Que faire de biens détenus par SCI IR après remboursement d'emprunt

Bonjour à tous,

J’ai découvert ce forum récemment et je vous remercie pour la qualité de vos contributions.

J’ai appris en lisant les échanges précédents qu’une société imposée à l’IS pouvait détenir des parts de SCI imposée à l’IR.

Je souhaitais vous soumettre mon cas personnel afin que vous me disiez si ce montage est applicable, s’il serait judicieux et pourquoi pas, me dire si vous pensez qu’un autre montage pourrait être plus adapté.

Voici ma situation:
-J’ai créé en 2007, avec mon épouse, une SCI IR qui a acquis la même année une maison divisée en 2 lots (un local commercial et une habitation).
-Je détiens 60 et mon épouse 40 pourcents des parts.
-La partie habitation a été notre résidence principale jusqu’en 2018 et le local commercial est exploité par mon épouse (elle a le statut d’entrepreneur individuel).
-Pour acquérir ma nouvelle résidence principale en 2018, j’ai fait un emprunt à 100%.
-Quelques mois plus tard, la SCI a remboursé l’emprunt contracté pour l’achat de la maison.

Je me retrouve donc, vous l’aurez compris, avec de grosses mensualités sur ma RP et avec des revenus locatifs imposés à 47,2% (TMI 30%).

J’avais, avant de découvrir ce forum, envisagé plusieurs solutions qui avaient toutes pour but de faire baisser mon imposition et me donner un peu plus de marge de manœuvre pour de nouveaux investissements. Comme par exemple:
-Vendre la maison détenue par la SCI et rembourser partiellement l’emprunt souscrit pour ma RP.
-Créer une nouvelle SCI, assujettie à l’IS cette fois, qui rachèterait la maison (j’envisageais de le faire avec un 3 ème associé afin de ne pas tomber dans l’abus de droit…).

Merci d’avance pour vos réponses.

Nenostef

PS: Pour les montages avec SARL ou SAS, je ne sais pas si je pourrais en être le gérant/dirigeant vu que j’ai un statut de fonctionnaire.

Bonjour,

Je vous suis mal…

Bon là ok oui c’est possible et le préconise volontiers…

…et là je ne vous suis plus puisque le schéma IS sur IR n’est plus dans ce que vous envisagez !

Il y a un os - double - dans le fait de muter les titres de SCI :

  • elle est à l’IR donc vous allez être taxable aux plus values immobilières avec un abattement certes mais faible ;
  • vous avez déjà 12 ans de détention à l’IR ; c’est bête de les perdre…

Cela étant si vous n’avez pas une grosse plus-value, ça peut se tenter si vous n’avez pas peur de la taxation à l’IS dans une perspective de vente à terme de l’immeuble ; pifométriquement je serais plutôt partisan de la mutation des titres de la SCI à une holding IS.

Pas de souci a priori.


Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.

Merci d’avoir pris le temps de me répondre.

Je n’ai, en effet, pas été très clair…
Les 2 solutions auxquelles j’avais pensé (vente du bien ou création d’une nouvelle SCI IS qui achèterait la maison), c’était avant d’apprendre qu’une 3ème possibilité était envisageable (mutation des titres à Holding IS).

Pouvez-vous me dire, comment se passerait la mutation des titres à la holding? Est-ce que cette dernière procéderait à un emprunt ou bien les associés apporteraient-ils leurs titres?

Je vous remercie.

Mon client va avoir deux plombes de retard, autant que j’utilise mon temps utilement…

Ah, ok.

« Les deux sont acceptés. »

L’apport est fiscalement moins onéreux - c’est ce que je pratique le plus - mais évidemment vous perdez l’effet de levier financier.

…cela dit si vous optez pour une vente des titres faites tout de même attention à ne pas augmenter trop votre taux d’endettement, ça me fiche toujours un peu la trouille…


Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux