J’ai besoin de conseils pour le projet ci-dessous que j’envisage :
Je souhaite investir dans un projet immobilier aux côtés d’autres associés (achat bien immobilier + location du bien à 3 locataires dont 1 boîte de nuit et 2 locaux de bureaux) :
à hauteur de 25% dans la Sci qui détiendra le bien immobilier
à hauteur de 25% dans la société qui exploitera la boîte de nuit
Je précise qu’il me faudra apporter environ 60k€ de fonds propres pour cela (le reste sera emprunté par la Sci ou la société qui exploitera la. Boîte de nuit)
Je précise également ma situation personnelle : je suis salarié et dans la tranche d’imposition à 45%.
Quel montage me conseillez vous pour cela ?
J’envisage (mais il y a peut être mieux…) :
création d’une holding (sasu ?) à vocation de participations dans d’autres sociétés
investissement en direct de la holding dans la Sci et la société qui exploitera la boîte de nuit
holding soumise à l’is (ainsi, si j’ai bien compris, je serai imposé à l’is dans la Sci et la société qui exploitera la boîte de nuit, puis à hauteur de la flat tax de 30% lorsque je distribuerai des dividendes- mais je les reinvestirai plus probablement ; pas d’impôt is sur la holding étant donné le régime mère fille)
plus tard, cela permettra éventuellement de réinvestir les bénéfices dans d’autres participations ou via Sci sous la holding
Cela vous paraît il correct ?
Vaut-il mieux créer des sociétés sous la holding pour investir dans la Sci et/ou la boîte de nuit ? Ou est ce OK de le faire directement ?
Est ce que ce n’est pas un peu compliqué pour uniquement 60k à investir ? Cf frais de gestion /compta annuelle etc…
Sur le principe oui. Mais il y a un peu trop d’inconnues dans votre description.
Tout d’abord, il nous manque le régime fiscal des deux sociétés - immobilière et d’exploitation ; si elles sont à l’IS, la holding n’a pas d’intérêt fiscal dans l’immédiat… sauf si il est décidé des distributions de dividendes dans les deux sociétés et ça on n’en sait rien ; notons que pour ça il faudrait qu’elles soient bénéficiaires d’emblée : et ça on n’en sait rien non plus.
Cela étant, si vous vous attendez à des dividendes dans ces deux sociétés, une holding IS peut être justifiée. Mais uniquement à mon avis si vous avez en perspective la création d’un patrimoine à partir de ces ressources. Si vous voulez distribuer les bénéfices de la holding en payant la flat tax ce que vous semblez envisager, je ne vois pas l’intérêt, j’investirais dans les deux sociétés à titre personnel.
Jamais plus de deux étages dans la fusée.
Le montant de l’investissement présent importe peu. C’est l’avenir qui doit dicter le montage ; est-ce que j’escompte des dividendes significatifs et qu’est-ce que je veux en faire ?
Accessoirement, investir dans une boîte de nuit en ce moment, rien ne presse amha…
Oui rien ne presse en ce moment pour ce type d’établissement ! L’ouverture ne serait pas pour tout de suite, le temps d’acheter l’immobilier puis de faire les travaux etc…
Pour répondre à vos questions : en effet les societes seraient à l’is et le montage aurait un vrai intérêt pour réinvestir ailleurs avec les éventuelles bénéfices (qui seraient immédiats pour la partie immo et à voir pour la boîte de nuit).
Ce qui m’embête dans l’investissement à titre personnel c’est d’être actionnaire en direct en termes de responsabilité. En particulier pour la boîte de nuit. Mais je me trompe peut être ?
Le 2e sujet ce sont les frais : bien vu votre réponse ; en revanche à titre Perso j’évite à court terme les frais de gestion / comptable etc, qui représentent tt de même une bonne part des bénéfices escomptés…
Quand vous dites jamais plus de 2 étages dans la fusée : la holding + 1 étage en dessous ? Y a til un intérêt à ce que la holding ne soit pas en direct sur les différents investissements ? Quel intérêt d’un étage en dessous ?
Autre question : peut-on bénéficier à votre avis de la réduction d’impôt pour les investissements dans les pme (18%) pour les 2 sujets : Sci qui détient l’immobilier ? Sarl qui détient la boîte de nuit ?
Personne ne devrait être à 45%, il devient urgent d’y remédier, et les crédits d’impôts ne pourront pas grand chose pour vous (plafond à 10k).
Votre interrogation sur les frais de gestion / compta me conduit à penser qu’il s’agit vraisemblement de votre 1er investissement en tant qu’entrepreneur.
