Investir dans une SCI via une SASU

immobilier

(stu) #1

Bonjour,

J’ai actuellement une SASU (activité de conseil) et je souhaiterais investir dans une SCI pour acquérir un bien que je mettrais en location.
Pour le montage, je souhaite créer la SCI en mettant la SASU et moi même en tant qu’associé.
La raison est qu’aujourd’hui je n’ai pas les fonds en nom propre pour investir dans l’immobilier, par contre via ma SASU j’ai des liquidités et que ma SASU a tout juste 3 mois de création.

Avez vous déjà effectué ce type de montage ?
Avez vous des conseils à me donner ?

Est ce qu’il vaut mieux faire 50-50 en parts entre ma SASU et moi même ?
ou plutôt faire 99% pour moi même et 1% pour la SASU ?

Je vous remercie d’avance pour vos retours.

Cordialement,
Stu


(Sylvain Max Romiguier) #2

C’est intéressant comme sujet ! J’aimerais bien avoir aussi avoir des réponses là-dessus.

Dans mon ancienne boîte mon patron avait monté une SCI en son nom propre pour acquérir un bien qu’il louait à sa SASU.

Double Jackpot : l’argent versé en loyers par sa SASU retombait dans sa poche - il prenait les loyers qu’il voulait … - et par ailleurs dès qu’il faisait des travaux d’aménagement, de restauration, etc. du bien la SCI était bien sûr déficitaire et cela lui permettait de baisser considérablement ses impôts.


(stu) #3

Merci Sylvain pour votre partage d’expérience.

D’autres avis ?


(Rostagni) #4

Bonjour Stu,

As-tu fait ton choix ? Il est très rare qu’une SCI, ou de manière plus générale, un bien soit détenu par une SCI. Comme l’indique Sylvain Max Romiguie, la SCI est la plupart détenu en nom propre.
Sans pouvoir donner de conseil car ne matrisant pas tout ton schémas patrimonial et juridique, je pense qu’il vaut mieux choisir l’option des 1% pour la SASU.
Autre remarque sur “investir dans l’immobilier”. S’agit-il d’une opération d’achat-revente de type marchand de bien ? Dans l’affirmative je te conseillerais de choisir une forme sociale à responsabilité limitée, de type SAS ou SARL.
As-tu sollicité un crédit auprès d’un établissement bancaire car au vu du loyer des liquidités de la société locataire, cela peut être rassurant pour eux. Peut-être ton apport pourrait être constitué par le pas de porte payé par la SASU.
Une autre solution peut constituer en l’apport des titres de la SASU à une nouvelle société holding qui prendrait les parts dans la SCI. De cette manière les deux patrimoines - immobiliers et activités de la SASU - seraient indépendants. En effet imaginons que la SCI soit responsable et doive payer, par exemple, des indemnités ; dans ce cas la SASU devra concourir au paiement de ces indemnités et cela pourrait mettre en péril ton activité. A l’inverse en cas de mesure d’execution ou de faillite de la Sasu les parts de la SCI risqueraient d’etre saisies par des tiers…
Bref tout cela mérite une attention et une étude particulière qui dépasse les capacités de ce forum, notamment en terme de confidentialité, et j’espère que tu te fais conseiller.


(JeanDidier) #5

Bonjour,

Après de multiples recherches j’ai trouvé votre post sur internet, je suis exactement dans la même situation que vous et à la recherche de conseils :

Je suis en cours de création d’une SCI appartenant à : 1/3 à moi-même personne physique, 1/3 à mon épouse personne physique, 1/3 à ma SASU personne morale.
Nous faisons entrer ma SASU dans la SCI car elle possède des liquidités, nécessaires à l’achat d’un premier investissement immobilier : nous allons mettre effectivement 60 000 euros d’apport pour un acht immobilier d’environ 180 000 euros, les 60 000 euros se décomposant comme suit : 1/3 provenant de moi-même personne physique soit 20 000 euros, 1/3 provenant de mon épouse personne physique soit 20 000 euros, 1/3 provenant de ma SASU personne morale soit 20 000 euros.
Vous voyez que la répartition des parts de la SCI a été faite justement proportionnellement aux apports, ce qui me semble logique… En effet j’avais pensé à mettre la SASU au minimum, soit disons 5 ou 10%, mais cela ne serait pas cohérent m’a dit avec raison ma comptable… Avec grande raison je pense. Donc oui, 1/3 1/3 1/3 semble parfait.
Ce schéma me semble bon, car à l’avenir, des liquidités pour de nouveaux investissements immobiliers seront justement en (plus ou moins grande) partie apportées par la SASU et ses futures bénéfices, en plus de notre épargne personnelle… Bénéfices qu’elle réinjectera dans la SCI…
Je précise que nous n’habiterons pas dans un des biens immobiliers détenus par la SCI. Le bien dans lequel nous habitons est détenu en nom propre et n’a donc rien à voir avec le montage.

Selon mon interprétation et pour résumer :

  1. la SASU décide d’investir à 1/3 dans la SCI. Logique et normal.
  2. une fois la SCI lancée, si la SASU récupère 1/3 des bénéfices et paye ses impôts dessus, je ne vois pas vraiment de souci…?
    Seulement, ma comptable me signale que “Pour le montage, quoi qu’il arrive il va y avoir un risque (juste de faire rentrer la SASU dans la SCI), a prendre ou ne pas prendre” (je suppose un retoquage quelconque mais à partir du moment ou la SASU paye ses impôts sur les revenus qu’elle perçoit de la SCI… Elle a bien le droit d’investir, non…?)
    C’est vrai qu’une fois la SCI constituée et le premier investissement immobilier effectué, la SASU injectera régulièrement de l’argent pour de nouveaux investissements… Mais elle en a bien le droit quand même…?

Enfin, je précise que nous laissons la SCI à l’IR et non pas à l’IS.

D’après vous ce schéma est-il le bon? En effet, le montage est quasiment bouclé, je ne voyais pas de soucis là-dessus et pensais avoir le montage idéal, mais ma comptable m’a soulevé des doutes… Voilà, si vous pouvez m’aider…

Merci, et cordialement


(Vincent BILLETTE) #6

Bonjour,

Je fais des montages de ce genre régulièrement.

Votre montage est licite mais ne me plaît a priori pas du tout :

  • soit votre SAS n’est pas une holding et elle n’a rien à faire dans une SCI qui fait de l’immobilier locatif ; au contraire, en cas de difficulté sur la SAS ou la SCI on expose dangereusement l’autre, comme expliqué par mon confrère Mr Rostagni ;
  • soit votre SAS est une holding et je ne comprends pas pourquoi elle n’est qu’à 1/3 et pas à 99% !
  • ajoutons que l’on va être en IS en indirect sur 1/3 du résultat de la SCI et en IR revenus fonciers sur 2/3 ; absurde… Et votre comptable n’a pas tiqué ?

Et je ne comprends pas cette histoire de “nouveaux investissements”… Si vous avez plusieurs projets immobiliers, faire tout dans la même SCI est fortement déconseillé.

Bref, beaucoup de choses qui ne “collent” pas amha…


(JeanDidier) #7

Un grand merci pour votre contribution et ces éclaircissements.

Ma SASU n’est pas une holding : mais bien gérée(s), l’une n’exposera pas l’autre, effectivement je n’ai pas détaillé cela dans mon post, et cela aurait été difficile (pas évident de faire un post trop long - le post à vocation à être concis, quoique…) et cela sera le cas. Est-ce le souci unique dans le montage, car effectivement licite? Si oui j’ai tout prévu pour le gérer et sauf énorme accident.
Oui vous avez raison, on va être en IS sur 1/3 et en IR sur 2/3… J’en reparle à ma comptable… Merci encore de vos remarques. Egalement ne pas mettre chaque investissement dans la même SCI. Cela me semblait pertinent, mais du coup je vais y réfléchir. Multiplier les conseils et les sources (parfois très divergent(e)s sur le même sujet!) amène à réfléchir et encore merci de votre temps passé sur le forum.


(Vincent BILLETTE) #8

Oh non, c’est même ce qui m’ennuie le moins…

Sincèrement, ce que vous envisagez ne va pas. Il faut voir en fonction de vos projets d’investissements à terme et de votre situation familiale mais je reprendrais le bouzin à zéro. :sweat:


Proposé avec ❤️par Camille Roux