Quel montage pour investissement locatif immobilier sans impots de revenu personnel ?

Bonjour,

Ce forum est absolument fantastique et semble être l’endroit idéal pour avoir une idée de comment approcher un investissement locatif.

J’aimerais pouvoir investir dans un puis si possible rapidement deux biens immobiliers locatifs via prets immobiliers. J’ai 38 ans, je suis marié, en séparation de biens, et l’investissement pouvant s’appuyer sur un don, l’idée serait d’investir à long terme a titre personnel mais de partager la vente des biens ou leur location:

  • avec mon épouse a la retraite (si on est toujours ensemble…) [vente ou revenus locatif pour financer notre retraite]
  • le transmettre à mon enfant (ou mes enfants si deuxième arrive)

L’objectif est donc de n’avoir aucun revenu personnel (ou très peu) avant le remboursement de chaque bien via un prêt de 20 ans, mais avoir quand même un montage qui puisse autoriser sans trop de pertes la revente à court terme et de tout liquider (montage avec), par exemple si un imprévu exceptionnel arrive dans 4/5 ans.

Pour certaines raisons (que je ne vais pas développées pour rester simple), j’ai besoin d’avoir des revenus personnels de source immobiliere les plus bas possibles chaque année avant la revente ou la retraite (donc impossible en nom propre mais aussi impossible en SCI transparente). Quel serait des propositions de montage qui auraient du sens pour les objectifs mentionnés ci-dessus ? Je sais qu’un statut de SAS serait opaque et pourrait peut etre convenir, une holding pourrait avoir du sens, mais entre les % mere / filles, l’IS et l’IR a chaque niveau j’ai vraiment du mal à comprendre leurs effets et à m’y retrouver.

Pour pouvoir discuter d’un exemple avec des chiffres, ce serait utile de considérer un premier appartement de 300 000 EUR avec revenu locatif brut de 15 000 EUR et prêt de 20 ans, (puis par exemple 200 000 / 10 000 / 20 ans pour le deuxième appartement).

Toute aide serait vraiment la bienvenue,

Fabrice

Bonjour,

La réponse évidente : il faut chercher l’IS.

La réponse évidente : il faut chercher l’IR.

« Boire ou conduire il faut choisir ! » (rappel : je suis un vieux…) :smile:

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Merci beaucoup Maître Billette !

Dans ce cas là je vais choisir IS pour n’avoir aucun revenus ou bien seulement dividendes minimes.

Donc le montage serait il SAS a l’IS pour chaque appartement, et SAS a l’IS pour la holding mère ?

Quels pourcentages faudrait il attribuer en participation ? J’aimerais utiliser par exemple 20% d’apport pour le prêt qui provient d’un héritage, et partager les 80% restant en 2 avec mon épouse, donc est ce que ce serait:

  • SAS appartement 1: 100% holding
  • SAS appartement 2: 100% holding
  • SAS holding : 40% pour mon épouse et 60% pour moi ?

Nous ne somme pas en séparation de biens (typo post original) donc comment faire pour éviter tout problème en cas de divorce tout en partageant au plus juste ?

Nous n’aurons qu’un appartement pour commencer, faut il des le départ créer la holding ou faire une SAS qui aurait le même pourcentage que la holding (40/60) ?

(Question bonus) Y a t il une utilisation possible d’un PEA pour actions de chaque SAS fille (comme nous n’aurons pas de parts) avec l’absence d’impôts sur les dividendes si retrait entre 5 et 8 ans (cf ce lien sachant que je n’ai aucune idée de comment ça s’implémenterait en pratique) ?

Merci encore pour votre aide

Non.

Pour la suite, à dire vrai j’ai rien compris… (mais j’ai dormi trois heures cette nuit alors bon )

Je n’ai pas compris non plus dans ce cas là, et je serais très content d’avoir votre recommandation de montage (une fois que vous aurez eu plus de sommeil et si vous avez le temps !)

Ah ok, sur mon petit smartphone, j’avais pas vu le lien… je suis dans ma chambre d’hôtel sur mon PC là, je regarde. :slight_smile:

@VincentB , sachant que les objectifs sont:

  • un minimum de revenus annuels en nom propre
  • un montage permettant la revente sans un taux d’imposition enorme (c.a.d. sans amortissement pour calculer la plus value)
  • un montant d’impots pas forcement optimise au maximum mais pas catastrophique non plus
  • 1/3 du patrimoine a mon epouse et 2/3 pour moi (investissement provenant d’un heritage 100% de mon cote)
  • transmission possible du patrimoine a(ux) enfant(s)

J’ai l’impression que le montage suivant serait la solution (apres lecture de plusieurs sources, notamment cette discussion):

  • pour chaque appartement locatif: SCI a l’IR detenu a 97% par holding, 1% mon epouse et 2% pour moi
  • pour holding: SAS a l’IS qui detient 97% de chaque SCI a l’IR. La SAS est detenue a 33% par mon epouse et 67% par moi meme.

Du coup, comme faible pourcentage SCI a l’IR tres peu de revenus annuels en nom propre, et pas d’amortissement pour calcul de la plus value donc faible plus value imposable a l’IS de la SAS a la revente. Certes, une deuxieme imposition a la flat tax de 30% pour recuperer les billes mais ca reste correct.

Est ce une des meilleures solutions ? Ou sinon que proposeriez vous Maitre Billette ?

Sachant que des le premier appartement j’aimerais eviter les revenus en nom propre, faut il que je creer la structure holding SAS mere + premiere SCI fille des le debut ?

Il reste toujours la question de transmission possible mais je n’ai aucune connaissance liee a cet aspect.

Hélas, article 238 bis k cgi…

Désolé.

Quelle solution penseriez vous puisse convenir Maitre Billette ?

Aucune.

Si vous cherchez les avantages de l’IS pendant que vous êtes proprio et ceux de l’IR lors de la vente du bien vous oubliez.

(il y a un seul moyen de le faire : en démembrement. Mais uniquement sur des holdings anciennes qui ont déjà accumulé du cash. Et ce sont des montages un peu hardcore).

Merci beaucoup, au moins ca permet d’etre fixe des le depart.

Dans ce cas la, si on revient au point de depart et on considere deux gros objectifs:

  • un revenu pour la retraite (que ce soit locatif ou a la vente)
  • ne pas avoir (ou presque pas) de revenus en nom propre avant la retraite

Est ce qu’il y aurait un montage qui conviendrait pour un puis eventuellement plusieurs appartements en location ?

Cela concerne les participations inférieures à 25% ; a priori pas d’intérêt pour vous.

En fait il y en a sans doute plusieurs. :slightly_smiling_face:

La seule chose à peu près sûre est que vous cherchez l’IS. A partir de là il y a plusieurs moyens d’y arriver, y a pas de modèle standard.

Merci Maitre Billette.

Pourquoi le PEA n’aurait pas d’interet dans un montage en holding car ce ne serait pas moi mais la holding qui serait proprietaire du compte et donc le montant de 25% ne s’appliquerait plus. Ou bien ai je mal compris ?

Ben non. Une holding n’a pas le droit d’avoir un PEA…

Donc seul vous pourriez avoir un PEA ; et vous n’auriez que les titres de la holding… où vous auriez plus de 25%.

Pardon j’ai répondu trop vite. J’aurais le PEA en effet mais les parts de la société appartiendraient a la holding, je satisfairais la limite des 25% (puisque seulement 1 ou 2%).

Non. Les titres des cibles sont des parts de SCI ; ce n’est pas éligible au PEA.

Donc SAS à l’IS pour sociétés filles conviendrait.

Et SAS à l’IS pour holding aussi alors ?

SAS pour de la gestion immo ? En ce qui concerne les filles c’est plus que discutable !

Pour la holding IS impératif ; pour la forme je ne me prononce pas… même si ça se termine certes souvent par une SAS.

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux