Bonjour,
Je compte investir en immobilier avec une stratégie de revente à environ 10 ans.
Ne souhaitant pas être à l’IR (désastreux) et n’étant pas éligible LMNP, j’explore une solution à travers SCI IS.
Dans ce cadre à l’IS, et avec horizon moyen-terme pour la vente, l’imposition de la plue-value reste selon moi assez maîtrisable.
Par contre, le vrai problème est la sortie finale des fonds / sortir les dividendes de la SCI (qui génèrera la flat tax à 30%).
Solution à laquelle je pense: financer la SCI par un maximum d’apport en compte courant d’associés. Lorsque le produit de la vente devra être sorti de la société, ce sera pour une grande part en remboursement de compte courant d’associé (donc aucune imposition). Problématique: est-il possible de structurer un prêt bancaire, de façon à décorréler le prêt du bien immobilier, et apporter les fonds en tant qu’associé? Certains investisseurs obtiennent des prêts afin de financer leur apport personnel (qui comptent donc comme un apport en compte courant), pourquoi ne pas étendre le principe à la totalité du prêt? Y-a-t’il une structuration qui permet cela (hypothèque prise séparément…)? Le raisonnement est-il bon?
Je teste le sujet et apprécie tout retour… merci !
Bonjour.
En théorie c’est possible.
En pratique je refuse de le faire…
On peut fortement en douter.
Je n’ai rien compris… J’ai donc tenté de deviner. Et je soupçonne que vous voudriez emprunter à titre personnel. Je ne vois pas très bien comment vous pourrez trouver une banque qui acceptera de vous consentir un prêt immo… qui n’aura pas pour objet une acquisition immo mais l’apport en CC à une société.
Je suppose que vous voulez parler de garanties. Une hypothèque est impossible puisque l’emprunteur n’est pas propriétaire de l’immeuble. La seule sûreté réelle serait un nantissement sur titres que les banques aiment de moins en moins.
Ah ?
Pour une petite prise de participation sans doute. Mais dans le contexte que vous décrivez ça me semble improbable.
Cela signifie en effet que vous ne pouvez pas rembourser le prêt au moyen des recettes provenant des locations. Autant dire qu’il vous faut une solidité financière personnelle exceptionnelle pour convaincre un prêteur… solidité très certainement hors de votre portée dans le contexte actuel des financements immobiliers.
Sans être conseiller financier il me semble clair que votre stratégie d’investissement est fondamentalement mauvaise. Vous avez une stratégie à 10 ans donc à moyen terme. L’immobilier est un investissement à long terme, sur une durée au moins du double. Je vous invite donc à considérer d’autres placements.