Sci + Holding + Entrée en capital nouvel associé

Bonjour à tous,

Je viens vous car je souhaite investir avec ma femme, mon meilleur ami et son frère + ses cousins.
Notre objectif est d’investir à répétition dans des immeubles avec un « bon » rendement locatif, en n’excluant pas de revendre parfois un bien ou 2 suivant les situations.

Pour le coup, j’avais regardé le fil suivant :

et j’étais partir pour notre premier investissement :

  • Faire directement une sci à l’IR qui contracte le prêt
  • Cet SCI fait un apport de titres à une holding, elle-meme une SCI (pour éviter notamment de payer un comissaire aux comptes)

Plusieurs questions :

  1. Admettons que la SCI à l’IR a été constituée en capital variable avec un capital initial de 100 euros, 1 euro la part avec juste mon meilleur ami et moi, soit 50 parts chacun.
    Cela fait :
  • Mon ami : 50 parts (valeur 50 euros)
  • Moi : 50 parts (valeur 50 euros)
    Total 100 parts (valeur 100 euros)

Si on contracte le prêt. Peut on faire rentrer les autres associés via augmentation du capital sans que l’achat du bien soit pris en compte dans la valeur d’une part? Et sans imposition dessus donc?
En résumé, on voudrait que son frère et ses cousins ne mettent que 50 euros chacun pour rentrer dans la SCI. C’est par simplification pour l’obtention du prêt (mon ami a des cousins indépendants, ou encore en période d’essai).
Je n’arrive pas à voir si cela revient à une cession de titres, et du coup imposition de la plus value (avec les différences d’abattement suivant les liens entre donateurs/donataires).

  1. Idéalement, je pensais trouver un moyen optimal pour trouver le montage permettant :
  1. de pouvoir transmettre aux descendants
  2. bénéficier des avantages de l’IS avec la prise en compte notamment de l’amortissement
  3. pouvoir revendre sans se prendre les amortissements dans la plus value
  4. Au bout d’un moment verser ou pas des revenus aux associés
    –> le beurre et l’argent du beurre :wink:
    J’ai eu un avocat fiscaliste au téléphone qui m’a gratuitement donner des conseils et il m’a dit qu’il fallait bien faire le montage holding sci IS + sci IR maisqu’il fallait faire du démembrement de parts sci à l’IR :
  • holding sci devient l’usufruitier
  • sci à l’IR le nu propriétaire
    Et revendre à la fin du démembrement pour que la SCI à l’IR recouvre pleinement la pleine propriété, et ainsi ne pas être moins taxé lors de la revente (cad en ne comptant pas l’amortissement).
    Y a t il vraiment un intérêt de faire le démembrement ou peut on dans notre cas rester sur le montage sci IR + holding SCI IS sans démembrement?

Merci par avance

Bonjour,

Si j’ai bien compris vous voulez démembrer l’immeuble ? Je pense que vous avez mal écouté mon confrère. Aucune avocat ne conseillera ça, nous savons tous qu’une SCI nu-propriétaire tient 3 secondes devant l’administration fiscale.

En plus je ne comprends pas bien. SI vous faites rentrer plein de gens dans la SCI son rattachement à la holding IS ne sera que très partiel. Donc elle sera essentiellement à l’IR.

Je pense qu’il vous a plutôt parlé d’un démembrement sur les titres de la SCI et que vous avez mal compris son exposé.

:grimacing:

Pour le reste vous avez déjà un avocat donc joker.

Bonjour, la réponse a la question pour l’entrée en capital m’intéresse fortement. L’augmentation du capital est elle une façon non taxable fiscalement de faire rentrer quelqu’un dans une sci qui a emprunté ?

Bonjour,
Merci Vincent, je n’ai pas d’avocat fiscaliste, j’ai eu juste la chance d’avoir un avocat fiscaliste un peu bavard au téléphone qui m’a donné quelques « tuyaux ».

Oui je n’ai pas été précis, c’est un démembrement de parts de sci.

Pour la SCI à l’IR, si je ne fais pas entrer les autres personnes avant de créer la holding, il n’y a que mon ami et moi qui sommes pleinement propriétaires. Du coup, si on crée la holding à l’IS et qu’ils sont dans cet holding, à la revente il n’y a que mon ami et moi qui récupérons le cash, j’ai bon ou je suis complètement à côté de la plaque …

Réponse B. mycrub

Désolé. iryngael.gif

Pas très bien compris la question…

Bonjour,
Admettons qu’une SCI à capital variable ait été créee avec Mr X et Mme Y
Capital initial : 100 euros, 1 euro la part.
La SCI contracte un prêt de 500k.

On veut faire entrer une Mme Z dans la SCI en payant le moins possible en droits d’enregistrement, imposition, création de structure.

Pour nous il y a trois solutions :

1.Solution 1

Mr X et Mme Y font une cession de parts à titre gratuit.
Sauf que les parts sont imposés via une plus value, les 500 k d’emprunt vont être comptabilisés (j’ignore le calcul).

  1. Solution 2
    On fait une augmentation du capital avec entrée de la nouvelle associée Mme Z, admettons qu’elle prenne 50 parts, à 1 euro la part.
    Cela fait :
    Mr X : 50 parts
    Mme Y : 50 parts
    Mme Z : 50 parts.

Question 1 : Est-ce qu’il y aura une imposition à payer pour les 50 parts de Mme Z? On a l’impression que non alors que dans le cas de solution 1, on paye la plus value.
Question 2: La banque prête à une SCI créee avec Mr X et Mme Y. Est ce que cela pose des problèmes qu’il y ait une troisième personne qui rentre dans la SCI?

  1. Solution 3
    On fait une holding avec Mme Z qui apporte du numéraire et Mr X et Mme Y qui apporte les titres de la SCI en échange de parts de la holding

Question 3 : Est-ce que la solution 2 est bien la moins coûteuse/ efficiente?

Merci par avance

le guide.gif

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Sérieusement : où voyez-vous une plus-value ?!

S’il y a cession on a une société qui a un emprunt au passif et un immeuble à l’actif, si la cession a eu lieu peu de temps après l’opération immobilière la société n’aura évidemment pas pris de valeur.

Et sur une augmentation de capital il n’y a pas de plus-value par définition. Mais aussi pas de marge de manoeuvre pour le prix et l’opération sur capital est parfois un peu plus onéreuse que la cession de parts question formalisme.

Il n’y pas de règle stricte… tout dépend de la valeur vénale des titres, de l’âge de la société, etc.

Bonjour Maître BILLETTE,
Merci pour vos éclairages.
De ce que j’avais compris, vu que la SCI à capital variable, les formalités sont quasi neutres, il ne reste qu’à :

  1. Enregistrer le PV aux impôts (dorénavant gratuit depuis début 2019)
  2. Déclarer la liste des associés à jour au greffe du Tribunal de commerce et d’une publication au RCS (gratuit aussi)
    ? Vous parlez d’autres formalités?

Merci beaucoup

Ce n’est pas gratuit.

Oui. Vous devez enregistrer le PV d’AG annuelle. Il faut respecter l’agrément. Il y a le RBE.

Franchement n’allez pas vous emm…er avec une SCI à capital variable. C’est loin d’être simple à manier convenablement.

Chose amusante : la note de Legalplace sur les SCI à capital variable a été modifiée et pompe allègrement mon article du VdJ sans me citer. Je ne leur en veux pas, c’est la rançon du succès. :smile:

Bonjour Maître Billette,

Pour moi c’est une question de point de vue emm…dements au niveau formalités SCI capital fixe vs capital variable
Je résume les formalités en cas d’entrée en capital lors d’une SCI à capital variable, j’ai tenté de bien assimiler ce que vous avez écrit dans https://www.village-justice.com/articles/SCI-capital-variable-revue-detail,25024.html#:~:text=La%20SCI%20à%20capital%20variable%20permet%20de%20se%20dispenser%20de,3%20du%20Code%20de%20commerce.

  1. Enregistrer le PV d’AG annuelle aux impôts. (on l’aurait fait dans le cas d’un capital fixe).
  2. Respecter la clause d’agrément dans les statuts (on l’aurait fait dans le cas d’un capital fixe).
  3. Enregistrer la mise à jour du Registre des Benéficiaires Effectifs RBE (on l’aurait fait dans le capital fixe).
    Je comprends de votre article que beaucoup « oublie » et « ne savent pas » qu’il y a certaines formalités dans le cas d’une SCI à capital variable, mais cela reste moindre que pour une SCI à capital fixe (et encore plus dans des cas précis comme mon cas d’une entrée d’associés avec augmentation de capital, sans avoir eu de réduction au préalable).

En gros c’est ça

C’est ce que dit la note de Legalplace : beaucoup d’idées reçues.

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux