Bonjour à tous les intervenants. Vos échanges sont particulièrement instructifs et je vous en remercie.
En total néophite, je découvre cette histoire de holding avec SCI.
Depuis 14ans, j’achète en nom propre des petites maisons individuelles à retaper entièrement. Chaque achat permettait de générer suffisamment de déficit foncier pour ne pas être imposable et ne pas payer de cotisations sociales. Sauf que de fil en aiguilles, je suis arrivé à la limite du système car les banques ne veulent plus suivre, l’endettement étant devenu trop important. Conséquence direct, plus d’achat = plus de travaux = plus de déficit. 2020 va être la première année où je vais devoir repayer de l’impôt, TMI à 30% + 17,2% de cotisations, soit 47,2%. Ca fait mal. D’autant qu’il reste encore 8ans de crédits immo sur chaque bien et que, du coup, je vais pour la première fois perdre de l’argent (compensé par mon revenu salarié). Sachant que je ne souhaite pas attendre 8ans pour retrouver de l’oxygène, j’ai regardé sur internet les solutions pour faire face à ce refus des banques et les conséquences que je viens d’exposer.
A ce jour, ma situation (je ne serais imposable qu’en 2020) :
38ans, pacs en janvier 2020, 30K€ de revenu salarié pour moi, 80k€ de CA pour ma compagne infirmière libérale dont 35k€ de versement pour elle.
8 maisons, encours restant total de 340.000€.
Charge de crédits immo mensuels ; 2665€
Revenus locatifs bruts ; 3955€
Impots et cotisations sociales ; 0€ grâce aux investissements annuels et au mécanisme du déficit foncier (course en avant perpétuelle)
Voici les solutions préconisées par mes différents interlocuteurs sur l’optique d’être désormais imposable :
1°) PACS (ça sera fait le mois prochain) avec ma compagne infirmière libérale pour accroître les revenus pris en compte. Effectivement, ma banque accepte de suivre pour 2 nouvelles opérations mais m’informe que là aussi il y aura une limite.
2°) Rachat de mes 8 maisons données en location, par une SCI que je créerais. Sauf que, pour éviter je cite ; une règle importante doit être respectée, ce à quoi veille attentivement le fisc : « la société ne doit pas être créée dans le seul but de s’exonérer des impôts ou uniquement pour des préoccupations fiscales, mais doit avoir pour objectif le partage d’un bien immobilier et doit être un outil de gestion ».
2° a. ) Pour y remédier, création de deux SCI à l’IS, afin de bénéficier du taux réduit à 15%, et répartir les 8 maisons dans ces deux SCI en veillant à ne pas dépasser les 38.120€ de revenu annuel par SCI. 2° b. ) Deux SCI à l’IS mais… à capital variable pour éviter de tomber dans le cas refusé par le fisc.
- Dans un premier temps, prendre sa compagne et lui donner une majorité des parts.
- Dans un second temps une fois les opérations de rachat réalisées par les deux SCI pour que ça fasse au niveau fiscal, changer la répartition des parts pour redevenir majoritaire.
3°) Quand j’ai vu que lorsqu’on retire (dividendes) de la SCI à l’IS (déjà imposée à 15%), on pouvait se prendre du 30% via le prélèvement forfaitaire unique soit 45% en tout au final, j’ai demandé pourquoi les investisseurs, plutôt que de se verser des dividendes taxés à 30% pour, par exemple, se payer leur voyage annuel durant leurs congés, ne le payaient pas directement avec leur compte de la SCI à l’IS, on m’a répondu « hey oh, pas le droit, c’est illégal ». Avant qu’on me rajoute " Les dépenses faites par ta SCI pour ton propre compte doivent être liées avec l’activité de la SCI. Ex : indemnités kilométriques, travaux d’amélioration,… Si tu veux élargir l’assiette, il faut que tu passes sur un modèle mère-fille, là les dépenses pourront être beaucoup plus élargies. Par exemple, une société mère type SAS qui détient une part dans les société filles type SCI, et grâce à différents procédés, les flux de capitaux entre eux sont très peu imposés!"
J’ai donc bloqué dans mes projets de « réforme » de ma situation au point 3. Je me suis lancé dans des recherches pour comprendre ce qui venait de m’être présenté, et je suis tombé sur votre forum et sur ce topic parlant d’un cas type de création d’une holding avec SCI. En lisant vos commentaires et surtout les réponses très pertinentes de Vincent BILLETTE que je remercie au passage, j’ai posé sur un autre groupe la question de la pertinence de la SCI à l’IS face à la SCI à l’IR dans le cadre d’une holding et effectivement j’ai eu un retour qui va dans son sens :
Citation SCI à l’IS à la revente est très penalisante car l’impot sur la plus value prend en compte tous les amortissements fait durant la Periode IS. Ex : un immeuble acheté 300k et revendu après 25 ans de detention à L’IS, tu n’auras que approx 150k dans ta poche car toutes les économies d’impots que tu auras fait à l’IS sont en fait douleureuses à la revente. Tu pourrais rester à l’IR et monter une holding patrimoniale qui acheterai 99% de tes parts SCI et tu garderais 1% en nom propre pour bénéficier de 15% de taxation de ta holding. 1 an avant la revente tu rachètes 99% des parts en nom propre ce qui te permet de profiter de la fiscalisaté à l’IR à la revente et pas d’être impacté par la taxation de la plus value de l’IS
Pour que je comprenne comment ça fonctionne concrètement, il me faudrait un exemple chiffré. Si on repart sur le post de Guillaume86 du 30 août :
220.000€ de capital immobilier (340.000 dans mon cas)
24.000€ de loyer annuel (47.460 dans mon cas)
1.500€ de taxes foncieres (5.254 dans mon cas)
1.000€ d’intérêts de crédits (1.300 dans mon cas)
1.500€ d’assurances et frais divers (2.050 dans mon cas)
Pour la déclaration, j’ai déjà regardé où on devait la faire. Actuellement en nom propre, je remplis la 2044 et quand c’est fini, j’ai un bouton « report » qui envoie le bénéfice ou le déficit automatiquement dans la bonne case de ma déclaration de revenus. Pour une SCI donc, j’ai trouvé ça sur le site des impôts :
Si les associés de votre SCI sont des particuliers, des entreprises relevant des BNC quel que soit le régime d’imposition, ou des assujettis aux régimes micro-BIC ou forfait BA :
*> *
> chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044 jointe à sa déclaration d’ensemble des revenus imposables à l’impôt sur le revenu – en outre, votre société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072 C ou 2072 S selon les cas.
*> *
> Si les associés de la SCI sont des sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels :
*> *
> chaque associé doit déclarer, pour sa quote- part, les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA) ;
> la société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C ;
> ces règles s’appliquent également lorsque la SCI réunit des associés des deux catégories précédentes : dans ce cas, la société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072 C.
*> *
> La déclaration n° 2072 C ou S doit être adressée (ou télédéclarée), au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai N+1 au service des impôts des entreprises du lieu du principal établissement de la société ou le cas échéant à la Direction des grandes entreprises (DGE).
*> *
> Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’impôt sur les sociétés doivent télédéclarer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre. Dans ce dernier cas, elles doivent télédéclarer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai N+1.
Pour les chiffres donc, faisons une simulation simple et arrondie pour bien comprendre :
ses loyers 24.000 - 1500 - 1000 - 1500 (toutes les charges) = 20.000€ de loyer imposables.
Si Guillaume86 monte une holding (SAS à l’IS ?), comment doit-il faire pour sa déclaration ? Qui déclare quoi, où, comment ?
Imaginons que la HOLDING s’appelle A
Imaginons que sa SCI à l’IR s’appelle B
Supposons que sur ces 20.000€ de loyers, crédit déduit, il puisse dégager 2.000€ et veuille se les verser. S’il n’y avait pas de holding (A) et qu’il se les verserait (= dividendes donc), il prendrait la taxe unique de 30% sur ces 2.000€. S’il y a une holding (A), il doit faire comment pour récupérer ces 2.000€ ? Faut qu’il transfère ces 2000€ sur le compte de la holding puis qu’il se les transfère sur son compte ?
D’un point de vue fiscal, ça fonctionne comment, ce mouvement de 2000€ doit être mentionné où ?
D’avance merci pour vos clarifications et explications chiffrées sur ces éléments (pas besoin de faire le travail d’un comptable, juste de comprendre dans les grandes lignes), pour permettre de mieux comprendre comment ça fonctionne. PS ; s’il est possible de rajouter un cas, la Holding (A) qui contribuerait à investir dans la SCI « B », et qu’est ce que ça change fiscalement (exemple chiffré si possible) que ce soit la holding (A) qui le fasse plutôt que la SCI « B » ?
Or si les plans de financement incluent de l’emprunt dont les charges de remboursement boufferont durablement les recettes des SCI, le problème va mettre un moment avant de se poser…