Avec ma femme, nous détenons en nom propre 13 logements loués sous le statut LMNP, En 2021, nous devrions dépasser les plafonds et passer automatiquement sous le statut de LMP avec l’obligation de payer des cotisations sociales, ce que nous ne souhaitons pas étant tous les 2 salariés.
Nous pensons donc créer une SAS avec un capital de 5 000 € ou nous serions associés à 50/50.
L’idée étant d’apporter lors de la création un immeuble de 3 logements plus un autre studio d’une valeur totale de 143 000 € dont les emprunts restant à courir sont de 147 000 €, L’apport aurait donc une valeur de 0 €, Le reste des logements continueraient à être loués sous le statut LMNP,
Les questions sont les suivantes :
Est ce possible d’apporter des biens immobiliers avec les emprunts restant à courir ?
Le commissaire aux apports est il obligatoire si la valeur de l’apport en nature est nulle et pas conséquent inférieur à la moitié du capital ?
Puis je rédiger moi-même les statuts et annexer les actes de transferts de propriété établis par un notaire ou doit-on passer obligatoirement par un notaire pour la rédaction des statuts ?
Les frais liés au transfert de propriété se limitent ils à 5 % de la valeur de l’apport , 0 € dans notre cas ou doit on de nouveau payer tous les frais de notaire,
Pensez-vous que ma stratégie soit la bonne pour éviter de passer par la case cotisations sociales ou il existe un moyen plus optimal,
J’ai 47 ans, je suis marié et j’ai 3 jeunes enfants et non imposable. Nos revenus salariés annuels sont de 42 000 € avant abattement des 10 %. Les recettes de nos locations devraient atteindre 48 000 € en 2021 pour un résultat de 0€
Je ne comprend pas pourquoi la valeur est de 143000 € puisque j’apporte les biens avec les emprunts restants à rembourser. C’est la SAS qui remboursera ensuite les emprunts.
Quel serait la façon la plus optimale pour éviter les cotisations sociales sur le résultat et surtout sur une vente ultérieur. Les cotisations seraient dues sur la totalités des amortissement ?
La limite de 50% des revenus professionnels est avant ou après déductions des frais réels. Les recettes prise en compte pour le calcul du plafonds sont bien les loyers et toutes les provisions sur charges même si elles sont ensuite remboursées par les locataires.
Parce que l’on prend en compte la valeur brute des biens apportés…
Avant. Vous fatiguez pas : vous dépassez les seuils du LMP… et j’espère pour vous que ce n’est pas déjà le cas en 2020…
Pour vos autres questions posées désolé mais là on sort du strict cadre de l’info sur un forum. Il y a sans doute des façons de faire ce que vous voulez mais ce ne sera ni simple, ni bon marché, ni dénué de risques…
Le plus simple est donc de passer en LMP, les cotisations SSI seront environ 1 200 € par ans pour les 10 prochaines années et je n’ai pas l’intention de vendre avant 15 ou 20 ans et les lois auront de nouveau changées.
Bonsoir,
je pense que votre idée est bonne, mais la SAS sera soumise à l’IS.
Donc les bénéfices seront taxés à l’impôt société et ensuite à votre niveau.
Les loyers de vos appartements vont peut-être être soumis à TVA.
Dans tous les cas, il faut un commissaire aux apports, un notaire pour faire l’acte.
Il faut voir le coût total, cela peut permettre de payer des cotisations forfaitaires pendant
plusieures années.
Il faut aussi penser à la plus-value d’apport, et avoir l’accord de la banque pour faire l’apport.
Tout reste à savoir si le jeu en vaut la chandelle et si on n’est pas dans un abus de droit.
Mais je reste sur votre idée de constitution de société, peut-être une SARL de famille,
ce qui ne ferait pas partir la société à l’IS;
A méditer.
Bien à vous.
D.C.