J’ai actuellement une activité dans le conseil depuis quelques années (BNC exploitant individuel).
En 2020, je vais approcher de la TMI des 41%, célibataire sans enfants avec des revenus fonciers (8K€).
Je souhaite créer une SASU pour y isoler une partie de mon activité avec des nouveaux clients et un segment particulier : l’idée est d’avoir au maximum 30/35 K€ de recettes avec des charges de 2/3K€ au maximum.
Le bénéfice sera imposé à 15% et je ne souhaite pas prendre des dividendes l’année suivante. Par an, cela me fera environ un bénéfice fiscal de 26K€ / 27K€ (sur 10 ans, cela fait 260K€ après IS).
Ensuite, l’idée est que la SASU ait des participations dans des filiales (SCI) puis qu’elle fasse des avances / prêts au SCI pour financer l’achat d’appartements/maisons. Il y aura bien sûr des prêts bancaires, c’est juste pour consolider la trésorerie pour payer les frais de notaire, agence, travaux, syndic…
Ensuite, dans une petite dizaine d’année, il n’y aura plus de prêt bancaire et les SCI pourront rembourser la SAS. Les SCI devraient dégager très peu de bénéfices (amortissements, travaux, frais agence…) durant 10 ans.
Je pense que mon montage tient la route. Ce serait des SCI à l’IS pour pouvoir amortir les biens et financer un maximum d’acquisition, même si dans 20 ans il y a de fortes plus-valus j’opte pour l’IS. L’idée n’est pas gagner de l’argent durant 15 ans, juste stabiliser, que le groupe soit autonome et ne pas payer d’impôt en plus à titre perso (même si plus tard ce sera énorme en cas de revente).
Mes questions sont de savoir :
si la SAS détient 1% des part d’une SCI : est-ce que la SAS peut avancer 20K€ à la SCI? Est-ce que cela ne pose pas de problème en cas de contrôle fiscal? La SCI remboursera cette somme quand le prêt bancaire sera soldé.
si je détient 99% de la SCI, 1% est détenu par ma SASU (qui m’appartient à 100%), est ce que c’est bien possible? Je souhaite être le seul associé.
quelle est la meilleure option dans mon cas : ma SAS détient 99% des parts de la SCI et moi perso 1% ou bien l’inverse?
J’avais pensé (99% moi et 1% moi) car au moment de la retraite je rachète le 1% à la SAS que je liquide ensuite.
En droit strict c’est possible ; mais mal géré cela a suscité plus d’une requalification en dividende fictif.
Quant au rattachement à 1% à la SAS : à quoi diable cela peut-il servir ?
Why ?
Dans la mesure où l’on ne connaît rien de votre situation perso…
Why ?
Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.
Merci VincentB pour votre retour.
Compliqué et pas si simple…
En vous lisant, je remarque que j’ai tout faux : car j’ai tout mélanger !
La solution serait une SASU pour une partie de mon activité de conseils, je prends des dividendes l’année suivante avec la flat tax de 30%, c’est parfait (comparé au charges sociales et ma TMI à 41%). Je ne cherche pas utiliser cette trésorerie, avec la flat tax c’est déjà pas mal…
Pour la partie immobilière, je ne mélange pas les deux activités SAS et SCI (pour éviter des dividendes fictifs) avec 1% ou 99% de parts sociales entre les 2… J’opte pour une SCI (et je trouve un associé mais je n’en ai pas de fiable)… ou alors je créé une autre SASU pour l’immobilier.
Autre option possible : dans ma nouvelle SASU de conseils, j’intègre directement les appartements/maisons pour éviter de créer une nouvelle structure et je n’oublie pas de l’indiquer dans l’objet social : achats et locations de logements… Si dans 2/3 ans, je vois que cela fonctionne bien, je recréé une autre SASU de conseils et j’y intègre d’autres biens immobiliers.
Pasque c’est pire qu’avant, là… Je ne décèle aucune logique d’opti qu’elle soit patrimoniale ou fiscale…
Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.
Pour résumer je suis célibataire, sans enfant, consultant en BNC libérale, 10K€ de revenus fonciers, j’arrive en 2020 à la TMI de 41%. Cela commence à être très lourd…
Je souhaite investir dans l’immobilier : location nue (pas de AIRBNB, ni de meublé) car je n’ai pas le temps de m’en occuper avec mon activité pro… donc j’élimine LMNP/LMP.
Mon activité (BNC libérale) me procure des revenus confortables actuellement mais qui pourraient très bien s’arrêter ou diminuer fortement dans une dizaine d’année.
J’ai 46 ans, donc je cherche à acquérir une dizaine de biens pouvant me procurer une rémunération dans 10/12 ans une fois que les prêts seront tous payés.
Bref, j’ai des contraintes :
je n’ai aucun associé (même pour une part),
j’arrive en 2020 à la TMI de 41%, si je ne fais rien : plus des 2/3 vont passer en IR+charges sociales,
je ne veux pas passer la totalité de mon activité BNC en société, seulement isoler une partie de mes recettes futures pour ne pas les soumettre aux charges sociales (SSI, retraite…je cotise assez),
je veux investir dans l’immobilier : achat d’un bien le mois prochain (achat 120K€, location 700€ par mois, donc quasi équilibre avec un emprunt ). Si achat en direct, je vais payer 41% + 17% soit 58% sur mes revenus fonciers .
Je ne vois que l’IS pour accélérer le mouvement et le rythme des acquisitions. Mon banquier me suit à 100% pour financer mes futures acquisitions. Je suis conscient que je reporte l’imposition (avec l’IS) mais c’est le seul moyen d’accélérer les acquisitions.
J’ai bien compris que le but est de défiscaliser par l’IS. En soi c’est simple. Mais il y a 36 façons de le faire donc c’est impossible de vous répondre « comme ça ».
Mais ce que je puis au moins dire est que ça, ça me plaît pas du tout. Je vote contre.
Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.
Je vois le truc : apport (ou cession) de ma clientele à une SASU/EURL qui sera elle-même détenue par une EURL/SASU holding.
Ensuite la holding a des parts dans les SCI directement et on peut ainsi fluidifier les échanges.
Bref, c’est le schéma que je ne voulais pas…
Il va vous falloir pourtant sacrément l’envisager. Sinon votre projet se terminera en eau de boudin.
Cela étant, non. Il y a des tas de variantes même si toutes reposent nécessairement sur ce principe de base.
Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.
Bonjour,
C’est du conseil en gestion de patrimoine dont vous avez besoin.
J’ai compris votre topo et vos centres d’intérêt.
Si vous le souhaitez à titre gratuit je peux d’abord étudier votre solution et vous expliquer ce qui va et ce qui est risqué.
