SCI avec holding ou SCI tout court ?

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#1

Bonjour , je me présente gaetan 34ans marié 3 enfants et un dernier en route.

Je suis propriétaire de plusieurs biens dont ma résidence principale.
J’ai acheté en 2011 une maison de ville pour commencer du locatif .
En 2014 un ensemble immobiliers ou j’y ai refait à neuf 6 logements ( dont 5 loués en meublés )
En 2016 un immeuble de 4 appartements .
Tout ces achats ont été fait en mon nom propre …
Aujourd’hui ( taux d’endettement proche des 70% ) je suis bloqués sur trop de point et je veux me pencher sur la sci.
Je recherche quelques premiers conseil pour commencer car les premières années je faisait beaucoup de déficit foncier mais sa va se compliquer …
Je ne penses pas tout mettre sous sci ( juste la moitier je pense ) et l’idee premiere etant de me débloquer ma situation pour réinvestir plus tard si possible à nouveaux .
Sci ir ? Sci is ? Holding + sci ir ? Je suis un peu perdu si vous pouvez me dire ce que vous feriez à ma place ?
Merci beaucoup !

#2

Bonjour,

Aïe, pas d’anticipation, ça va être dur de faire le ménage.

Vous parlez de votre endettement, je suppose cependant que votre TMI est aussi un souci malgré vos trois enfants ?

Quelle est votre profession ?

NB : je ne suis jamais chaud pour mettre en place des schémas permettant de s’endetter au-delà du raisonnable…« parfois faut s’arrêter »…

#3

Je suis ouvrier dans une usine de textile .

Pour l’instant ma Tmi sa va j’suis pas imposable .

J’ai fait l’erreur sur 2 biens de les prendre sur trop court en durée de crédit … j’aimerais les transférer en sci et repartir sur dés crédit de 20ans pour avoir plus de cash flow mensuel et ainsi pouvoir sur long terme réinvestir ou autre à voir .

L’idée n’étant pas de m’endetter + au contraire , me soulager un peu + chaque moi … peu importe si je repart sur 20 ans … je n’est que 34 ans ce n’est pas un soucis .

#4

Bonjour,
Je découvre aujourd’hui la possibilité de créer une holding pour détenir les parts d’une sci.
J’ai 44 ans, propriétaire de ma résidence principale avec un crédit immobilier qui court encore 6 ans.
Je suis également propriétaire d’un studio, pour lequel il n’y à plus de crédit, qui rapporte 5400€ de loyer annuel.
Je viens de prendre livraison d’un appartement en pinel, dans le but de défiscaliser.
Revente à la sci au bout de 6 ans ???

Je me pose donc la question de créer un sci, dont mes enfants (mineurs) seraient associés, le but étant de revendre le studio à cette sci afin de récupérer du cash (tout ça pour servir à un nouvel investissement (résidence principale), et également en gardant à l’esprit la facilité à leur transmettre mon patrimoine.

Je voudrais évidement continuer à investir, mais plutôt pas le biais d’une sci, plutôt qu’en propre.

Quel schéma me conseilleriez vous compte tenu de ces éléments?
Merci pour vos réponses.

#5

Il y a un ou deux soucis et je conseille la prudence.

D’abord c’est possible. Mais il me semble que ce sera une vente soumise à plus values car ne portant pas sur l’habitation principale amha.

De plus vous perdez 6 ans de détention pour le calcul de la dégressivité pour durée de détention à l’IR.

Un notaire sera plus qualifié et équipé que moi pour faire une simu coûts / avantages ; mais j’ai toujours peur dans ce cas-là que ce soit un moyen plus onéreux de vous procurer du cash qu’un emprunt classique surtout vu le montant des taux actuels.

J’ai bien compris que vous êtes embêté par les 5 400 de revenus fonciers annuels mais c’est un peu le prix à payer quand on fait du Pinel.

J’ai envie de dire « rendez-vous dans 6 ans » et on verra quelle sera la tronche de notre droit fiscal à ce moment-là ; mais si vous tenez absolument à basculer l’immeuble en SCI et préparer une transmission, je pencherais plutôt sur un apport en capital en nature de l’immeuble à une SCI, puis donations de parts sociales tous les 15 ans éventuellement avec réserve d’usufruit.

#6

Bonjour Vincent,
Merci pour cette réponse.

En fait, la vente à la sci interviendrait seulement sur le premier appartement, qui n’a pas été acheté en Pinel.
Je conserverais le second à minima pendant 6 ans pour bénéficier du Pinel, et effectivement, rendez-vous à ce moment là pour le transférer ou non vers la sci.

#7

Salut Gaetan, comment tu as fait pour t endetter à 70%?
J ai fais bâtir ma maison et je suis endetter à 33%. Le banquier me dit que je ne peux pas acheter pour louer car si je n arrive pas à louer ou si j ai des loyers impayé, je serai dans la merde.
Ma question est: comment tu as fais et surtout si tout tes locataires ne paye plus, comment tu fais ?

#8

Nan mais là j’ai l’impression que vous la jouez « pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ». Essayez tout bêtement de renégocier vos prêts…

La réponse est dans la question…

#9

C’est aussi pour me permettre de récupérer un peu de cash et revendant à la sci.
J’ai voulu renégocier en rallongeant mes prêt la banque n’a pas voulu…

#10

Moi, vous avez bien compris au vu d’un de mes posts précédents que j’étais pas chaud… En plus rien ne vous dit que vous allez trouver une banque acceptant de refinancer par la SCI…

#11

Mon pere possède des biens immobiliers … déjà payer … il pourrait m’aider pour l’obtention de crédit en se portant caution… il connaît mes rentrée locative et le fera sans problème. La sci serait faite avec lui , moi majoritaire.
Je veux voir ce qui serait le mieu pour moi
Pour la suite , je vous contacterais bientôt .

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux