As-tu fait ton choix ? Il est très rare qu’une SCI, ou de manière plus générale, un bien soit détenu par une SCI. Comme l’indique Sylvain Max Romiguie, la SCI est la plupart détenu en nom propre.
Sans pouvoir donner de conseil car ne matrisant pas tout ton schémas patrimonial et juridique, je pense qu’il vaut mieux choisir l’option des 1% pour la SASU.
Autre remarque sur « investir dans l’immobilier ». S’agit-il d’une opération d’achat-revente de type marchand de bien ? Dans l’affirmative je te conseillerais de choisir une forme sociale à responsabilité limitée, de type SAS ou SARL.
As-tu sollicité un crédit auprès d’un établissement bancaire car au vu du loyer des liquidités de la société locataire, cela peut être rassurant pour eux. Peut-être ton apport pourrait être constitué par le pas de porte payé par la SASU.
Une autre solution peut constituer en l’apport des titres de la SASU à une nouvelle société holding qui prendrait les parts dans la SCI. De cette manière les deux patrimoines - immobiliers et activités de la SASU - seraient indépendants. En effet imaginons que la SCI soit responsable et doive payer, par exemple, des indemnités ; dans ce cas la SASU devra concourir au paiement de ces indemnités et cela pourrait mettre en péril ton activité. A l’inverse en cas de mesure d’execution ou de faillite de la Sasu les parts de la SCI risqueraient d’etre saisies par des tiers…
Bref tout cela mérite une attention et une étude particulière qui dépasse les capacités de ce forum, notamment en terme de confidentialité, et j’espère que tu te fais conseiller.
Après de multiples recherches j’ai trouvé votre post sur internet, je suis exactement dans la même situation que vous et à la recherche de conseils :
Je suis en cours de création d’une SCI appartenant à : 1/3 à moi-même personne physique, 1/3 à mon épouse personne physique, 1/3 à ma SASU personne morale.
Nous faisons entrer ma SASU dans la SCI car elle possède des liquidités, nécessaires à l’achat d’un premier investissement immobilier : nous allons mettre effectivement 60 000 euros d’apport pour un acht immobilier d’environ 180 000 euros, les 60 000 euros se décomposant comme suit : 1/3 provenant de moi-même personne physique soit 20 000 euros, 1/3 provenant de mon épouse personne physique soit 20 000 euros, 1/3 provenant de ma SASU personne morale soit 20 000 euros.
Vous voyez que la répartition des parts de la SCI a été faite justement proportionnellement aux apports, ce qui me semble logique… En effet j’avais pensé à mettre la SASU au minimum, soit disons 5 ou 10%, mais cela ne serait pas cohérent m’a dit avec raison ma comptable… Avec grande raison je pense. Donc oui, 1/3 1/3 1/3 semble parfait.
Ce schéma me semble bon, car à l’avenir, des liquidités pour de nouveaux investissements immobiliers seront justement en (plus ou moins grande) partie apportées par la SASU et ses futures bénéfices, en plus de notre épargne personnelle… Bénéfices qu’elle réinjectera dans la SCI…
Je précise que nous n’habiterons pas dans un des biens immobiliers détenus par la SCI. Le bien dans lequel nous habitons est détenu en nom propre et n’a donc rien à voir avec le montage.
Selon mon interprétation et pour résumer :
la SASU décide d’investir à 1/3 dans la SCI. Logique et normal.
une fois la SCI lancée, si la SASU récupère 1/3 des bénéfices et paye ses impôts dessus, je ne vois pas vraiment de souci…?
Seulement, ma comptable me signale que « Pour le montage, quoi qu’il arrive il va y avoir un risque (juste de faire rentrer la SASU dans la SCI), a prendre ou ne pas prendre » (je suppose un retoquage quelconque mais à partir du moment ou la SASU paye ses impôts sur les revenus qu’elle perçoit de la SCI… Elle a bien le droit d’investir, non…?)
C’est vrai qu’une fois la SCI constituée et le premier investissement immobilier effectué, la SASU injectera régulièrement de l’argent pour de nouveaux investissements… Mais elle en a bien le droit quand même…?
Enfin, je précise que nous laissons la SCI à l’IR et non pas à l’IS.
D’après vous ce schéma est-il le bon? En effet, le montage est quasiment bouclé, je ne voyais pas de soucis là-dessus et pensais avoir le montage idéal, mais ma comptable m’a soulevé des doutes… Voilà, si vous pouvez m’aider…
Votre montage est licite mais ne me plaît a priori pas du tout :
soit votre SAS n’est pas une holding et elle n’a rien à faire dans une SCI qui fait de l’immobilier locatif ; au contraire, en cas de difficulté sur la SAS ou la SCI on expose dangereusement l’autre, comme expliqué par mon confrère Mr Rostagni ;
soit votre SAS est une holding et je ne comprends pas pourquoi elle n’est qu’à 1/3 et pas à 99% !
ajoutons que l’on va être en IS en indirect sur 1/3 du résultat de la SCI et en IR revenus fonciers sur 2/3 ; absurde… Et votre comptable n’a pas tiqué ?
Et je ne comprends pas cette histoire de « nouveaux investissements »… Si vous avez plusieurs projets immobiliers, faire tout dans la même SCI est fortement déconseillé.
Bref, beaucoup de choses qui ne « collent » pas amha…
Un grand merci pour votre contribution et ces éclaircissements.
Ma SASU n’est pas une holding : mais bien gérée(s), l’une n’exposera pas l’autre, effectivement je n’ai pas détaillé cela dans mon post, et cela aurait été difficile (pas évident de faire un post trop long - le post à vocation à être concis, quoique…) et cela sera le cas. Est-ce le souci unique dans le montage, car effectivement licite? Si oui j’ai tout prévu pour le gérer et sauf énorme accident.
Oui vous avez raison, on va être en IS sur 1/3 et en IR sur 2/3… J’en reparle à ma comptable… Merci encore de vos remarques. Egalement ne pas mettre chaque investissement dans la même SCI. Cela me semblait pertinent, mais du coup je vais y réfléchir. Multiplier les conseils et les sources (parfois très divergent(e)s sur le même sujet!) amène à réfléchir et encore merci de votre temps passé sur le forum.
Sincèrement, ce que vous envisagez ne va pas. Il faut voir en fonction de vos projets d’investissements à terme et de votre situation familiale mais je reprendrais le bouzin à zéro.
Je suis dans un cas semblable et intéressé par vos conseil @VincentB
Pouvez-vous me contacter afin que de mettre en place un projet d’investissement sain ? (Il semble que je ne puisse pas vous envoyer de MP, sinon je l’aurai déjà fait).
Bonjour
Sujet intéressant, je suis actuellement dans la même réflexion, mon objectif c’est de procéder a l’achat d’une résidence principale via une sci détenu par une SASU.
En terme de répartition, mon banquier m’a suggéré de partir sur une sci détenu a 100% par la SASU
J’avoue que je me pose des questions sur cette structure, qui me semble un peu « risqué » non ?
100% c’est impossible du moins à la constitution, on ne peut être qu’à 99%.
C’est possible et courant. Le risque… existe mais est à relativiser. C’est toujours celui évoqué sur ce fil par mon confrère Rostagni : les titres de la SCI sont dans l’actif de la SAS d’exploitation ; donc en cas de difficultés économiques sur la SAS les titres de la SCI peuvent être saisis par les créanciers de la SAS. Mais c’est à relativiser si on est sur une activité assez « légère » en termes d’infrastructures et que l’on peut arrêter facilement.
Une autre difficulté est que l’on se retrouve avec une SCI pour l’habitation personnelle. En ce qui me concerne - j’insiste là-dessus car ma position n’est pas partagée par tous les conseils - je n’aime pas beaucoup ça.
