Montage Investissement dans l'immobilier SASU Négoce - Holding - SCI

Bonjour,

Contexte :
Actuellement Président d’une SASU IS (Négoce - 1 bilan - 150k résultat net d’impôt), mon entreprise n’a pas « beaucoup » de charges ni d’amortissements. Je serai toujours en « proie » à un résultat net assez important.

  • Je n’ai pas pris de dividendes.
  • Je me verse un salaire « correct ».
  • Je suis locataire à titre personnel.
  • Je ne possède aucun bien immobilier à titre perso.
  • Pas d’enfants
  • ~25 ans
  • Je n’ai pas « beaucoup » de disponibilité à titre personnel (~10k).
  • Je passe un maximum de frais « personnel » en charges quand je le peux et que ça se justifie.
  • J’ai de bonnes relations avec ma banque.

J’envisage de commencer à investir dans l’immobilier en tirant parti de ma SASU qui commence à accumuler de la trésorerie et qui a un cash-flow correct.

A terme, le but de cette activité d’immobilier serait de faire de la location meublé (courte durée), longue durée (nu), dans certain cas en achetant des terrains où je ferai construire des habitations.

MAIS : Etant encore locataire, je souhaiterais acheter un premier bien que j’occuperai à titre personnel comme résidence principale. Je précise que ce serait potentiellement un logement « transitoire », je j’occuperai quelques années puis que je louerai ou revendrai par la suite.

J’envisage de créer une holding + SCI (ou autre société qui permet de faire de l’immobilier) sous régime mère fille. La Holding détiendrait 100% de la SASU Négoce et 100% de la SCI (d’ailleurs je vois dans le forum dans d’autres sujets similaires que certains prennent en nom propre 1% ou autre pourcentage de la SCI je ne suis pas certain d’avoir compris l’intérêt si quelqu’un peut aussi expliquer ce serait top).

Cette holding me servirait également à regrouper mes activités car je compte développer d’autres activités à l’avenir

Mes questions :

Quelle serait la meilleure stratégie à adopter pour l’achat de mon premier bien immobilier (potentiellement un terrain où je ferai construire), afin d’optimiser au mieux au niveau fiscal et trésorerie ?

Si j’achète le terrain et fait construire avec la SCI qui sera fille de la Holding, puis-je habiter ce bien à titre personnel en versant un loyer à la SCI ? Y a t-il d’autres méthodes plus intéressantes ?

Autre idée : l’achat d’un terrain en zone artisanale/industrielle où je pourrais faire construire un entrepôt à louer avec logement attenant que j’occuperai de façon transitoire.

Je n’ai pas particulièrement le souhait de posséder ma maison en nom propre pour le moment, je préfère privilégier le développement de mes activités dans un premier temps en évitant de prendre tout dividendes dont je n’aurais pas besoin et déduire un maximum l’IS de ma SASU en investissant dans ces projets immobiliers.

Je n’ai pas encore beaucoup d’expérience dans l’immo mais j’apprends, n’hésitez pas si vous avez d’autres idées de montages.

PS : J’en ai déjà parlé à mon expert comptable mais je souhaitais avoir d’autres avis peut être plus « pragmatic » et autres retours d’expériences.

Je vous remercie !
Bob

Bonjour,

Pas trop le choix : il est interdit de créer une SCI détenue à 100% par un seul associé…

4265 réponses possibles selon les cas.

Oui.

C’est plus que probable. Je suis très hostile à une habitation principale dans un montage IS.

Il se pourrait bien que ce soit une erreur…

Ces investissements ne réduiront pas l’IS dans la SASU…

Et je rajouterai qu’il faudra continuer à payer des loyers même s’il n’y a plus de crédits à payer et/ou que le bien est amorti.

Oui. Même avec une holding car la holding touche les dividendes (après l’IS donc).
Si tu veux réduire l’IS, il faut acheter au nom de la SASU mais là il y a des avantages et des inconvénients.

Bin non…

Bin si tu achètes un actif pour la société, tu l’amortis.

Il amortit sans doute sauf que le résultat dégagé par l’immeuble sera intégralement imposé dans la SAS ! Ce qui revient donc bien à augmenter l’IS de la SAS, pas à le réduire. D’autant plus qu’il est plus que probable que l’on entrera dans la tranche des 25 % !

Pour limiter au maximum l’impact fiscal dans la SAS il faut donc bien faire l’opération dans une SCI cible IS. Mais on ne génère pas de charge déductible dans cette dernière, ce n’est pas le but du jeu…

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux