HOLDING SASU IS OU SC IR/IS avec Filles SCI (immobilier) et SASU Exploitation (IS)?

[TotoAventure]

Bonjour,

Je vous remercie pour les précieux conseils que j’ai pu lire sur vos différents forum.

J’ai actuellement 3 SASU exploitations qui louent 3 de mes biens immobiliers détenu par des SCI actuellement à l’IR.
Je percevrait d’ici peu sur chacune de mes SASU en rémunération : 1500€ net/mois (soit à l’année 54 000€ net) et des loyers pour un montant global de 3 800€/mois (soit à l’année 45 600€).

J’ai atteint avec les revenus de ma femme la tranche des 40%, et si je refais encore un projet d’investissement, je pense que nous atteindrons à peu de chose près la tranche marginale des 45%, 45%+17.2% sur les loyers cela commence à faire mal.
J’ajoute que pour le moment, les loyers des pavillons dans lesquels sont installés mes activités ne sont pas fini de payer, je règle donc de l’impôt qu’avec mes revenus liés à ma rémunération.
Les mensualités des emprunts étant couvertes par les loyers payés par les SASU aux SCI, aucun loyer de me dégage donc de trésorerie pour le moment.
Un premier bien sera fini de payer en 02/2021, le second en 02/2022 et le troisième, je souhaite faire des remboursements anticipés négociés avec ma banque.
J’aurais donc, à titre personnel, un peu plus de trésorerie une fois les 2 premiers emprunts soldés, ce qui me permettrait de procéder à des remboursements anticipés pour le 3ième.

Je suis dans une situation dans laquelle où je trouve que l’IR + les prélèvements sociaux 17,2% deviennent confiscatoire.
Je n’avais pas créé de Holding tout au début du lancement de mon activité à cause des frais de commissariat aux comptes.
Cependant, pour pouvoir me développer, et la seule chose pour le moment en tête, ce sont les liquidités qui sont nécessaires, mais qui sont en partie mangées par l’IR que je paie, notamment sur les loyers…

1- Je souhaiterais mettre en place une holding, mais je ne sais pas quelle forme serait la meilleure, pour chapoter les 3 SCI et les 3 SASU afin de faire remonter les loyers au niveau de la holding et contribuer aux développements futurs, le mieux adapté serait-il une SASU à l’IS (ce vers quoi je pencherais) ou une SC à l’IR ou l’IS?

2- Dans une SCI à l’IR dont la holding serait une SASU à l’IS, c’est le bénéfice total de la SCI qui serait remonté au niveau de la holding et qui ne serait imposé à l’IS qu’à hauteur de 5% dans le cadre du régime mère-fille?
Ce régime existe t’il pour une holding à l’IS et une SCI à l’IR, il me semble avoir lu que oui?

3- Il me semble avoir lu que si une SCI était détenue par une autre société, elle avait obligation de pratiquer des amortissement? A quelle date doit-on les commencer? Doit-on faire une reprise, c’est-à-dire que pour un bien qui n’a pas été amorti pendant les 5 premières années, faut-il passer un amortissement la 6ème année (année de détention par la holding) égal à 6 ans d’amortissement ou juste une année? Les 5 premières années sont-elles perdues?

4- J’ai 4 enfants dont 2 majeurs que j’aimerais faire entrer cette holding (les 4) lors de sa création avec démembrement des actions ou parts sociales (dans un soucis de transmission), est-ce judicieux, à quelle date cela peut-il être fait, est-ce possible?

5- Mon objectif est de créer une holding active pour le développement de mes activités dans un premier temps, mais également de CONSERVER jusqu’à la fin l’immobilier et l’exploitation.
Entre-temps, à ma retraite peut-être placer un directeur pour la gestion de la holding et continuer à percevoir une rémunération comme conseil ou autre (à voir).
In fine transmettre à mes enfants dans les meilleures conditions possibles afin qu’ils perçoivent les fruits de la holding en plus des revenus de leur métier, même s’ils n’y travaillent pas, il y aura un gestionnaire si aucun ne souhaite reprendre.

J’espère que vous pourrez répondre à une partie de mes questions, par avance, merci.
Cordialement,
TotoAventure

[VincentB (Vincent BILLETTE)]

Bonjour,

@TotoAventure

Je percevrait d’ici peu sur chacune de mes SASU en rémunération : 1500€ net/mois (soit à l’année 54 000€ net) et des loyers pour un montant global de 3 800€/mois (soit à l’année 45 600€).

Là, j’ai rien compris… qui perçoit quoi ?

@TotoAventure

Je n’avais pas créé de Holding tout au début du lancement de mon activité à cause des frais de commissariat aux comptes.

Très mauvais calcul. Il était facile de faire une holding sans CAC.

Là, on a un problème. Si les sociétés ont presque remboursé les emprunts, on va réduire l’intérêt de l’IS et l’IS va faire perdre les avantages procurés par cette longue et coûteuse détention à l’IR. Il va falloir envisager de sortir des sentiers battus.

@TotoAventure

1- Je souhaiterais mettre en place une holding, mais je ne sais pas quelle forme serait la meilleure , pour chapoter les 3 SCI et les 3 SASU afin de faire remonter les loyers au niveau de la holding et contribuer aux développements futurs, le mieux adapté serait-il une SASU à l’IS (ce vers quoi je pencherais) ou une SC à l’IR ou l’IS?

« ça dépend » - même si la SAS qui n’avait pas ma préférence avant 2019 a repris du poil de la bête. J’exclus tout de même la société civile à l’IR qui me semble sans aucun intérêt fiscal.

@TotoAventure

2- Dans une SCI à l’IR dont la holding serait une SASU à l’IS, c’est le bénéfice total de la SCI qui serait remonté au niveau de la holding et qui ne serait imposé à l’IS qu’à hauteur de 5% dans le cadre du régime mère-fille?

On n’y est pas du tout. Le régime mère fille c’est en holding IS sur SCI IS. Je sens qu’il y a eu une faute de frappe kekpar…

…et que vous vouliez parler de SCI IS. En ce cas grosso modo c’est oui.

@TotoAventure

Ce régime existe t’il pour une holding à l’IS et une SCI à l’IR, il me semble avoir lu que oui?

Si il y avait bien une faute de frappe, on va dire « oui et non ». En ce cas le bénéfice des SCI est imposé dans la holding et s’ajoute au bénéfice imposable à l’IS de la holding.

@TotoAventure

3- Il me semble avoir lu que si une SCI était détenue par une autre société, elle avait obligation de pratiquer des amortissement? A quelle date doit-on les commencer? Doit-on faire une reprise, c’est-à-dire que pour un bien qui n’a pas été amorti pendant les 5 premières années, faut-il passer un amortissement la 6ème année (année de détention par la holding) égal à 6 ans d’amortissement ou juste une année? Les 5 premières années sont-elles perdues?

Vous voulez dire « que se passe-t-il si je rattache ma SCI à une holding au terme de sa 5ème année d’existence ? ». Ben c’est perdu…

@TotoAventure

4- J’ai 4 enfants dont 2 majeurs que j’aimerais faire entrer cette holding (les 4) lors de sa création avec démembrement des actions ou parts sociales (dans un soucis de transmission), est-ce judicieux, à quelle date cela peut-il être fait, est-ce possible?

C’est très possible. Les holdings sont de formidables outils de transmission. J’envisagerais un démembrement post création assez peu de temps après celle-ci.

Par contre j’ai un doute sur le rattachement à une holding des deux SCI les plus anciennes, je ne vous le cache pas.

[shaka]

La 1ère étape serait de basculer les SCI à l’IS pour empêcher que les revenus fonciers ne viennent s’accumuler sur votre revenu fiscal.

Cela dépend aussi de qui est juridiquement le contractant des prêts immobiliers ? Chacune des SCI ? Ou votre couple en indivision ? Car cela peut impacter la plus-value à établir au moment du changement de régime fiscal.

