire, en l’absence de loyer.

…vous êtes sûr que vous devez acheter en SCI du coup ?

Bonjour, il s’agit bien d’un viager (le bien restera occupé par les actuels propriétaire jusqu’à leurs décès). Effectivement, il ne souhaite qu’un bouquet et pas de rente.

Je suis d’accord avec vous car la création d’une SCI complique déjà un peu les choses par rapport à un achat en nom propre mais dans ce cas il n’y aurait pas la création d’un déficit foncier.

Mon principal soucis dans cette affaire étant le jour où je désire revendre ce bien étant donné qu’il aura été acheté avec une décote compte tenu du fait que cela est un viager. La plus value de sortie sera donc importante.

Bonjour,

Je suis dans le même cas… en recherche d’informations sur la meilleure fiscalité à trouver pour un achat en viager. Potentiellement j’achète une maison pour la moitié de sa valeur sur un horizon de 13-14 ans. Valeur que je pourrais augmenter par la suite en agrandissant le bien. La possibilité de plus-value après travaux est de 200k, voire plus. Pour l’instant je le fais en nom propre. Je sais que la seule façon en nom propre de ne pas payer de plus-value est d’en faire ma résidence principale au moins pendant un an. Ce qui serait toujours plus rentable pour moi, même si je ne perçois pas de loyer, que de payer 25% de plus-value.

Toutefois je sais que je vais avoir de travaux à réaliser dedans, pour l’entretenir, mais aussi pour lui donner plus de valeur, ainsi que quelques charges. Je me pose la question si dans un futur proche il ne serait pas intéressant de le faire dans le cadre de création d’une SCI où j’amènerai la maison dans le capital, voire même de créer une holding puisque je souhaite investir dans d’autres biens. Ce qui me permettrait de l’amortir et de diminuer personnellement mes impôts, puisque seule la société civile immobilière imposée à l’IR – SCI transparente – offre la possibilité aux associés de diminuer leurs revenus personnels globaux en vue de réduire le montant de leur impôt. Reste donc l’histoire de la plus-value.

J’ai lu que dans le cadre d’une SCi, il est possible selon certaines conditions de ne pas payer de plus-value :

  • Lorsque le logement est mis à disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, et qu’il l’occupe à titre de [résidence principale], l’associé en question bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de l’immeuble.
  • Lorsqu’un associé n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédant la cession, qu’il vend un bien immobilier pour la 1ère fois – par l’intermédiaire de la SCI – et qu’il remploie le prix de vente pour acheter sa résidence principale dans un délai de 24 mois, il est exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente de l’immeuble.
  • Les associés bénéficient d’une exonération de plus-value lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 €.
  • La SCI n’est pas assujettie à l’impôt sur la plus-value immobilière lorsque le bien est vendu pour réaliser des logements sociaux.

Le schéma semble-t-il pertinent ? Ou est-ce que je me plante dans ma réflexion ? Y aurait-il d(autres alternatives ?

Bonne journée à tous,

Fabrice

Ce n’est donc pas un viager amha.

Bin si.

Sauf que je m’avise soudain d’une chose : pour qu’un déficit foncier à l’IR soit déductible il faut que le bien soit loué. Autant dire qu’ici c’est raté, SCI ou non. En plus vous serez sans doute nu-proprio or ce sont les usufruitiers qui peuvent déduire un éventuel déficit…

Pas sûr… car vous aurez l’abattement pour durée de détention…

Pas compris… quid ?

Fixed.

Disons que tout ce que vous écrivez est ok sans holding. Avec une holding, par contre, on se retrouve avec une SCI soumise aux règles de l’IS et donc au régime des plus values pros.

…sauf montages particuliers mais on sort du cadre du forum.

Bonjour,

Merci Me pur vos réponses. Dans le cadre d’un viager, l’abattement pour occupation n’est donc pas considéré comme un loyer ?

Quand je dis que « seule la société civile immobilière imposée à l’IR – SCI transparente – offre la possibilité aux associés de diminuer leurs revenus personnels globaux en vue de réduire le montant de leur impôt. », je veux dire qu’à priori on peut imputer le déficit de la société civile sur nos impôts personnels.

Mais si le déficit n’est pas possible sur un bien non loué, dans le cadre du viager cela ne vaut sans doute pas la peine. Après je suis preneur de toutes suggestions si il y a des montages possibles avec un achat en viager. Hors forum, et dans un cadre professionnel…

Non puisque l’on est sur un usage au titre d’un usufruit, non d’un bail. Cet abattement c’est juste une modalité de calcul des droits d’enregistrement.

Ah, par opposition à SCI IS vous voulez dire ? En ce cas oui, c’est exact.

Pas de déficit déductible hélas selon moi.

Volontiers. Je vous dis d’emblée qu’il n’y aura pas forcément de solution miracle… plutôt des erreurs à éviter. :slight_smile:

Ainsi dans votre cas et au vu des besoins exprimés, un rattachement à une holding me semble une très mauvaise idée a priori. Parti comme c’est je ne vous conseillerais pas une holding dans votre cas…

Bonjour,
J’ai besoin d’un conseil juridique autour de l’acquisition immobilière qu’on apprêt à faire.
Je suis coach et formatrice en développement personnel, actuellement sous statut auto-entrepreneur. J’ai décidé d’acheter une maison (et je viens d’en trouver une qui me convient!) pour la transformer en local professionnel pour y faire mes formations et accompagner mes clients.
Je suis mariée et mon mari me suit dans mon projet. Comment peut-on faire pour optimiser ce projet coté impôts?
Nous avons pensé à créer une SCI IR pour acheter cette maison, la louer à titre gratuit à ma société (éventuellement j’ai pensé à transformer mon autoentreprise en SASU). Peut-être dans ce cas, c’est mieux de créer déjà le SASU et ensuite créer la SCI entre mon mari et ma SASU?
Au niveau du crédit, c’est nous, en tant que personnes physiques qui donnons l’apport et supporterons le crédit. Sans la création de SASU, en restant en statu actuel d’autoentreprise, puis-je me louer à titre gratuit les locaux pour mon activité professionnelle?
Est-ce intéressant à faire?
Merci

Attention si vous parlez de "location à titre gratuit à un professionnel du droit vous vous exposez à une réaction brutale : ça et « bail de location » ça a le don de nous énerver à donf. :grimacing:

Je l’ignore.

Ben non.

Pas du tout. Pourquoi ne faites vous pas de loyer ?!

Merci pour votre réponse.
J’ai trouvé sur les modalités de fonctionnement de la SCI IR qu’il était possible de faire profiter à titre gratuit du bien immobilier les associés. Si c’est à usage habitation, alors, pas d’impots ni déclaration. Mais comme c’est pour l’usage professionnel, alors il y aura une déclaration de « loyers fictifs » à déclarer.
Pourquoi pas louer? La SCI peut louer à tout le monde? Un particulier ou l’entreprise ou l’association?
C’est vrai que s’il y a des loyers, c’est plus facile de rembourser le prêt immobilier.

On a décidé de créer une SCI IR : mon mari - moi - ma société SASU. SASU va payer un loyer à la SCI ce qui va rembourser le prêt immobilier. Et de temps en temps je vais mettre de l’argent dans SCI issu de mes bénéfices SASU - pour le bon fonctionnement de la SCI, le remboursement du prêt, les charges etc. ça marche comme montage?

Non.

C’est pas comme ça que ça marche…

Il faut que les recettes de la SCI couvrent ses charges.

Désolée, je ne comprends pas votre réponse. Pourquoi ce montage en SCI IR détenue aussi par ma société - ne marche pas? J’ai lu que beaucoup de personnes en profession libérale utilise ce type de montage pour que leur société paie un loyer pour le local professionnel à leur SCI. En quoi c’est un problème de louer à sa SCI par sa SASU? Moi, je vais utiliser la maison comme local professionnel.
Merci.

Bien sûr que oui ce schéma est courant ! Le souci est que vous le comprenez mal. Vos équilibres financiers ne sont pas maîtrisés. Il faut que les loyers couvrent les charges.

Merci.
Je pensais également louer ce local à d’autres professionnels, en complétant ainsi le loyer total pour la maison. Mais si les loyers ne sont pas suffisants pour payer l’emprunt de la banque, il y aura bien un déficit foncier, non? Le loyer pour la maison qu’on achète dans notre secteur doit être autour de 1200€. Le crédit pour 12 ans - on aura à payer autour de 2000€ par mois de remboursement du crédit. Donc, il faudra injecter de l’argent dans la SCI pour qu’elle ne soit pas déficitaire : soit nous personnellement, soit la SASU. C’est pas ça?

C’est ce qu’il faut éviter… en ayant des locataires. Et je conseille tout particulièrement s’il faut malgré tout se résoudre à faire des avances de tréso qu’elles viennent directement de la SAS.

Merci.
En quoi est-ce que c’est intéressant de mettre sa société dans le montage de SCI? Pourquoi ne pas laisser juste une SCI familiale et louer le bien à sa société (comme on aurait pu louer à n’importe qui)?

Les réponses sont multiples :

  • cela permet de sortir des fonds de la société d’exploitation si elle est à l’IS en franchise de taxation sur les dividendes ;
  • cela permet de concentrer les revenus dans une seule société de tête ;
  • etc…
Proposé avec ❤ ️par Camille Roux