Investir dans l'immobilier via sa SASU ?

Bonjour,

Je souhaite acheter un bien immobilier à rénover puis mettre à la location 3 logements à destination de particuliers.
Etant président et unique salarié assimilé de ma SASU depuis plus de 5 ans j’aimerais bénéficier de la trésorerie de la société sans passer par la case flat taxe.

Je cherche encore le montage idéal sans crainte de mesure anti abus.

Après adaptation des statuts, ai-je le droit de créer une SCI avec ma SASU et moi comme associés ? Si oui, la société pourra prêter librement de l’argent à la SCI qui remboursera petit à petit ce prêt ?
Ce montage pourrait-il rentrer dans la case abus de droit puisqu’on voit clairement qu’il n’y a aucun lien entre les 2 sociétés, le seul but étant de profiter de la trésorerie.

Autre possibilité, créer une holding qui contiendra la SASU et la SCI mais cela me semble démesuré par rapport au projet.
Enfin, dernière possibilité, acheté directement avec SASU mais là je mélange activité commercial et activité de location. Est-ce une bonne solution ?

Merci pour vos différents avis et retours d’expériences.

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Bonjour,

Oui.

Oui (mais je n’aime pas ça).

Non.

Ce qui est très légal.

Il faut voir au cas par cas. C’est parfois nécessaire pour contourner certains écueils de la SAS.

En principe c’est clairement non.

Bonjour,

merci pour votre réponse.

Dans quels cas, la création d’une Holding est plus avantageuses qu’un simple montage SASU / Moi > SCI ?

Très difficile à résumer - d’autant plus qu’un pépin de santé m’interdit de rester durablement devant un écran, là.

Ce n’est pas que l’un des schémas est plus avantageux que l’autre - encore que la holding séparée permette d’économiser parfois un peu d’IS mais c’est souvent contrebalancé par les frais de gestion supplémentaires.

C’est surtout que le montage simple sans holding dédiée présente certains risques d’exposition du patrimoine immo aux créanciers, d’une part, et peut faire entrer la SAS dans le champ d’une taxe spéciale : la taxe sur les salaires. Mais ces risques n’existent que dans certains cas. Il m’est donc difficile d’être plus précis sur un forum.

Bonjour,

je ne suis ni juriste ni expert en quoi que ce soit mais je suis également dans cette situation et je glane des informations à droite à gauche que je recoupe.

Dans le cas où ta SASU est holding avec ta SCI dessous : Si ta SASU est très active, et à risque, par exemple, il y a beaucoup de charges et donc de créances, s’il y a liquidation judicaire, elle entraine la SCI dans sa chute. Autre cas : si tu veux vendre la SASU, mieux vaut qu’elle soit seule. Dans ces cas, une holding semble préférable.

Sinon, créer une SCI fille à l’IS à 99% pour la SASU et 1% pour toi semble le « standard ».
Il faudra certainement modifier les status de ta SASU pour qu’elle soit « holding ». Vois avec ton expert comptable, il faut pour objet social : participation dans d’autres sociétés, investissement, etc.

J’espère me lancer en début 2023 car j’aurais assez de trésorerie.

Par contre pour bénéficier de l’effet de levier, il ne faut pas que la SASU devienne une banque. Il faut monter un dossier béton démontrant la rentabilité de ton projet pour les banquiers. Et la SCI emprunte. Elle rembourse avec les loyers. Et le but du jeu est d’avoir une bonne rentabilité pour avoir en plus du cash flow que tu remontes en dividendes dans ta SASU.

Bonjour,

La SASU ne sera jamais en difficulté, j’exerce seul de la prestation de service. Je n’ai aucune charge autre que les courantes. Puis, si un jour je souhaite arrêter mon activité commercial, je pourrais toujours conserver la SASU comme Holding.

Effectivement, j’aimerais que ma SASU prête à la SCI 100k et le reste, 200k soit emprunté à la banque.

Merci pour vos réponses, ça me conforte dans mon choix, la Holding est bien si on veut séparer les établissements.

Il n’y a pas de limitation à exercer cette activité annexe pour ma SASU ? Par exemple, dans quelques années je pourrais y rattacher une autre SCI si je le souhaite ?

Oui vous pouvez créer 50 SCI filiales de la SASU.
En fait, l’astuce consiste à ne pas dépasser 23k€ dans chaque SCI pour rester à 15% d’IS.
Tout ceci est parfaitement légal.
Là où ça deviendrait plus compliqué c’est si vous mettez votre résidence principale dans l’un des biens d’une SCI. A ne pas faire.

Il n’y a pas de mélange d’activité commerciale/location.
Tout est bien distinct : la SASU fait son commerce. La SCI gère son bien immobilier.
Il faut juste modifier la SASU en holding, pour pouvoir investir dans des filiales et les gérer.

Le code APE d’une société holding est le 64.20Z.
Le code APE de ma SASU est celui correspondant à mon activité commercial.

Donc, est-ce un point d’attention si ma SASU exerce une activité d’holding sans avoir le code APE associé ?

Peu importe le code APE. Il faut que ce soit comptable avec l’objet social.

« L’Italie ne s’emparera jamais de Rome ! » (Eugène Rouher)

Ok, admettons mais il faudra examiner les autres difficultés que pose le montage sans holding dédiée. Car :

Si, comme je disais il peut parfois y en avoir. Les holdings mixtes en SAS peuvent être piéjues. Ensuite il faut regarder au cas par cas.

Par contre grande prudence avec ça, vraiment ; cest pas trop comme ça que ça marche.

ce n’est pas simple comme sujet, il y a de tout comme avis.
Je me demande si ce n’est pas plus simple de passer par la case flat taxe et acheter en nom propre pour être tranquille…

En tout cas, merci de prendre le temps de répondre

C’est à dire qu’il n’y a jamais deux situations de départ identiques… On est sur du conseil personnalisé là. Chaque dossier à sa solution :

  • il y a des métiers pour qui on ne fait jamais de holding mixte (exploitants agris, BTP…),
  • d’autres où on fait majoritairement des holdings mixtes (conseil en informatique…),
  • et lorsque la SAS holding mixte pose problème, la solution peut être de faire un montage avec holding dédiée mais aussi de garder le principe de la holding mixte mais en transformant la SAS en une autre forme sociale (souvent une SARL).

Vous ne trouverez donc pas une réponse standard sur les internets. Ca n’existe pas.

Et vous serez personnellement imposable aux revenus fonciers…

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux