Création d'espace de coworking via ma SARL

coworking
statut-juridique

(Guillaume) #1

Bonjour à tous,

Je suis actuellement Freelance (Statut SARL unipersonnelle) et partage un bureau avec un autre free également à son compte. Nos activités respectives prospérant on a de plus en plus recours à d’autres Free qui viennent bosser avec nous, du coup notre petit bureau de 30m2 devient vite petit.

J’ai repéré un bureau de 140m2 que je pensais louer et ouvrir sous forme d’espace de coworking à d’autres freelance, notamment à ceux travaillant déjà avec moi.

J’ai creusé un peu la chose, et j’arrive à la conclusion qu’en faisant un bail professionnel avec le propriétaire (afin d’éviter les échéances triennales) qui précise bien mon droit à la sous-location puis en faisant des contrats de prestations de services aux coworkers (salle de réunion, internet, réception de client et courrier, salle de pause) cela avait l’air de tenir la route.

Quelques questions se posent tout de même :

  • ma société est une société de services informatiques (création web etc) est-ce un soucis si elle a des revenus locatifs ? (si l’espace se remplit à 100% il devient rentable et génère des bénéfices)
  • je n’arrive pas trop à voir ce qu’il va en être de la CFE, je vais devoir la payer sur la surface totale ?
  • je peux passer (à peu près) autant de choses que souhaité pour meubler le dit espace ? J’envisage notamment des canapés, un baby foot, une cuisine etc. pour en faire un vrai espace agréable ou travailler.
  • le fait que des coworkers domicilient leur entreprise dans le local engendre t’il un coût pour moi ? (du point de vue juridique je n’ai trouvé que cette contrainte: https://www.prefecturedepolice.interieur.gouv.fr/Demarches/Professionnel/Activites-reglementees-et-police-administrative/Societes-de-domiciliation-d-entreprise)

Si vous êtes coworker :

  • quels types de contrats avez vous avec votre espace de coworking ?

Je suis preneur d’avis légaux ou de tout retours d’expérience sur le sujet.

Merci.


(Vincent BILLETTE) #2

Bonjour,

SARL IR ou IS ?


(Guillaume) #3

Bonjour, à l’IR.


(Vincent BILLETTE) #4

Alerte.

Soit vous faites de la location immobilière et vous allez générer du revenu foncier dans une structure qui je suppose est aux BIC. Le bail ne peut pas être un bail pro.

Soit les prestations accessoires que vous fournissez font de l’activité une activité commerciale BIC mais en ce cas le bail principal est obligatoirement commercial.

Et faire de la domiciliation dans un local dont vous êtes simple preneur à bail, c’est casse-gueule en termes de sécurité juridique.


(Guillaume) #5

Hum.
Si je comprends bien, c’est donc obligatoirement un bail commercial. Je peux peut-être voir avec le propriétaire si on peut ajouter au bail une clause de rupture amiable, j’ai vu que c’était faisable.

Pour la domiciliation, à la limite je peux m’en passer dans un premier temps je suppose, surtout que la location ne serait qu’à moyen terme (2-3 ans), si le projet tient la route, j’envisagerai d’investir via une SCI dans un bâtiment et la donne changera.


(Vincent BILLETTE) #6

Pardon ?


(Guillaume) #7

Sur le site de la CCI Paris, ils disent que la résiliation amiable est faisable, donc pourquoi ne pas porter au bail une clause qui dit que les parties peuvent s’entendre pour une telle résiliation en y fixant les conditions, par exemple un préavis de 6 mois, non ?


(Vincent BILLETTE) #8

Non.

Vous pouvez toujours mettre un terme amiablement à un contrat à exécutions successives par une convention de résiliation amiable conclue postérieurement par application de l’adage “ce qu’un contrat a fait, un autre contrat peut le défaire”.

Mais en aucun cas vous ne pouvez le faire par anticipation dans le contrat initial si cela viole des règles d’ordre public. Ici, vous transformeriez votre bail commercial en un bail à durée indéterminée : or, un bail commercial est obligatoirement à durée déterminée de 9 ans ou plus - et cette règle est d’ordre public.


(Guillaume) #9

OK je comprends.
Donc en gros, j’en parle oralement à mon bailleur, et j’espère que le moment venu il sera ok pour faire cela. Cela se jouera donc sur la bonne intelligence de chacun.

Donc conclusion :

  • bail commercial classique avec clause indiquant la possibilité de sous-louer.
  • si besoin de résilier avant, possible mais au bon vouloir des parties
  • contrat de prestations de services pour les coworkers
  • et j’évite la domiciliation tant que je ne suis pas propriétaire des murs.

Il me reste à voir l’histoire de la CFE, mais j’imagine qu’un déplacement en mairie m’aidera à y voir plus clair.

Merci beaucoup pour ces réponses, c’est très appréciable.


(Vincent BILLETTE) #10

Un futur dossier contentieux donc. :relieved:

Non, pas forcément. Ainsi que je l’évoquais il y a pifométriquement plusieurs hypothèses possibles.

Le bail commercial c’est si vous faites une location à votre société existante. Mais attention, il faut que votre activité de mise à disposition d’espaces de travail soit BIC.

L’activité de co-working ce peut être assez piéju :

  • soit vous mettez à dispo un espace de travail… + autre chose : accès internet, mobilier… c’est du véritable coworking ; activité commerciale BIC : mais attention, vous gérez un ERP…

  • soit vous mettez à dispo un espace de travail nu épicétou ; en ce cas activité immo et c’est du revenu foncier… et selon le schéma retenu le bail initial ne sera pas forcément commercial.


(Guillaume) #11

Ou pas. Je prends plutôt un risque sur la bonne foi du propriétaire. S’il me la fait en l’envers, j’en suis pour mes frais.

Ca sera indubitablement ce cas-ci. Je vais vérifier auprès de ma comptable pour le BIC.
Pour l’ERP il faut que je me déplace en mairie voir ce que cela implique…
A priori ca serait type W catégorie 5 (moins de 200 personnes) la plus souple donc et déclarative. Il faut que je creuse ce sujet car ce que j’ai lu parle surtout d’aménagement de locaux, dans le cas de la location ca semble moins clair.


(Vincent BILLETTE) #12

Je confirme à 95%.


Proposé avec ❤️par Camille Roux