Cumuler une micro-entreprise et un investissement immobilier locatif

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(Damien Monni) #1

Bonjour,

J’ai une micro-entreprise qui tourne bien. J’ai franchi le seuil de TVA l’année dernière et je suis redevable de la TVA. Je suis dans la catégorie des professions libérales et je payes mes cotisations à la CIPAV. Ça c’est pour le côté entreprise.

Je me renseigne actuellement pour investir dans l’immobilier. Il y a pas mal de particularités fiscales en fonction du type d’investissement, qui font que je suis un peu perdu pour le moment. LMNP, LMP, location nue, micro-BIC, réel… je m’y perd un peu. Ayant déjà une micro-entreprise, j’aimerais être sûr des impacts fiscales qu’aurait un investissement immobilier et je souhaite surtout faire les choses correctement pour éviter de me retrouver avec un redressement fiscal dans les années à venir.

Deux questions :

  • Par qui se faire conseiller si je ne veux pas faire de bêtises et correctement cumuler ma micro-entreprise et un investissement immobilier ?
  • Avez vous des conseils, retours d’expériences, etc… A première vue je serais plutôt tenté par un investissement dans le meublé, mais là encore je suis un peu perdu entre LMP, LMNP, micro-BIC, reel simplifié…

Merci !

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(Berfhaen) #2

Pourquoi ne pas investir dans des startups? C’est fiscalement plus avantageux.

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(Joel ROTELLI) #3

Il faut vous tourner un CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant), il pourra vous accompagner dans vos projets d’investissements et autres

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(Damien Monni) #4

Merci Jeol. Je vais regarder.

@Berfhaen ce n’est pas ma question :wink:

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(Vincent BILLETTE) #5

Bonsoir,

J’ai presque envie de dire que vous raisonnez à l’envers. :slight_smile:

En général on voit plutôt quel bien nous intéresse et ensuite on détermine quel est le schéma adapté… qui dépend de multiples facteurs.

Ici, on parle de location en meublé. On partirait donc sur LMNP/LMP - en général on est plutôt sur du LMNP, moins contraignant… cela dit, j’insiste, cela dépend de plein de facteurs : situation familiale, activité pro, âge, etc.

Je vous laisse, on cause brexit à la télé, c’est l’heure de faire péter le popcorn…

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(Damien Monni) #6

Merci Vincent, pour le moment je ne fais que me renseigner un maximum sur les possibilités existantes, et je n’en suis qu’au début.

Ma première crainte était de ne pas pouvoir cumuler micro-entreprise et investissement immobilier locatif, car j’ai commencé à voir que les loyers étaient à déclarer en micro-BIC ou réel, et j’ai eu peur que cela viennent perturber mon activité de micro-entrepreneur (c’est le mot micro dans micro-BIC qui me perturbe). Mais je crois comprendre que ce sont bien deux choses différentes…
Bien que je n’en soit pas encore sûr ?

Mon plafond de CA micro-entrepreneur à 70 000 € va être impacté avec les loyers que je toucherais en investissant dans l’immobilier ?

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(Vincent BILLETTE) #7

Activité actuelle ? Taxée dans quelle catégorie ?

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(Damien Monni) #8

Micro-entreprise dans le développement web, donc profession libérale BNC. Plafond de CA à 70 000 et je suis redevable de la TVA au régime réel simplifié.

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(Berfhaen) #9

La question est également d’ordre fiscale et la fiscalité de l’immo n’est plus avantgeuse (relativement à l’investissement mobilier)

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(Vincent BILLETTE) #10

Cela facilite les choses. On va supposer une LMNP. On serait donc sur un cumul micro-BNC avec micro-BIC non pro.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4807-PGP

N° 230 et suivants.

Donc si le TOTAL de toutes vos recettes BNC + BIC dépasse le seuil de 70 000, on bascule au réel pour le BNC et le BIC.

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(Damien Monni) #11

Merci Vincent,

Mais c’est un peu ce que je craignais si je comprends bien, les deux se cumulent. Je n’ai pas encore lu le lien bofip, je vais le faire.

Et donc si je veux faire une LMNP au réel, je suis obliger de passer ma micro-entreprise (BNC) au réel je suppose ?

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(Vincent BILLETTE) #12

Désolé, le téléphone à sonné et je n’ai pas pu éditer mon précédent message…

Non pas forcément ; allez dans le Bofip, le tableau numéro 300, dernière ligne.

Si on est dans ce cas ce qui est probable, il n’y a pas cumul.

Le critère pour dire s’il y a cumul ou pas c’est : “l’activité BIC et l’activité BNC relèvent-elles d’entreprises différentes ?”.

Attention la notion d’entreprise est à prendre au sens économique, pas juridique. Si vous faites tout à titre individuel vous pouvez avoir plusieurs entreprises économiquement distinctes et alors pas de cumul.

Vous l’avez compris, cela dépend des circonstances de fait…

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(Damien Monni) #13

Merci beaucoup, c’est précis.

De toute manière pour du LMNP au réel je n’ai pas vraiment le choix que d’aller de prendre un comptable. Donc il pourra je l’espère bien m’informer et me conseiller sur cette partie. Maintenant le plus dur reste à trouver un comptable compétent dans ce domaine… Mais avec vos infos, j’ai déjà de l’avance.

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(Vincent BILLETTE) #14

Certes mais je vous rassure on n’en meurt pas. :slight_smile:

De toutes façons vous avez déjà pris les bonnes habitudes comptables en devenant redevable de la TVA… puisque de facto ça impose une compta. :wink:

Ensuite à vous de voir si les deux activités sont suffisamment distinctes et si oui pas de cumul, les deux activités pourront rester au micro.

Attention tout de même au LMNP au micro BIC, la déduction des charges au réel est souvent bien plus intéressante !

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(Damien Monni) #15

Oui c’est justement ma remarque du dessus, je souhaiterais probablement être au réel pour la LMNP. C’est pour ça que je me demandais si c’était possible tout en gardant ma micro-entreprise, qui est donc au micro, pas au réel…

Je garde mes factures d’achats et je note mes achats pour pouvoir calculer la TVA à la fin de l’année. Mais je n’ai rien changé d’autres… J’ai oublié quelque chose ?

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(Vincent BILLETTE) #16

Être au réel pour la LMNP et du micro pour le bnc est possible si vous êtes dans la dernière ligne du tableau du bofip. :slight_smile:

Et pour la TVA vous pouvez vous en sortir ainsi mais si vous saisissez une compta croyez moi c’est plus facile !

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(Damien Monni) #17

On en avait parlé dans un autre post je m’en rappelle maintenant ! Je n’avais pas trouvé de logiciel leger pour mon cas, que des usines à gaz. Pour le moment je m’en sors bien vu le peu de factures que je fais :slight_smile:

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Proposé avec ❤️par Camille Roux