J’ai parcouru énormément de sujets sur le forum qui traite des holdings, sci, et investissements lmnp et je ne comprends toujours pas l’intérêt des super méga montages complexes alors que nous pouvons investir en LMNP ou LMP…
Pour planter le contexte, de mon côté, je suis dirigeant d’une entreprise comme activité secondaire et je vais dégager dans les 80-100k€ de bénéfice en plus de mon salaire principal (TMI 30%). J’investis également en nom propre et suis donc LMP sous le plafond des 90000€ de CA (merveilleux statut car exonération de taxes sur la revente, bien plus avantageux qu’en LMNP).
Mais comment optimiser les bénéfices distribuables de l’entreprise ?
peut-on faire un montage pour faire remonter l’argent dans une SCI à l’ir pour acheter une RP avec ma conjointe ?
peut-on faire un montage de type holding/sarl de famille pour acheter des biens immobiliers et louer en lmp ?
Je précise aussi que les montages de type « bulle d’investissement » où on ne peut jamais profiter réellement de son argent ne m’intéresse pas. Autrement dit, créer une SCI à l’IS en faisant remonter les bénéfices de la boîte pour ne soit disant pas etre taxé à l’instant t mais se prendre à la revente les amortissements + l’is à 25% + la flat tax sans oublier, durant la mise en location une is à 15% + flat tax n’est pas franchement intéressant et n’est pas une solution. Autant se reverser les 80k-100ke de dividendes de ma boîte et investir en nom propre. Mais par exemple, peut-être est-il intéressant de créer une holding pour faire sortir de l’argent de la boîte et éviter l’is à 25% ?
Bref! Auriez-vous des solutions à me conseiller car le sujet principal est aussi de ne pas etre imposé sur de futurs investissements immobiliers grâce aux bénéfices d’une entreprise…
Voilà qui m’éclaire comme l’arc de triomphe au 14 juillet… Je vais supposer une société IS… et pour l’activité principale je vais supposer… rien en fait, pas assez d’infos.
Possible oui. Pertinent certainement pas.
Non.
C’est très intéressant au contraire, c’est juste que cela ne correspond pas à votre souhait, nuance. Ce type de schéma n’est pas fait pour revendre mais pour garder les immeubles, réinvestir massivement en optimisant par l’IS à 15% et générer à terme des dividendes.
Pardon ?
Oui : le schéma IS dont vous dites qu’il ne vous intéresse pas. C’est ballot.
SASU à l’IS dans la rénovation immobilière. Et en parallèle je suis salarié avec un salaire de 40k€ environ.
Et pourquoi donc ? Pourriez-vous développer ? La SCI à l’IR permet d’acheter sa RP, d’être exonéré sur la plus-value et de protéger son patrimoine. Je me trompe ?
Encore une fois, pourquoi ?
Je comprends tout à fait mais en quoi ce scénario est-il pertinent par rapport a un investissement en nom propre en LMP (avant 90ke de CA) ?
Deux scénarios :
LMP : Flat tax sur les bénéfices de la SAS, puis cotisation sociale. C’est tout. Lors de la revente, imposition sur les amortissements.
SCI à l’IS : pas de flat tax sur les bénéfices de la SAS, 15% ou 25% d’IS (+ flat tax éventuellement). Lors de la revente, imposition sur les amortissements + IS + flat tax…
Ai-je juste ?
Si le bénéfice dépasse la plafond de 15% d’IS, existe-t-il une technique pour transférer les fonds avant de ne pas avoir un IS à 25% mais 2 IS à 15% ?
Le LMNP permet de bénéficier du régime d’imposition des plus-values immos et des BIC non pros…
Sauf que si j’ai bien saisi vous voulez faire ça en sortant les fonds de la SAS sans passer par la case flat tax : si oui, perte de tous ces avantages.
Pas de SARL de famille possible sous une holding.
Je n’ai pas dit qu’il l’était… Au contraire si le but est de faire du LMP, ce montage est impraticable.
Oui sur le 1 ; pas forcément sur le 2, trop de variables.
LMNP : amortissements ++, pas de cotisation sociale, plus-value des particuliers
LMP : amortissements ++, cotisation sociale (1000€ env. divisé par le nb de bien), plus-value à court terme uniquement
=> Clairement ici, entre une plus-value des particuliers ou une plus-value à court terme, le choix est vite fait quand on sait qu’au bout de 10 ans, le statut n’est plus si avantageux… Allez, me direz-vous, peut-être qu’à partir de la 10è année, le statut LMNP est plus avantageux au niveau de la revente contrairement au LMP qui se fait rattraper par les amortissements… Certes. Mais ne pas vendre à partir de la 10è année en LMNP, c’est finalement avoir un bénéfice imposable, donc ce n’est pas judicieux.
Je vous l’accorde éventuellement, le statut LMNP est légèrement plus avantageux que le statut LMP (quoi que mais bon…). Toutefois, la question n’est pas là car une personne qui génère 90000€ de CA, même légèrement plus taxé en LMP, gagnera toujours plus que quelqu’un qui est légèrement moins taxé en LMNP et qui génère <23000€ de CA.
Ici, la SCI à l’IR pour la RP n’est avantageuse qu’en passant par la case flat-tax de ma SAS ? Impossible de faire remonter les fonds par une Holding ? Il me semble que si la SAS est à l’IS la Holding sera à l’IS et automatiquement la SCI à l’IS, c’est ça ?
Oui, c’est logique. Du coup, passage par la flat-tax obligatoire pour protéger son patrimoine dans la SARL de famille ?
Enfin, hier j’ai fait des calculs sur la SCI à l’IS et c’est clairement une niche où le faucheur nous attend à la sortie. Si le but c’est d’investir, construire un énorme patrimoine immobilier et ne jamais le revendre OU le revendre et se faire atomiser par les impôts à tel point qu’aucune plus-value n’en soit tiré, je ne vois vraiment pas l’intérêt. J’aimerais bien voir un patrimoine d’une SCI à l’IS pour comprendre car pour moi c’est IS IS IS IS IS sur chaque année passée et au moment de la revente c’est PV LT + PV CT + LOYERS à l’IS… Imaginez, 5000€ de loyer annuel + 50000€ de PV LT + 4000€ amortissements annuel sans trop forcer… IMPOSITION au bout de 5 ans : 18000€ loyer + 50000€ de PV LT + 20000€ d’amortissement… = quasiment 18000€ d’imposition + la tendre flat-tax = 35000€ de gain
En LMP au bout de 5 ans avec toujours 5000€ de loyer annuel + 50000€ de PV LT + 4000€ d’amortissements. IMPOSITION au bout de 5 ans : 25000€ loyers + 50000€ de PV LT = 0€ d’imposition + 20000€ de PV CT imposé à TMI + 17% = 9400€ d’impôts. GAIN = 65600€
Il n’y a pas photo, non ?
