SASU et investissement dans des SCI

#1

Bonjour à tous,

Je me permets de réagir au sujet car j ai pour projet la création d entreprise.

Je vous expose mon projet:

Actuellement propriétaire de ma RP, ainsi que d une résidence locative je cherche à minimiser mes impôts étant en revenu foncier.

Pour cela mon désire de création d une SCI imposée à l’IS.

Cependant la sci requiert d être 2 pour sa création.

J ai pensé créer une SASU puis créer la sci de la manière suivante : sasu qui sera une personne morale + moi ( personne physique).

Je ne cherche pas a être salarié de ma sasu. Les dividendes me seront versés lors de période " creuses" : année sabbatique ou période sans travail. Afin de ne pas impacter mon avis d imposition.

Ou bien les dividendes de la SCI transférés à la Sasu pour investissement dans un nouveau projet immobilier.

ma SASU serait donc en quelques sort le holding de la SCI, et des autres SCI que je créerai avec d’autres membres de ma famille ou autres.

Serais je dans l obligation d avoir un commissaire aux comptes?

j’ai lu qu’il ne fallait pas :

Obligatoire si dépassement de 2 des seuils suivants :

1 000 000 € de total de bilan

2 000 000 € de chiffre d’affaires HT

20 salariés

ces conditions ne seront jamais dépassées pour ma part, cependant les conditions suivantes sont vagues.

Obligatoire dans le cas où la SAS est contrôlée par une société (ou contrôle une autre société) :

contrôle exclusif (la SAS détient plus de la moitié des droits de vote d’une autre société ou est détenue par une autre société pour plus de la moitié des droits de vote, par exemple)

ou contrôle conjoint par un nombre limité d’associés

dans quelle proportion dois je repartir les parts du capital?

SASU : 100% pour ma part en nom propre

si création de SCI : SASU + moi même en nom propre :

  • SASU 49%? 51%? ou puis je faire 99% afin de remonter plus de dividendes de la SCI vers la SASU?

je vous en remercie par avance,

Investir dans une SCI via une SASU
#2

Bonjour,

Vaste débat, auquel il est difficile de répondre sur un forum d’autant qu’il y a plusieurs possibilités.

A mon sens oui il faut un CAC (pour le moment car le projet de loi pacte pourrait supprimer cette obligation en SAS en situation de contrôle).

Un moyen simple de résoudre le problème est de faire une SARL et non une SAS. Je suis assez circonspect face au « tout SAS » et je continue de préconiser la SARL dans les montages holding.

Mais il y a de nombreux montages alternatifs permettant d’aboutir au résultat souhaité. J’envisagerais de faire une holding sur la SAS/SARL, holding qui créerait ensuite la SCI comme filiale. Une constante cependant, prudence avec la mise en SCI de la maison d’habitation principale, c’est en général déconseillé.

#3

Bonjour,

je vous remercie pour votre retour rapide ainsi que ces informations.

du coup le plus judicieux serait de faire une holding au dessu de ma SAS?

le montage serait du coup : création d’une holding ( en SARL?) qui aurait des parts de la SASU ( 49%? 51% ou 99%?) et via ma SASU ( + moi en tant qu’associé physique) je créerai une SCI?

le but étant au final de pouvoir créer plusieurs SCI avec differentes personnes, parents, collaborateur et pouvoir gerer les flux/ dividendes via ma SAS et si nécessaire Holding.

vous m’avez l’air de bien maitriser le sujet, est il possible de collaborer ensemble sur ce sujet?

bien cordialement,

#4

Ah là vous allez plus vite que moi. Disons plus prudemment que, a priori, j’ai une préférence pour un schéma à 3 sociétés.

Non ; holding IS (forme à déterminer) sur SARL (pour le moment…) à 99 ou 100% et c’est la holding qui crée la SCI.

