Réduire l'IS lors de la revente d'un immeuble en SCI IS

Bonjour,

J’aimerais avoir votre avis sur les astuces permettant de ponctuellement réduire le résultat fiscal lors de la revente d’un immeuble appartenant à une SCI à l’IS? Tout cela afin de réduire l’IS.

De mon côté j’en connais plusieurs mais pas forcément les plus efficaces:

*** Racheter un autre immeuble lors du même exercice avec des travaux à faire passer en charge et bien entendu les frais de notaire, frais d’agence afin de réduire le résultat.
*** Revendre une partie des logements petit à petit au lieu de la totalité afin d’avoir un meilleur prix de vente cumulé ET ne pas avoir trop de benefices dépassant les 38k€ (seuil du taux réduit): principal souci: faire une copro quand les logements ont des lieux communs.

J’ai entendu parler récemment d’une autre méthode possiblement plus intéressante: le démembrement temporaire de propriété de l’immeuble vers une structure ir ou nom propre.
Il faudrait que la SCI IS vende la nue propriété (NP) à soi même ou une SCI IR que l’on détient, la SCI IS garde l’usufruit temporaire donc engrange les loyers et la fiscalité.
Puis passé la période d’usufruit temporaire: disons 12 ans, la pleine propriété revient à la SCI IR et c’est celle ci qui revend l’immeuble avec la base d’imposition des particuliers (soit bien moins imposé que l’IS+flat tax etc…) qui ne s’applique que sur la vraie plus value et non la Vente-VNC qui est importante.

Mes question sont:

*** Comment se calcule la valeur de la NP vendue par la SCI IS?
Version NP économique =valeur PP(pleine propriété)/((1+Rendementlocatif)^n) avec n= durée de l’usufruit
ou
Version NP classique avec 23% de la PP par periode de 10ans

*** Comment est traité cette vente: comme un produit qui sera imposé à l’IS mais sur quelle base:
NP-VNC (valeur nette comptable) (ce qui ferait un déficit donc je doute de cette réponse)
ou
NP-(NP/PP)*VNC (qui serait plus logique)

*** Est ce que la valeur d’usufruit est amortissable?

*** Une fois l’usufruit temporaire passé et la pleine propriété transférée à la SCI IR, que deviennent les amortissements, comment est traité comptablement ce transfert de propriété?

Pour résumer, est ce que cette pratique est intéressante au vu des amortissements pratiqués et de la plus value du particulier au lieu de la plus value pro, j’ai tendance à penser que oui clairement,
MAIS est-ce que cela pourrait être considéré comme un abus de droit fiscal?

Merci par avance.

Je connais. enerico1.gif

Il y a beaucoup de précautions à prendre. Disons que ce n’est pas le genre de montage que je propose à tout le monde.

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux