Holding et investissement locatif

Bonjour,

Tout d’abord un grand merci pour ce forum et tous les conseils qu’on peux y trouver! Une vrai mine d’or!

Et même si quelques sujets s’en approche, je n’ai malheureusement pas trouvé de réponse à mes questions, je me permet donc d’ouvrir un sujet dédié.

Voici la situation.
Je suis en cour de création d’une holding (SC à l’IS) détenue par moi a 99% qui va dans un premier temps m’acheter la quasi totalité de mes parts d’une de mes sociétés (SCEA, IR détenue a 50% par moi et 50% par mon frère)
Par la suite (dans les mois qui viennent) j’envisage l’achat de la maison voisine de la mienne. Le problème est que je ne sais pas dans quelle structure placer cet investissement. Voici les pistes que j’ai identifié:

-Achat en indivision avec ma compagne de PACS.

Ca a l’avantage d’être simple, pas de frais de compta et le régime des PV est intéressant en cas de revente (même si ce n’est pas le but). Par contre ca me ferais dépasser les 15000€ de revenus foncier et donc perdre l’avantage micro foncier.

-Création d’une SCI IR avec ma compagne

Plus souple dans la gestion de transmission (pour mes 2 filles) que l’indivision, mais perte du micro foncier et frais de compta qui vont venir plomber ma rentabilité

-Achat directement dans la holding

Je ne suis pas fan car ca sort de la simple gestion de parts sociales mais a priori ca ne poserai pas de problème. Je garde les avantage de la SCI avec en plus la préservation du micro foncier, l’amortissement du bien, l’IS et pas de compta supplémentaire. Par contre taxation des dividendes et je suis à la Plus value pro en cas de revente éventuelle.

-Création d’une SCI IR détenue à 99% par la holding

Honnêtement je ne vois pas trop d’avantage à la solution du dessus. Eventuellement un découpage des lots pour la transmission et cantonner la holding à la gestion de parts. Mais ca me coute une compta en plus.

Bref, je suis un peu dans le flou. Certainement du au fait que j’aimerais les avantages sans les inconvénients: limiter ma pression fiscale, faciliter la transmission et pouvoir éventuellement revendre si ca devenait nécessaire.

Je suis donc preneur de tous bons conseils et avis qui pourrais m’être donné!

Merci!

Edit: Je n’ai pas voulu mettre cette question dans le sujet Création d’une holding avec SCI, celui ci étant déjà bien touffu. Mais si vous estimez qu’il a plus ça place la bas merci de le déplacer (ou de me demander de le faire :wink:)

Bonjour,

SCEA IR sous une holding IS : classique.

Frais de compta pour une SCI IR, 'faut pas exagérer… c’est bien les exploitants agricoles, ça. :smile:

En effet. Il faut envisager de réviser l’objet de la holding. Mais c’est fondamentalement possible car cette holding est une société civile, il sera aisé d’en faire une SCIGP.

Halala, c’est bien les exploitants agricoles, ça. :smile:

Déjà les avantages que vous évoquez ne sont pas à dédaigner. mais de plus cela vous permet de faire la même chose qu’avec la SCEA : vous êtes à l’IS mais en indirect donc c’est réversible. Ce qui vous donne la possibilité de sortir de l’IS un jour… et du régime d’imposition des plus values pros.

Bon, évidemment l’intérêt est moindre qu’avec une société agri - avec la volatilité des revenus agricoles 'faut être cintré pour faire opter une SCEA directement à l’IS - mais il est néanmoins net.

Je suis un peu surpris que ceux qui vous conseillent sur la holding agri ne puissent pas vous aider là-dessus…

Merci pour vos réponses.

Après je n’ai pas demander les tarifs a mon cabinet comptable, mais si un autre montage me permet de faire mieux pour moins cher, je vais pas me priver :wink:

Ok. Et comment se passe la ‹ ‹ révision d’objet › › d’une holding? Modification des statuts?

Alors la, il va falloir préciser parce que j’ai beau en avoir lu quelques pages, je ne comprend toujours pas :smiley:

Si je résume ce que j’ai compris.
Dans le cadre d’une SCI IR détenue à 99% par une holding IS, si la SCI vend un bien elle est soumise au régime des plus value pro, exact?
Mais il est possible d’échapper a cette plus value pro en faisant sortir la SCI de la holding en rachetant les parts de la SCI en notre nom. Cependant, si j’ai bien compris, nous n’échapperons pas tout de suite a la plus value pro. Pour cela, il faudra détenir la SCI en notre nom suffisamment longtemps (30 ans?)
Si tout ce que je dis est exact, j’ai du mal a comprendre l’avantage. Si je dois revendre mon bien, ca sera un cas ‹ ‹ d’urgence › ›. L’intérêt de ce montage me parait donc limité.

Ne soyez pas surpris, je suis conseillé. Pour même être plus précis, mon cabinet comptable, celui qui m’assiste dans le montage de la holding, me conseil d’acheter le bien directement avec la holding, sans passer par la SCI et ne semble pas favoriser le montage SCI IR/SC IS. Or vue que je vois partout que ce montage semble être populaire, je me permet d’aller prendre des conseils ailleurs :wink:

Je vois que vous nous connaissez bien :smiley:

Oui.

Non. Vous sortez immédiatement du champ des PV pros. Simplement vous entrez dans celui des PV immos avec la dégressivité ; et s’il faut attendre 30 ans pour l’exo totale vous en avez une partielle dès 6 ans.

En ce ce cas ce que suggère votre cabinet fait sens. Eventuellement une SCI IS filiale de la holding…

20 ans de pratique. :blush:

C’est dommage, ils doivent être déposé depuis peu…

Et dans ce cas la c’est la date de rachat des parts de SCI qui rentre en compte et non la date d’achat de l’immeuble?

J’ai du mal a vous suivre. Si j’ai un besoin urgent de fond (ou si mon investissement se révèle tellement peu rentable que je souhaite m’en séparé) avoir l’immeuble dans la holding IS m’expose au PV pro. Mais bon… Avec des si… Dans tous les cas, sauf accident la revente de ce bien n’est pas prévue…

Pour quels avantages?

Et de courage!!! :rofl:

Oui. Evidemment vaut mieux faire ça à 25 ans plutôt qu’à 50.

Ben vous ne pourrez guère avoir à la fois les avantages de l’IR et ceux de l’IS…

Avec un peu de chance ça a été prévu.

Bon, je viens d’avoir une discussion avec madame, qui a soulevé un problème qui aurait pourtant du me sauter aux yeux…
Lorsque j’ai crée la holding, j’ai attribuer 99% pour moi et 1% pour ma compagne dans le but de protéger un minimum mon patrimoine pro en cas de séparation.
Hors, l’achat de la maison du voisin, je vois ca plus comme un investissement de famille. Et la ça nous gène qu’elle ne détienne que 1% de la société qui détiendra le bien.

Donc pour résumer, l’investissement sur la holding, c’est mort…

Il me reste donc 2 solutions: Soit en indivision en faisant une croix sur mon micro foncier, ce qui est quand même pas top, soit une SCI.

Et si on opte pour la SCI, on aura de nouveau choix a faire:
IS ou IR;
détenu 50% par Mme, 50% par Mr ou 50% par Mme et 50% par ma holding.

Bref, on a dans tous les cas, on avance!

Et en plus la comptable et la juriste sont en vacances!

Là j’ai bien peur de devoir me mettre en retrait. Si vous avez déjà des conseils… et en plus on a des éléments à caractère familial à prendre en compte, difficile sur un forum.

Vous penserez à mon mp. Si ça se trouve je les connais. :smile:

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux