Je suis free-lance en informatique avec une SASU à l’IS depuis début 2021.
Comme beaucoup avec ce type d’activité, j’ai très peu de charge et dégage donc des bénéfices importants.
En discutant avec un CGP, j’ai créé une SCI à l’IS avec la répartition des parts sociales comme suit : moi en nom propre à 95% et ma SASU à 5%.
L’objectif du montage est que ma SASU puisse alimenter la SCI via le compte courant d’associé, afin d’investir cette trésorerie dans des parts de SCPI.
Le but étant ensuite de continuer d’apporter de la trésorerie issues des réserves de la SASU (IS déjà payé) pour continuer à faire grandir le portefeuille de SCPI, et d’utiliser les loyers de SCPI pour également racheter des parts.
Pour me rémunérer, l’idée était de rembourser progressivement le CCA de la SASU, puis que la SASU me verse des dividende, jusqu’a ce que la dette du CCA soit entièrement épongée. Suite à quoi, le SCI pourrait à son tour verser des dividendes.
En résumer, l’idée était de différer le paiement de la flat tax pour permettre de faire travailler cette trésorerie à 100% (plutôt que 70% après avoir payé la flat tax).
Je n’ai pas l’intention de contracter de crédit immobilier ou d’investir dans de l’immobilier physique avec cette structure.
J’ai plusieurs questions :
Est-ce que ce montage et l’usage décrit est légal ? Peut-il être faire l’objet de sanction de la part de l’administration fiscale ?
Est-ce qu’une rémunération du CCA est indispensable ? J’ai lu qu’en cas de CCA sur personne morale, c’était le cas. Le cas échéant, quelles sont les recommandations pour le taux d’intérêt à appliquer ? J’ai le sentiment que mettre le moins possible (0,1% ? Moins ?) serait le mieux, mais je ne sais pas si ça peut représenter un problème vis-à-vis de l’administration fiscale.
Il existe de nombreux risques liés à ce type de schéma, je ne le pratique jamais sous cette forme. La difficulté majeure ici c’est l’intérêt pour la SAS qui est loin d’être évident.
Oh que oui.
Sûrement pas.
Moi je sais… c’est oui.
Ce que j’aimerais comprendre c’est pourquoi vous posez de telles questions… après la mise en place du montage.
Tout d’abord, merci de vos réponses et des réponses que vous apportez de manière générale de ce forum.
Le fait de faire travailler la trésorerie de la SASU, plutôt qu’elle dorme, n’est-il pas un motif légitime pour la SASU ?
Lorsque vous dites pas sous cette forme, vous pensez à y inclure une holding ?
Quel taux faudrait-il appliquer dans ce cas ? Je n’ai pas trouvé de notion de minimum, mais plutôt des taux à ne pas dépasser.
Je me la pose car nous sommes en cours de finalisation de souscription des parts de SCPI, et je peux encore me rétracter. J’ai eu des doutes qui ont été levés à un instant T, ce qui a conduit à la création de la SCI. Mais dans la foulée, j’ai eu de nouveaux doutes qui sont arrivés, notamment sur le taux de rémunération du CCA de la SASU.
Si la SASU alimente la SCI via CCA, cela ne résoud rien à ton problème : ce n’est pas une charge. Donc tu paieras toujours l’IS dans ta SASU et tu ne pourras placer que ce qu’il reste.
Merci pour ton retour.
Dans mon cas, mon but n’est pas d’échapper à l’IS : la trésorerie apportée en CCA serait la réserve, donc après avoir payé l’IS.
Cela résout complètement le problème puisque le but de ces montages n’est pas d’éluder l’IS mais l’IR (je suis toujours fasciné de voir à quel point certains s’échinent à réduire la base d’imposition d’un impôt à 15 ou 25% au lieu de chercher à éluder un impôt à 30%).
Nico, je vous répondrai mais plus tard, peux pas, là.
Merci beaucoup Maitre !
Un point qui me semble important de noter : je ne cherche pas à éluder la flat tax : je cherche juste à faire travailler la réserve avant de la payer. J’ai le sentiment que c’est également dans les intérêts de l’administration fiscale in fine : cela fera plus de dividendes à verser, et donc plus de prélèvements sociaux + IR à prélever in fine (ceux de la SASU dans un premier temps, puis ceux de la SCI lorsque la dette sera effacée).
Bon, pour le taux, je ne peux pas vous répondre. On sort de l’information pour entrer dans le conseil. Ce que je puis dire est qu’il faut que ce soit un taux normal pour des prêts à court terme.
Pour le montage je note que vous n’avez pas pour projet d’achats immobiliers.
Ceci étant dans un schéma tel que le vôtre la SCI doit rembourser les avances de tréso faites par la SAS. Les recettes de la SCI y suffiront-elles ? Autre souci : le remboursement du CCA va obérer la capacité de la SCI à acheter de nouvelles parts de SCPI !
Je suis donc très circonspect face aux montages mettant en avant l’utilisation d’avances de tréso. Pour moi c’est une mauvaise utilisation des montages IS.
Dans l’esprit du montage, il y avait d’abord une phase de croissance du patrimoine SCPI, en continuant d’apporter des fonds via le CCA de la SASU, mais aussi en réinvestissant les loyers perçus des parts de SCPI. Cette phase pourrait durer plusieurs années, voire dizaines d’années.
Pour le remboursement du CCA, cela viendrait donc après cette phase de croissance, qui constituerait la phase où je souhaite me rémunérer. Deux méthodes prévues :
Les loyers des parts de SCPI peuvent servir à rembourser progressivement le CCA de la SASU (suite à quoi, je me verserai du dividende depuis la SASU).
Si besoin de trésorerie, revente de parts de SCPI et remboursement du CCA (partiel ou intégral)
Est-ce gênant de ne rembourser le CCA que très tard ?
L’ajout d’une Holding qui aurait pour filles la SASU et la SCI serait-il plus adapté pour ce type de montage ? Lors que j’en avais discuté avec mon conseiller, on m’a parlé d’un marteau pour écraser une mouche (je n’ai pas d’optique de créer d’autres entreprises).
Sur ce type de montage, une fois les dividendes remontées de la SASU à la Holding, comment transiterait la trésorerie de la Holding vers la SCI ? Compte courant associé ou mécanisme différent (et peut-être plus adaptée à ce type de montage) ?
Bonjour, ce sujet m’intéresse. @Bertranddu54 Pourriez-vous partager votre expérience ? @Nico64 Où en êtes-vous dans ce projet ? @VincentB vos conseils sont très utiles, merci.
J’ai écrit un script qui simule ces situations, par exemple avec ces paramètres :
la SASU prend 99% des parts d’une SCI IS et 1% en personne physique.
la SASU apport 200 000€ en CCA rémunéré à 3%
la SCI achète des parts de SCPI avec un rendement de 6%
la SCI a 1000€ de charges annuelles (banque+expert comptable)
Résultat :
Il faut 27 ans pour rembourser la SASU.
Année 1 pour la SCI :
Revenu : 12000€
solde SCI : 12000€
capital restant dû : 200000€
Charges : 1000€
solde SCI : 11000€
on rembourse : 5154€
solde : 5846€
capital restant dû : 194846€
intérets : 5845.38€
solde : 0.62€
sommes remboursées : 5154€
intérets versés : 5845.38€
Année 26
Revenu : 12000
solde : 13203.78
capital restant dû : 11000.95
Charges : 1000
solde : 12203.78
on rembourse : 11000.95
solde : 1202.82
capital restant dû : 0
intérets : 0
solde : 1202.82
sommes remboursées : 200000€
intérets versés : 84 797.17€
Année 27 :
Revenu annuel brut : 12000
Charges annuelles : 1000
Il reste : 11000
IS : -1650
Bénéf distribuable après IS : 9350
Bref, tout ça pour ça ?
En rendement annualisé pour la SASU on est à 1.42%. Je pense qu’en mettant les 200k€ dans un CTO on fera mieux.
Ce n’est qu’après 27 ans après avoir remboursé la SASU que la SCI pourra ré-investir en SCPI.
L’effet boule de neige ensuite, c’est bien, mais il y a l’IFI…
Ai-je oublié quelque chose ?
Mais pourquoi vous faites une SCI ? A part créer des charges je comprends pas l’utilité… Et pourquoi vous faites un apport en compte courant de la SAS à la SCI - alors que j’ai déjà dit que c’était une mauvaise idée ?
Je viens de relire les discussions. Si j’ai bien compris, vous conseillez la création d’une holding. Ensuite on cré une SCI fille à la holding ? est-ce que le numéraire apporté par la holding se fait en compte courant d’associé dans la SCI ? du coup cela ne revient-il pas au même ? il faudra rémunérer le CCA avec intérêts ?
Absolument pas. Je conseille une holding… quand c’est utile. Ici je ne vois pas l’utilité a priori.
Il y a un troll zemmourien qui se promène occasionnellement sur ce forum qui se plaint parce que je donnerais des réponses floues. Mais il n’y a pas de formule standard ; on est toujours sur des schémas personnalisés.
Dans votre cas vous avez déjà une société IS en haut, vous pouvez investir en SCPI directement depuis la SAS…
Notez que dans vos chiffres je n’ai pas vu l’IS dans la SCI ?
Dans la SCI le solde annuel est à 0 car on rembourse au max la SASU qui a prêté + les intérets. Donc pas d’IS. Sauf l’année 27 lorsque l’emprunt est remboursé, j’ai noté un solde de 11000€ donc 1650€ d’IS.
Mais je suis d’accord avec vous. C’est du montage pour rien.