Si c’est votre salaire qui vous fait passer la tranche des 45%, vous avez largement de quoi emprunter une très grosse somme pour acheter plein d’appartements et les passer en LMNP, c’est votre meilleur outil pour diminuer votre impôt.
Si ce sont les revenus fonciers qui vous font passer la tranche des 45%, basculez tous vos biens immobiliers en LMNP.
Si vous souhaitez participer à l’aventure avec vos associés, SCI pour les murs, SAS pour l’exploitation (il faut toujours séparer les murs de l’exploitation), tout à l’IS évidemment. La SCI devrait être déficitaire ou avoir un bénéfice fiscal à quasi 0. La SAS paie un loyer à la SCI pour une location nue, grand classique. La SAS sera propriétaire des meubles et pourra amortir cette charge pour réduire l’imposition. Évidemment, la SAS devra faire des bénéfices. Puis dans votre cas, flat tax à 30% sur les dividendes.
Personnellement, avec 60k (une paille par rapport à la taille de votre patrimoine), je préfère acheter des actions AAPL ou TSLA, surtout que l’exploitation d’une boite de nuit à court-terme… y’a que des emmerdes administratives.
Merci pour vos réponses.
Oui vous avez raison ce serait mon premier investissement / expérience entreprenariale à titre personnel.
Je vous rejoins sur le lmnp mais attention cela dit, je suis certes dans la tranche à 45%, mais je n’ai pour autant pas de patrimoine conséquent : je suis jeune–35 ans - et endetté pour ma résidence principale. Mon 1e objectif a moyen terme est aussi d’acheter une résidence principale plus grande / plus chère et pour cela c’est compliqué je pense de me lancer dans trop d’investissements qui diminueraient à la fois mes fonds propres pour un futur invest et ma capacité d’emprunt
Faut pas vous inquiéter pour ça, être propriétaire de sa résidence principale et être dans la tranche à 45% (grâce à votre épouse ?), toutes les banques vont vous dérouler le tapis, il vous sera facile d’obtenir un prêt relais pour acheter un bien immobilier qui convienne davantage à une famille qui s’agrandit, ça rentre parfaitement dans les cases des banques
Je rajouterais que vous devriez aller voir un courtier pour voir votre capacité d’emprunt ; cela vous permettra de choisir judicieusement entre plusieurs types d’investissement sans être bloqué par la suite.
Je vous remercie pour vos retours à tous les 2. Qui dérivent un peu du sujet initial en effet mais ce n’est pas grave, cela complète ma réflexion !
D’ailleurs, shaka : vous parlez du lmnp mais pour réduire ses impôts via immobilier n’est ce pas préférable plutôt d’acheter dans l’ancien avec beaucoup de travaux et profiter du deficit foncier ? Dans mon esprit le lmnp permet plutôt de réduire ses impôts sur les loyers perçus et pas fondamentalement sur les revenus du travail.
PS : je suis célibataire, les 45% ne sont pas grâce à une potentielle épouse. D’où le fait que je dois rembourser mes prêts seuls et que je n’ai pas non plus une fortune colossale !
Pour ce qui est du sujet initial, merci Benoît. Effectivement pour un investissement ‹ one shot › c’est pt être aussi bken de tout faire en direct à titre personnel, sans société. Cela empêche juste de réinvestir davantage mais bon…
Le déficit foncier est également soumis au plafond des 10k€, c’est mieux que rien me direz-vous, mais en pratique il y a trop de paramètres à ajuster pour réussir ce type d’investissement avec le risque de surpayer.
Supposons que vous trouviez un appartement dans un état plutôt moyen ; vous pourriez éventuellement l’acheter avec une décote de 10% à 20%, ce qui voudra dire que le coût de vos travaux ne devra pas excéder cette différence (sinon vous réduisez la probabilité de revente au prix investi) ; tout en sachant que ce coût doit être supérieur aux revenus fonciers que vous pourrez en tirer + 10k€… Pas simple du tout.
Il existe sinon le déficit d’exploitation si vous trouvez une activité (secondaire) que vous réalisez en nom propre (entreprise individuelle) ; ce déficit viendra amputer le revenu fiscal global sans limite. Mais il faut avoir beaucoup d’imagination…
Après, je pense que dans votre cas il vaut mieux payer beaucoup d’impôts (TMI 45%) à la condition d’utiliser ce gros salaire pour effectuer un gros emprunt immobilier et acheter la plus grande RP que vous pouvez. Ce levier est plus intéressant que toutes les réductions d’impôts que vous pourrez obtenir par ailleurs. Et mettez une partie en location. Simple, efficace.
Et une fois ce prêt obtenu, demandez à votre employeur de vous rémunérer en tant que consultant indépendant sur cette même base salariale, vous allez doubler vos revenus instantanément.