Vous souhaitez ensuite sortir la trésorerie des SCI pour réinvestir les bénéfices ailleurs mais il faudra changer la structure des associés dans les SCI ; j’imagine que vous êtes à 50/50 avec votre épouse dans chaque SCI ; il va falloir que la holding rachète un gros % de parts pour que la distribution de dividendes soit en accord avec cet objectif (les dividendes sont distribués proportionnellement aux parts des associés) ; d’autant plus que cette cession sera fortement imposée.

Une autre alternative consisterait en ce que les SCI prennent une participation dans la future société (où vous souhaitez réinvestir) et prêtent leur trésorerie contre un taux d’intérêt (très faible).

[VincentB (Vincent BILLETTE)]

@shaka

Une autre alternative consisterait en ce que les SCI prennent une participation dans la future société (où vous souhaitez réinvestir) et prêtent leur trésorerie contre un taux d’intérêt (très faible).

A éviter absolument. On va se retrouver avec une personne qui aura deux sociétés mères sur une cible unique, c’est complètement absurde.

@shaka

La 1ère étape serait de basculer les SCI à l’IS pour empêcher que les revenus fonciers ne viennent s’accumuler sur votre revenu fiscal.

C’est à faire en toute dernière extrémité au contraire. Les prêts sont remboursés, on n’aura plus rien à passer en charges. C’est pour ça que passer ces SCI à l’IS aussi tardivement doit être TRES mûrement réfléchi et qu’il conviendrait d’envisager des alternatives.

Passer ces SCI de l’IR à l’IS maintenant pourrait être un montage à la Lyssenko.

@shaka

Vous souhaitez ensuite sortir la trésorerie des SCI pour réinvestir les bénéfices ailleurs mais il faudra changer la structure des associés dans les SCI ;

Mais bien sûr que non ! Là encore c’est absurde : elle sont à l’IR, toutes les sommes qui seraient encore en caisse dans ces SCI ont DEJA été imposées, si on les sort en l’état ça tombe dans la poche des personnes physiques sans nouvelle imposition !

[TotoAventure]

Bonjour à vous deux,
Et merci vraiment d’avoir pris du temps de me lire et de me répondre.

Je pensais que mon cas serait relativement simple, mais en vous lisant, il s’avère plus compliqué que ce que je croyais.

1- Pour clarifier la situation, je perçois en tant que assimilé salariés (donc moi particulier) dans chacune de mes SASU : 1 500€ net de rémunération / mois, soit 4500 net/mois. .
Les SCI étant à l’IR, donc transparentes, elles perçoivent les loyers sur lesquels je suis personnellement imposé, mais ils me servent à couvrir les échéances des emprunts des SCI. Donc pas d’excédent de trésorerie et en plus je paie l’IR Foncier dessus.

Je pense que même si les 2 premiers biens sont pratiquement fini de payer, l’intérêt du passage à l’IS est qu’ils peuvent être amortis, ce qui impacte le résultat fiscal de chaque SCI (200 000€/20 ans par exemple, cela fait un amortissement de 10 000€, sur des bénéfices déclarés dans mes 2072 de 18 000€ maximum, cela ferait baisser la facture)?
Même si je passe les SCI à l’IS, j’ai 5 années d’amortissement de perdu, il en reste encore 15.

Si j’osais faire une simulation, avec holding à l’IS et SCI à l’IS, je dirais que sur 45 600€ annuel de loyers avec 3 amortissements annuels de 10 000€ chacun par bien, fait que le bénéfice global passe à 25 600€ annuel.
Si je fais remonter ces résultats selon le régime mère-fille, l’IS au niveau de la mère serait de 25 600 X 5% X 15%, soit un IS de : 192€ et une remontée de dividendes de : 45 408€ (45 600€-192€)?
Y aurait-il également des prélèvements sociaux dans le cadre d’une holding?

Si je reste imposé personnellement, c’est-à-dire s’il n’y a pas de création de holding, mais passage des SCI à l’IS, alors l’impôt que j’aurais à régler : l’IS serait de 25 600 X 15% (IS) + 25 600 X 17,2% (Prélèvements sociaux) : 8 243 €, donc en moins de trésorerie?

Autre avantage, je ne serais plus imposable personnellement si une holding est créée et cette trésorerie peu imposée à son niveau permettrait de faire de nouvelles acquisition et remboursements anticipés sur des biens qui ne seraient pas encore soldés, bref de se développer plus rapidement.

2- Je pense que le passage à l’IS est inévitable pour moi car la fiscalité est trop importante, qu’en pensez-vous?
Si j’ai bien compris lorsque l’on remonte le bénéfice d’une SCI à l’IR dans une holding à l’IS, le régime fille-mère ne s’applique pas (5% seulement du bénéfice taxable), on est imposé sur la totalité du bénéfice (25 600€ dans le cas vu ci-dessus)?

J’ai fait une grosse erreur en ne passant pas dès leur création les SCI à l’IS, car mon objectif maintenant je le sais est de conserver ce patrimoine et ne pas le vendre, j’aurais donc du opter pour l’IS dès le départ.
Pour ma défense, je ne savais pas où les choses me mèneraient avec ma première création…Et où elles vont me mener.

1 et 4- Le problème est apparemment la création de la holding.
Ne peut-on pas apporter les 3 maisons en apport en nature dans la holding (le commissaire aux apports à un coût) contre des actions de la holding?
Quand et par quel moyen y faire rentrer en même temps mes enfants (en faisant une donation, jusqu’à 100 000€/enfant)?

Merci à vous deux de vos réponses.
Cordialement,
Eric

[VincentB (Vincent BILLETTE)]

@TotoAventure

Je pensais que mon cas serait relativement simple, mais en vous lisant, il s’avère plus compliqué que ce que je croyais.

Pas du tout, le cas est simple.

@TotoAventure

Même si je passe les SCI à l’IS, j’ai 5 années d’amortissement de perdu, il en reste encore 15.

Là par contre on a un élément nouveau. Cela voudrait dire que les acquisitions ont été faites il y a seulement 5 ans ?

Donc on avait des prêts de courte durée ?

@TotoAventure

Si j’ai bien compris lorsque l’on remonte le bénéfice d’une SCI à l’IR dans une holding à l’IS, le régime fille-mère ne s’applique pas (5% seulement du bénéfice taxable), on est imposé sur la totalité du bénéfice

C’est exact. Et le taux réduit de 15% ne s’applique que sur le résultat global dans la holding.

@TotoAventure

Y aurait-il également des prélèvements sociaux dans le cadre d’une holding?

Oui - et fiscaux - si vous distribuez. Non dans le cas contraire.

@TotoAventure

Ne peut-on pas apporter les 3 maisons en apport en nature dans la holding (le commissaire aux apports à un coût) contre des actions de la holding?

Heu… non… on apporte les titres de SCI.

Et il est facile d’éviter le CAC si c’est ça qui vous embête.

@TotoAventure

Quand et par quel moyen y faire rentrer en même temps mes enfants (en faisant une donation, jusqu’à 100 000€/enfant)?

Par exemple.

@TotoAventure

J’ai fait une grosse erreur en ne passant pas dès leur création les SCI à l’IS, car mon objectif maintenant je le sais est de conserver ce patrimoine et ne pas le vendre, j’aurais donc du opter pour l’IS dès le départ.
Pour ma défense, je ne savais pas où les choses me mèneraient avec ma première création…Et où elles vont me mener.

Vous avez compris mon problème dans votre cas… Vous avez perdu la déductibilité des charges de remboursement d’emprunts dans l’histoire.

@TotoAventure

1 et 4- Le problème est apparemment la création de la holding.

Non.

Mon problème, là, il est dans votre politique d’appréhension des revenus des sociétés. Vous avez des revenus élevés via vos rémunérations dans les SAS ; et si vous parlez de prélèvements sociaux ça veut dire que vos comptez aussi prendre les revenus des SCI.

…vous êtes absolument certain d’avoir besoin de tout cet argent ? Je ne porte aucun jugement moral, c’est vos sous à vous. Mais du coup je ne suis pas encore convaincu de la pertinence de la holding a priori…

[TotoAventure]

Bonjour Vincent,

Encore merci de prendre de votre temps pour répondre à mes interrogations. La situation est un peu plus clair à mes yeux de part la précision de vos réponses.

Oui, les 3 acquisitions sont relativement récentes, elles ont été faites la première en 2014, la seconde en 2017 et la troisième en 2019. Ce qui laisse encore un peu de marge pour les amortissements à venir si passage des SCI à l’IS (en tout cas pour 2020, c’est râpé car il aurait fallu opter à l’IS avant la fin du premier trimestre).

1-4- Aucun problème de jugement, pas de soucis. Si l’on veut avancer, il faut dire les choses, n’hésitez pas.
Actuellement, comme je l’ai indiqué, malheureusement, je paie beaucoup d’IR Foncier sur des loyers qui finalement n’entrent pas dans ma poche, ces loyers mangent ma trésorerie personnelle (loyers-mensualités des crédits-l’IR Foncier = trésorerie négative importante).
Donc pour répondre à votre dernière question, non, je n’ai pas besoin, PERSONNELLEMENT, de tout cet argent inhérent aux loyers (que pour l’instant je n’ai pas…), ni maintenant, ni plus tard, je souhaiterais qu’il remonte à la holding afin de pouvoir payer les crédits par anticipations et me développer par création de nouvelles sociétés.
Ce que je veux c’est que ce soit la holding qui supporte l’impôt, qui est bien plus faible, grâce au régime mère fille (192€ au niveau de la holding au lieu de 8 243€ personnellement avec SCI passées à l’IS), à ma place, comme vu dans mon précédent courriel.

En 02/2021, la 1ère SCI sera fini de payer, la seconde en 02/2022 et la dernière dans plus de 10 ans d’où les remboursements anticipés que j’ai déjà commencé. Plus vite elles sont payées, plus vite j’augmente ma trésorerie, TRESORERIE, c’est comme cela que je devrais appeler la future holding (blague…)

Je pense qu’il faudrait apporter le plus tôt possible les SCI à la holding :

 -pour diminuer l'IR Foncier personnel, mais ensuite, il faut qu'elles génèrent suffisamment de trésorerie dans la holding, c'est tout l'intérêt de la chose, pour payer l'IS (192€ comme vu ci-avant), permettre les remboursements anticipés et développements futurs,
 -gain de trésorerie grâce à la diminution d'impôts,
 -transferts de trésorerie intra-groupe.

Je dois créer la holding au 01/01/2021, je pense que c’est faisable?
Faut-il créer la holding SASU à l’IS simultanément à l’apport des titres des 3 SCI à l’IR et des 3 SASU d’exploitations à l’IS?
Faut-il d’abord passer les SCI de l’IR à l’IS avant de les apporter? Si non, l’option peut se faire lors du 1er trimestre 2021, qu’est-ce qui le plus simple et le moins onéreux?

J’ai lu que « L’article 150-0 B ter du Code Général des Impôts prévoit que les apports de titres consentis au bénéfice d’une société contrôlée (>33,1/3) par le contribuable ou son groupe familial entraînent la constatation de la plus-value d’apport et la mise en report automatique de l’imposition de cette plus-value ». Ne pas oublier de remplir les cerfa déclaratifs : 2042, 2074 et 2074-I.
Il n’y aurait donc pas de coût sur ces apports, à part celui du montage technique par avocat et des publicités légales?

Et oui, si l’on pouvait ne pas avoir de CAC, j’aimerais bien…Sans que cela ne remette en cause le montage et les avantages qu’il apporte.

Merci par avance de votre réponse,
Bien cordialement,
Eric

[VincentB (Vincent BILLETTE)]

@TotoAventure

Ce qui laisse encore un peu de marge pour les amortissements à venir si passage des SCI à l’IS

Ok. Je pensais que c’était plus ancien que ça ! Du coup, oui.

Si on avait été sur des acquisitions plus anciennes - je pensais à des emprunts sur 15 ou 20 ans, du coup je me disais qu’une bonne partie d’une hypothétique PV immo avait déjà sauté et que c’était ballot de perdre ça - j’eus renâclé. Mais là…

@TotoAventure

(en tout cas pour 2020, c’est râpé car il aurait fallu opter à l’IS avant la fin du premier trimestre)

Oui pour une option directe à l’IS : mais non pour un schéma IS sur IR en rattachant à une holding au plus tard le 31 décembre 2020 : du coup on serait bon pour l’exercice 2020.

@TotoAventure

Il n’y aurait donc pas de coût sur ces apports, à part celui du montage technique par avocat et des publicités légales?

C’est exact. Je viens d’ailleurs de faire un tel apport.

Et merci de ne pas avoir oublié nos honoraires, nous sommes très sensibles à cette marque d’attention.

Qui ne rapporte aucun geste commercial, c’est pas le genre de la maison, faut pas déconner, mais vous gagnez notre sympathie, ce qui n’a pas de prix.

@TotoAventure

Je dois créer la holding au 01/01/2021, je pense que c’est faisable?
Faut-il créer la holding SASU à l’IS simultanément à l’apport des titres des 3 SCI à l’IR et des 3 SASU d’exploitations à l’IS?
Faut-il d’abord passer les SCI de l’IR à l’IS avant de les apporter? Si non, l’option peut se faire lors du 1er trimestre 2021, qu’est-ce qui le plus simple et le moins onéreux?

Je n’ai à dire vrai pas de réponse toute faite. Il y a plusieurs schémas possibles - et en plus vous n’êtes pas obligé de tout rattacher.

@TotoAventure

Et oui, si l’on pouvait ne pas avoir de CAC, j’aimerais bien

C’est très possible et c’est même encore plus facile à faire qu’avant depuis la loi Pacte. Un peu dommage tout de même que vous n’ayez pas consulté dès le départ car là aussi c’était facile de trouver une parade…

Par contre il faudra sans doute un commissaire aux apports - cela dit même ça peut être évité (si vous êtes prêt à qqs sacrifices par ailleurs).

Et il vous faudra un bon comptable.

[DamienT (THOMAS)]

Bonjour,

Je me permet de rebondir sur le sujet car je me pose certaines questions concernant ce type de montage.

Je m’explique:
Jeune chef d’entreprise, 2 ans 1/2 d’activité,
130ke de résultats non distribués sur une sarl.

Je suis en train de créer une holding sasu à l’is et y apporter 49% des parts de ma sarl.
Ensuite remonter les dividendes disponibles pour pouvoir les réinvestir dans des sci.

Mon expert comptable m’a parlé d’un montage avec sci ir (99% sasu et 1% moi-même) et en plus possibilité d’amortir le bien car la sci serait transparente et sasu is.

Dans ce schéma, chaque associé paye son impôt donc 99% en is au niveau de la sasu (donc intéressant tant que la sasu n’a pas plus de 38k de résultat).

est ce que le bien profite des abattements pour durée de détention malgré que la sasu détienne 99% des parts ?
Si non, n’est il pas plus intéressant de partir sur une sci is et profiter des amortissements et des plafonds d’impôts sur les sociétés ?

Je ne comprends pas tout de ce montage, si vous pouviez m’éclairer ? Et me donner votre avis.

Je vous remercie d’avance et vous félicite également pour le temps que vous prenez sur ce forum ainsi que sur la pertinence de vos réponses.

[VincentB (Vincent BILLETTE)]

Bonjour.

La réponse à votre question initiale est non. En effet dans une SCI IR reliée à une société IS on applique les règles de l’IS.

Donc régime des plus values pros. Pas d’abattement.

Pour le reste j’ai pas tout saisi et j’ai identifié qqs incompréhensions donc joker.

[DamienT (THOMAS)]

Merci de votre retour rapide,

Si j’ai bien compris, chaque associé fait sa propre déclaration, la sasu is elle, tiens une compta (is) sur ses parts de la sci ir et peut donc amortir le bien comptablement (pour payer moins d’impôts sur les revenus de la sci) ?

Quel est donc l’intérêt d’un montage sci ir sur sasu is ?

Pourquoi ne pas partir directement sur un montage is sur is puisque les taux d’impositions seront finalement les mêmes ?

Les frais comptables moins élevés en ir sur is ?