Volontiers. Mais soyez indulgent : c’est la pire période de l’année pour faire du droit de sociétés, j’ai attrapé la crève, et avec le pot qui me caractérise je sens que les gugusses d’hier vont nous valoir des compas immédiates. :sleepy:

Sur ce je vais me préparer un grog et me refaire un shoot maousse de pastilles de menthe…

#5

votre idée de schéma à 3 entreprises me parait plus prudent.

holding>>SARL
>>SCI
quel avantages a le holding de créer la SCI en direct?

le holding aurait du coup 99% de la SARL ( ou autre entité) et les 1% restant à une personne physique ( moi en l’occurrence)
je m’étais orienté vers la SAS car elle engendre moins de coup qu’une SARL, étant deja employé la SAS me semblait la forme la plus appropriée. la SARL avec ses cotisations, son RSI etc… me paraissait plus lourdes et plus onéreuse en gestion.

courage pour votre créve un bon remede et vous serez vite sur pied.

#6

« L’argent n’est pas tout, camarade ».

Bon, déjà, le RSI n’existe plus (on ne le regrettera pas, ni fleurs ni couronnes).

Ensuite vous n’évitez les cotisations sociales en SAS que si vous n’êtes pas rémunéré… et du coup vous n’avez pas de couverture non plus. Par contre entre un régime salarié en SAS et un régime TNS en SARL, c’est la SARL qui coûte le moins cher (en contrepartie en TNS vous aurez une couverture de base pourrave) !

Le gros avantage de la SAS se situe au niveau des prélèvements sur dividendes - donc ce sera comme pour tout, il faudra faire des simus… Par contre le pépin avec la SAS c’est que c’est pas toujours très évolutif.

En revanche la SARL peut être incluse dans un montage sociétaire sans que l’on ait à recourir à un CAC et elle peut facilement être à l’IR. Ce sont des gros avantages dans des montages holdings. En fait dès que l’on part sur une SAS et que l’on veut ensuite faire du holding ça coince.

Voire 100%.

Pas compris. L’avantage de faire la SCI sous la holding plutôt que sous votre société d’exploitation vous voulez dire ? Si oui c’est un peu dur de répondre en trois lignes sur un forum… disons que cela donne plus de souplesse en termes de gestion de patrimoine et davantage de liberté en matière fiscale aussi car cela permet d’éluder le principe d’irréversibilité de l’IS.

Je serai à votre dispo semaine prochaine si vous le désirez, mes réfs sont dispo en mp. :relieved:

Pour le moment je retourne sous ma couette et deux épaisseurs de couvertures.

#7

je vous remercie bien,

portez vous bien, un repos reparateur est nécessire.
je reviens vers vous en mp la semaine prochaine.

cdt,

#8

je me permets de revenir vers vous suite à notre échange

La SASU est enfin immatriculée, j’ai reçu mon extrait de Kbis.

cependant j’ai des doutes, des interrogations au sujet du code NAF APE qui m’a été attribué :

6831Z qui correspond aux agences immobilieres,

ma question est la suivante, dois je avoir une carte d’agent immobilier ou tout autres documents?

sachant que je vais faire que de la gestion de biens m’appartenant, gestion locative, achat/revente.

ma seconde interrogation est toujours la même, je n’ai pas pu avoir de réponses :

voulant créer une SCI comme discuté, en m’associant en nom propre avec la SASU.

le soucis est que l’on parle d’obligation d’avoir un commissaire aux comptes quand une société en controle une autre.

Ici, le SASU étant associée avec moi meme pour la création de la SCI.

auriez vous les reponses à ces questions ou un collaborateur expert comptable qui pourrait m’eclairer.

est ce juste une histoire de %? la SASU doit elle être à 49% et moi à 51% pour la création d’une sci sans obligation de CAC?

si cela n’est pas possible il faudra comme vous me l’aviez conseillé transformer la SASU en EURL, ou bien de trouver quelqu’un qui voudrait bien monter une SCI avec moi meme en étant tres minoritaire 1%.
ces interrogations m’aideront à débloquer la création de la SCI.

bien cordialement,

yassine

#9

Bonjour,

En fait le CAC est souvent obligatoire dès 25% donc même à 49%… mais j’insiste, la loi de finances pourrait nous réserver des bonnes surprises…

Votre code APE est… curieux. Pour tout dire il m’emm…de un peu. Cela dit en soit il ne vous impose pas d’avoir la carte, c’est l’activité que vous faites effectivement qui peut vous l’imposer.

Quelle est concrètement l’activité de la SAS ?

#10

En effet la loi pacte nous réservera biens des surprises qui je l espère iront dans mon sens.

Le but de la sasu a l initiale était d avoir la gestion locative de mes biens présents, et surtout la possibilité de la créer seul.

Pour ensuite m associer avec pour créer une SCI seul également.

Mais quand je vois la complexité de certaines lois, je me dis que j aurais mieux fait de créer une Sci avec un membre de ma famille detenant 1% des parts.

Du coup je me retrouve avec une sasu ( créée a la hâte je vous l accordé) et bloqué dans la création de la sci au vu des frais engendrés par l obligation du CAC pour une société en detenant une autre.

Cdt

Yassine

#11

Bonjour, pour rejoindre le cas que Yassine.
J’ai 55 ans tout juste, inscrit demandeur d’emploi depuis une semaine, ARE ouvert à partir de fin mai 2018 pour 2 ans et demi, mes 25 meilleures années derrières moi, il me reste 8 ans et demi à cotiser au régime général pour avoir ma retraite à taux plein et mes 169 trimestres.
Mon projet : créer une SASU pour cotiser au régime général, me rémunérer au minimum à 150*smic/trimestre pour valider ceux-ci, cette SASU ( 71.12.12 : Services d’ingénierie pour projets de constructions, j’ai les compétences étant depuis 30 ans dans le métier) serait gérante pour le compte d’une SCI ou plusieurs SCI ( location de locaux commerciaux ).
Capital social de la SCI minimal, genre 500 € en numéraire.
La ou les SCI seraient détenues par moi-même 99% et ma femme 1%, SCI sous le régime de l’IS, donc dépenses liées à la gestion déductibles des revenus de la SCI.
En cas de bonne opportunité d’investissement, appel de fond par la SCI, injection en compte courant d’associé à la SCI du cash nécessaire.
J’ai 400 k€ investissable sous une semaine (compte courant + retrait partiel compte épargne vie sans frais jusqu’à fin 2019 car licencié en 2019+ compte épargne salarial de mon ancienne entreprise avec sortie sans frais), je ne veux pas emprunter à quiconque ni à une banque.

Une fois l’investissement fait et le locataire en place, la SCI encaisse les loyers, paie la SASU pour la gérance, amortie les immobilisations, rembourse le compte courant d’associé chaque mois pour avoir in fine chaque année un résultat à zéro, donc IS=0.

400k€ en immobilier commercial = 7% brut annuel soit 28 k€ annuel de revenu pour la SCI, dépense SCI : 12.6 k€ pour la gestion par la SASU (salaire 550€ + charges sociales 400€+ frais fixe 100€), frais d’entretien bailleur + taxe foncière : 5.4 k€ + 10 k€ de remboursement en compte courant d’associé
Je me rémunère via la SASU et le remboursement en compte courant d’associé à hauteur de 12x550+ 10000 = 16.6 k€ annuel, ce qui me suffit largement (propriétaire sans emprunts) + complément ARE pendant 2.5 ans en plus
Dans 9 ans, clôture de la SASU, retraite, passage en gérance de la SCI par associé majoritaire, éventuellement vente ultérieure du bien détenu par la SCI pour récupération du capital après paiement des plus values.
Qu’en pensez vous ? Ma question est vis à vis de la légalité du montage ou la mise en gérance de la SCI par ma SASU pourrait être apparentée à de l’abus de bien social vis à vis de la SCI ou bien assimilé la gérance par la SASU à de la fausse facturation ?

Autre possibilité: la création de la SCI avec associés: moi-même à 99% + personne morale à 1 % ma SASU qui serait le gérant rémunéré. Le montage me parait plus compliqué et sans intérêt en plus

Merci d’avance pour vos éclairages.

#12

Je ne suis pas follement enthousiaste.

Votre schéma en SCI IS en particulier me contrarie. Car vous évoquez la possibilité de revendre le bien immobilier à terme ; or, là vous perdez le bénéfice du régime de taxation des plus values immos des particuliers.

Ajoutons-y que vous avez peut-être le souci du CAC si vous mettez la SAS gérant de SCI.

Et surtout, le caractère fictif de la SAS m’apparaît un peu trop nettement.

Vous êtes sûr à 100% de ne pas vouloir emprunter ? Vous avez un gros capital, 8 ans devant vous…

#13

Bonjour à tous,

Je me permet de rejoindre votre discussion (et de la relancer) car sur le même problème rencontré par @yassine, je souhaites créer différentes SCI (à l’IS) via ma SAS en partenariat avec des investisseurs qui détiendront plus de 95% des SCI, et la SAS 5% au minimum.

Même avec seulement 5% de parts dans différentes SCI, la SAS doit elle nécessairement avoir un CAC?

Le montage en 3 sociétés défendu par @VincentB me semble très bien mais n’est ce pas trop complexe ? La SAS ne risque t’elle pas d’être considérée comme nulle, voir illégale si elle ne fait que cela ?

Merci d’avance pour vos réponses,

#14

Bonjour,

'tention, la situation a évolué… il n’y a plus besoin de CAC en SAS si elle contrôle une autre société ! Je recommence à faire des SAS d’ailleurs. :grin:

Et de toutes façons avec seulement 5% même sous l’empire de la loi antérieure vous n’aviez pas besoin de CAC.

Non, c’est une holding financière, c’est pour de la gestion de patrimoine, cela n’a rien de suspect en soi.

Par contre votre schéma est à fuir. IS sur IS avec une très faible participation dans les cibles, c’est vraiment pas bon. Maintenant il faut voir la situation de vos investisseurs mais en ce qui vous concerne c’est vraiment pas terrible.

#15

Merci beaucoup pour votre réponse rapide, pouvez vous m’en dire plus sur l’IS sur IS ? Vous voulez dire que je vais payer 2 fois 30% pour sortir l’argent, si je le sors sous forme de dividende ?

Si vous avez le moindre conseil, je suis toujours avide de l’avis d’autrui :slight_smile:

Merci d’avance,

Piotr

#16

Non, faut pas pousser. :slight_smile:

Mais vous allez tout de même vous taper 5% de prélèvement pour frais et charges…

#17

Vous voulais dire en plus des 30%, j’avoue que je ne suis qu’au debut de mon projet et n’ai pas encore forcement toutes les connaissances :slight_smile: ?

#18

Je pense que par 30% vous parlez de la flat tax.

Si votre SAS a une participation - mettons de 7% - dans une SCI IS, et que la SCI fait un bénéfice, ledit bénéfice est soumis à IS dans la SCI.

Si la SCI distribue du dividende, ce que perçoit la SAS va évidemment gonfler le résultat de la SAS ; mais ces sommes ne sont pas soumises à IS dans cette dernière (sinon on paierait de l’IS deux fois sur les mêmes sommes !) ; on autorise donc la SAS à déduire de son résultat imposable à l’IS l’intégralité des sommes reçues de la filiale à l’IS à l’exception toutefois d’une quote part de 5% pour frais et charges.

Voilà.

Si ensuite vous distribuez une partie du résultat de la SAS, c’est soumis à flat tax chez vous évidemment, peu importe d’où vient l’argent.

Par contre si votre SAS IS a 7% dans une SCI IR, la SAS est imposée à l’IS sur la totalité de ce qu’elle a perçu de la SCI… mais dans la SCI il n’y a pas eu d’imposition du tout, c’est le principe de l’IR : donc au global, ce que l’on paye au titre de l’IS est moindre.

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux