Holding, SCI, Locatif RP, aux armes etc

Juridique
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Bonjour bonjour !

Quel forum de passionné et passionnant ! Whaou !

BRAVO, c’est une mine d’or d’informations et je vous en remercie.

Je suis épaté par la qualité des intervenants et des compétences !

Bon, ma petite situation, ma petite orientation…

Marié, 2 enfants (ados), et toutes mes dents.

RP : maison, CRD 250ke

RL : studio, CRD 100ke, Pinel en cours

Mon Pinel m’annule mes impôts pour infos.

Tréso liquide 30ke.

A titre pro : je suis chargé de développement pour une foncière familiale sur du marchand de biens / PA / PC / VEFA. Jje trouve, je calcule, je fais passer l’offre, je pilote l’admin, le juridique, les finances, et les travaux sur les projets.

Tout va bien, bonne paye, bon job.

Mais moyens en nom propre « normaux », qui plus est maintenant très limités avec l’abandon des banques pour le calcul du locatif en différentiel pour « s’aligner » sur les recommandations du HCSF et passage en balance « charges/revenus » tout cours, et endettements maxi 35%.

Bon, mon sympathique banquier ce matin me parle de pouvoir me financer 100ke maxi pour nouveau locatif, et basta. Après, 35% et nada.

Il me dit « si tu pars en SCI quelque qu’elle soit, aucun problème je finance 20ans, et je ne compte pas les revenus personnes morales en compte dans l’endettement, c’est deux choses à part, c’est la vie, et faut vivre avec ce que le sytème nous donne ».

Mes objectifs : faire du patrimoine et à terme transmission, réduire l’endettement perso et ne pas faire d’avance de trésorerie sur les impôts fonciers, et trouver une petite affaire de marchand achat/revente de temps en temps.

Mes idées après avoir écouté le banquier ET lu attentivement pas mal de posts ici mais parfois sans tout comprendre (au passage merci à tous et particulièrement à Vincent BILLETTE, j’ai pris connaissance d’un de vos sujets à 16h30, et j’arrête à l’instant après avoir parcourus plein d’autres…!)

Par contre, j’ai bien conscience que c’est « tôt » pour ce types de questions, mais bon….j’ai l’impression qu’il vaut mieux « réfléchir » avant dans certains cas, au montage !

  • 1 Holding IS animatrice (facturation ponctuelle de futurs services à toutes les autres structures) Mr Mme 50/50

  • 1 SCI par immeuble futur détenue à 98% par la Holding et 1+1% Mr Mme

  • quel choix opérer pour IS OU IR ?

  • IR pas d’amortissement mais pas trop de +value dans vente à 30ans ?

  • IS amortissement puis +value 100% ?

  • Sachant que le loyer dans chaque SCI couvrira pour le moment tout juste les crédits, charges, TF, ass PNO, frais gestion et c’est tout : pas de cash flow plus que ça, dur-dur l’IDF les bonnes affaires)

  • 1 SAS 100% Holding pour les opérations de marchand et levé crowdfunding des fonds propres demandés par la banque

  • 1 SCI 25/25/25/25 Mr Mme enfant 1 enfant 2 dite « camouflage »…voir plus bas

  • 1 LMNP en nom propre Mr mme Indivision

  • La Holding IS est animatrice

  • 1 SCI par immeuble : achat du bien à l’équilibre, remontée vers la holding des RF pour le jour où y’a des charges ailleurs ben c’est mutualisé (travaux réno), et donner à la Holding la faculté de redescendre dans des opérations de marchand dans la SAS dédiée (intégration fiscale + MERE/FILLE pour les échanges de trésorerie et payer moins d’impôts sur les résultats de la SAS marchand de bien par l’équilibre voir négatif sur les SCI Immo)

  • SAS : achat, revente, remontée vers la Holding des bénéficies taxables (« rempli le bilan de la Holding »)

  • SCI « camouflage » ; rachète la RP 350ke, avec les 100ke à mr mme en cash pour ensuite faire un petit LMNP avec amortissement pour la forme (diversification)

  • Nos enfants étant à 50% dedans, on prépare ainsi la transmission sur ce bien : démembrement avec la nu-propriété pour eux, et nous l’usufruit. La SCI loue aux parents la RP pour couvrir l’emprunt des 350ke (plausible ?), Mais les parents s’ils s’en vont peuvent louer la maison de leur vivant.

ouf…!

Ceci étant, la Holding n’aurait-elle pas de sens qu’à partir des 2 SCI et création SAS marchand le tout effectives ? Avant finalement, frais pour pas grand chose ?

Mais je vous avoue que je suis pas encore au point-point…

Merci par avance de vos avis / recalage à loisir!

Bien à toutes et tous !

Nicolas

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Bonjour.

Prudence avec le mot en gras.

Et pourquoi Madame ?

Pour les SCI cibles vous voulez dire ?

« ça dépend ».

Si, dès lors que c’est relié à une holding IS.

Si, dès lors que c’est relié à une holding IS (sauf montage complexe).

Prudence avec les mots en gras.

Vous avez dit plus haut que c’est la holding qui serait marchand de biens… vous m’avez perdu, là.

Ne mélangez pas tout par pitié : on est sur un truc totalement distinct du schéma holding… et outre qu’il y a des pièges je doute que la banque valide. Perso je n’aime guère ces opérations de lease-back du pauvre pour accroître son endettement de façon excessive… et les banquiers non plus.

Là encore : « ça dépend »…

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Bonjour Maître,

Quelle rapidité et merci !
Permettez moi de m’excusez pour me 1er post « en vrac », cela ne vous permet pas d’être efficace en temps dans vos retours et j’imagine que vous avez d’autres choses à faire. Je vais tenter de reprendre point par point vos remarques et y apporter le maximum de clarté.

Alors :

Pkoi Mme
Elle me soutient depuis toujours sur tout, me laisse conduire nos vies en confiance, et me le rend bien dans les moments difficiles.
Après, en lui posant la question ce matin, elle me dit « de toute façon tu fais toujours ce qu’il faut de bien. Mais d’être associée ou autre je m’en tape : si tu sors de bonne choses financières on en profites tout les deux de toute façon (pas de contrat de mariage pour info), et si tu pense qu’acheter en SCI pour louer c’est bon, ben si c’est toi qui est à 99 et moi 1%, et si ça change rien pour les gosses à nos décès, je veux pas être dans tout les papiers, je m’en fou ! ». Bref. Je vais méditer

IS OU IR
Oui pardon : pour les SCI cibles, c’était ma question

Si j’ai bien compris pour amortissement, SCI IS OU IR peu importe, c’est le fait qu’elles soient rattachées à une Holding à l’IS qui « de fait » conditionne le passage en amortissement et donc grande +value à la fin (mais on s’en moque, patrimoine longue durée, pas d’objectif or ALEAS bien sûr, de revendre).

1 SAS 100% HOLDING
Mot en gras : je connais pas mal de Sté de crowdfunding qui me suivent déjà pour les projets pro et ils me suivent sur une SAS toute neuve même sans bilan pour lever les fonds. Statuts SAS indispensable pour redistribué aux investisseurs. Mes banques « pro » sont aussi OK pour me suivre sur de petits coup car elles voient bien ma gestion courante des opérations très rigoureuse en cadre pro (oui j’ai bcp de chance, après ça fait 18ans aussi que je bosse de près ou de loin de ce milieu là donc bon…)

Je me suis mal exprimé : cette SAS « marchand » est détenue à 100% par la HOLDING animatrice

SCI « camouflage » :
Cette SCI finalement serait à 50% HOLDING IS et 25/25 enfants.
Elle rachète notre RP personne physique Mr/Mme (350ke qui servent à rembourser le CRD de 250ke et sortir 10ke de cash pour Mr/Mme).
On démembre :
nu-propriété = SCI « camouflage »
usufruit = Mr/Mme
Mr/Mme loue à la SCI « camouflage » pour rembourser son prêt
Mr/Mme fait un coup à 100ke en indivision (diversification) et LMNP

Sens de la Holding à ce jour :
A voir, mais c’est à la lecture de certains commentaires que je me posais la question dès maintenant pour ne pas être bouché plus tard.

Les objectifs visés sont :

  • à terme au moins 10 investissements Immo par les SCI, certainement que dans le lots on en revendra dans 25/30ans quelques une pour profiter, mais sur les autres petits à petits délaisser les parts aux enfants et garder les usufruits pour les revenus, ponctuellement.

  • des achats / reventes avec la SAS Marchand dédiée

  • un ou deux coups en Indivision au départ pour avoir des reventes sans plus-value à la fin pour Mr/Mme. Ces reventes en nous amenant du cash nous éviteraient de dépareiller les SCI pour les conserver au maximum pour les enfants.

Cela apporte-t-il plus de lisibilité sur le projet « d’ensemble » ?

Infiniment merci de vos retours.

Et merci à tous les participants de ce forum, je suis encore dessus depuis ce matin, c’est une mine de dingue d’informations !

Bien à toutes et tous,

Nicolas

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Ben méditez sur du 100/0, pas sur du 99/1…Madame a bien compris le principe selon lequel de toutes façons elle a droit à la moitié. Donc à 100/0 ses droits sont préservés et on gagne en simplicité de gestion.

On va dire oui.

Je suis vigoureusement contre. Cela met votre résidence principale à l’IS pour la moitié de sa valeur, c’est absolument à exclure car létal en termes d’imposition de la plus value en cas de cession éventuelle. Je ne mets jamais l’habitation principale dans un montage holding.

Oh j’avais compris… mais cela ne me permettra pas de répondre à la question sur l’utilité de faire la holding maintenant ou plus tard, désolé. Cela dépend de trop de facteurs et on quitte la simple information pour entrer dans le conseil.

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Aucun problème, je suis moi-même en honoraires et reste parfaitement conscient de la valeur de la compétence. On passe en MP ? Merci à vous !

Merci de ces retours !

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Ceci étant si 100/0 en actions cela revient à une Sasu du coup !