Je suis à peu près dans le même cas du poster de sujet que je remercie d’ailleurs
Je m’explique j’ai une SASU (IS) en informatique depuis 8 mois c’est ma 1ère année je ne rémunère pas car j’ai choisi de le maintien des ARE pendant 24 mois, cela me permet de soigner la trésorerie et pouvoir faire des investissements et justement il commence à y avoir de belles sommes donc je réfléchis à comment optimiser ma fiscalité et je suis tout nouveau
supposant que avant le fin de l’exercice je crée une SCI en association avec ma SASU (informatique) puis je envoyer de l’argent de ma SASU vers la SCI pour acheter un appartement, j’ai des doutes ça parait trop facile!!
Ou utiliser une partie de la trésorerie de la SASU dans le capital social lors de la création de la SCI ?je ne sais pas si c’est une bonne idée d’avoir une SCI avec un capital social assez élevé?
Dans les deux cas si c’est possible de transférer de l’argent de la sasu vers la sci cet apport d’argent est il déductible du résultat de la SASU? du coup si c’est oui c’est tout bénef car ça va baisser drastiquement mon IS .
Je prévois de faire des revenus bruts aux alentours de 80000€ ce qui fera un IS de 17500€ le reste je ne peux le toucher en dividendes sinon pôle emploi me réclamera de l’argent et aussi au niveau de l’IR ce ne serait pas intéressant! si je le laisse le tout dans la SAUS bah la 2ème je vais payer en encore beaucoup plus d’IS (cumul de 2 ans de CA) d’où l’idée entre autre d’investir dans l’immobilier.
J’ai demandé à mon comptable ( service en ligne) mais ils ne font pas ce genre de montage je pense devoir trouver un spécialiste pour me conseiller, mais si il y a déjà des personnes ici qui ont fait ce genre de montage ça peut m’aider !
C’est possible. Mais attention, y a des pièges surtout si on est en SAS.
Pourquoi « ou » ? En fait si on crée une SCI avec la SAS comme associé, on le fait justement pour utiliser la tréso de la SAS ! Et avoir un capital élevé ne me pose pas souci.
Non. Faut pas casquer Fourcade, quand même…
? Pas compris… ou alors dois-je comprendre que vous avez un premier exercice long, de plus d’un an ?
Bonjour Vincent merci pour votre réponse rapide et désolé de répondre que maintenant
C’est possible. Mais attention, y a des pièges surtout si on est en SAS. => Je suis en SASU je pense être concerné, quels genre de pièges ?
Pourquoi « ou » ? En fait si on crée une SCI avec la SAS comme associé, on le fait justement pour utiliser la tréso de la SAS ! Et avoir un capital élevé ne me pose pas souci. => J’ai dit où car pour moi ce n’est pas la même chose quand on apporte l’argent la première fois à la création (capital social) et faire des versement de temps en temps de la SASU vers la SCI!! D’ailleurs c’est considéré comment ces versement doit y avoir des règles à respecter?
? Pas compris… ou alors dois-je comprendre que vous avez un premier exercice long, de plus d’un an ?
Actuellement étant président d’une SASU j’ai décidé de ne pas être rémunéré pour pouvoir bénéficier de l’ARE pendant 2 ans donc je ne peux pas toucher des dividendes avant encore 1 an et demi (sinon pôle emploi va me réclamer de l’argent) je parle bien sur dans le cas ou je ne crée pas de SCI.
Donc je si je ne fais rien, en mai 2021 paiement IS le restant en tréso (pas de dividendes) la 2ème année IS encore plus conséquent comme ça va être calculé sur le CA de la 2ème année + la tréso de la 1ère année! si j’ai bien compris la compta
Sur les deux premiers points on sort du cadre d’un forum…
Sur le dernier il y a une grosse incompréhension. Le montant des dividendes n’a rien à voir avec le montant de l’IS ! Si on suit votre raisonnement le résultat de la 1ère année serait imposé à l’IS deux fois, ce n’est bien sûr pas le cas !
Et avoir un capital élevé ne me pose pas souci.
