Création d'une holding avec SCI

Bonjour à tous,

Je souhaite me lancer dans l’immobilier, de préférence seul.

Situation actuel, 30 ans, CDI, 30 k annuel, sans enfant, sans femme.

Je pensais créer une holding en statut Société Civil à IS (moi 99% et 1 % ma soeur). ou alors SASU ?

Ensuite une SCI avec (75% moi et 25% la holding).

La sci IS emprunte pour l’achat de l’immeuble maintenant et dans 2 ans création d’une autre SCI IS pour acheter un autre immeuble.

La trésorerie excédentaire de la SCI 1 irai alors direct à la holding et serai réinvesti en SCI 2.

Vous en pensez quoi ? Sachant que je ne cherche aucune rémunération, juste grandir mon patrimoine

Merci par avance,

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Bonjour,

Ah, c’est pour moi ça… :slight_smile:

Montage assez classique, je fais ça tout le temps. Un point cependant me laisse hésitant : pourquoi vos sci cibles sont elles a l’IS ?

Bonsoir Vincent,

Merci d’avoir pris le temps de répondre,

Tout simplement pour ne payer que « 15% (car moins de 38k de bénéfice) + 2,5% de CRL sur les loyers » et sachant que je souhaite acheter d’autre bien par la suite.

Que me conseil tu comme holding ?

Bonjour,

La question est un peu trop vaste pour un forum…

Je puis toutefois dire :

  • que sur le principe le montage est correct ; reste à savoir s’il est adapté à vos besoins :

  • que je suis d’après ce que vous décrivez très circonspect - a priori - face à votre idée de SCi à l’IS ; je serais plutôt partisan d’une SCI à l’IR rattachée à 99% à une holding IS ; vous auriez les avantages de l’IS que vous recherchez sans les inconvénients d’une option directe - a priori, j’insiste ; je me garderai bien d’être définitif sans connaître davantage le contexte ;

  • que je ne comprends guère votre idée d’une SCI cible détenue à 75% par vous et seulement à 25% par la holding… quid ?

Bonjour Vincent,

Je vais prendre un exemple qui sera plus simple pour tout le monde :

Achat d un immeuble à 220ke avec 2000e de loyer/mois donc x 12 mois = 24000e/ans

Admettons : 1500e de taxe foncière
Intérêt crédit : 1000e/ans
Assurance Et frais divers : 1500e/ans

Soit 24000-1500-1000-1500=20 000e

  1. SCI IR
    Si j ai 75% des part en physique : je dois déclarer 15 000 e sur ma fiche d impôt en plus avec une TMI à 30% ca va faire mal : 15000x0,47 =7050e d impôt

  2. SCI IS
    Je gagne moins de 38k donc imposé à 15%
    Impôt : 20000x0,15 = 3000e
    Crl : 20000x2,5%=500e
    Je garde l argent dans la SCI pour la faire remonter à la holding en ayant que 0,75% de frais (5%×15%).

Sans transiter par moi et donc payer des impôts.

J ai lu sur plusieurs sites qui fallait pas que la holding est plus de 25% sinon elle est qualifié de « contrôlé ».

Merci par avance,

Où est le problème ?

Pour moi il faut la rattacher à 100% à la holding et tout faire passer en IS en indirect… je ne comprends pas pourquoi se limiter à 25%. A priori, c’est absurde…

Il est possible de bénéficier du taux réduit d’IS à 15%. Pour cela, des conditions doivent être remplies et le taux réduit d’IS est réservé aux sociétés :

  • dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 euros,
  • et dont le capital entièrement libéré est détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques.

Du coup si la holding à 99%, je serais avec un impôts à 28% contre 15% si j ai 75% des parts à mon nom.

Merci de m éclairer sur le sujet

Mais non, enfin, pas du tout ! zedlefou2

Si vous êtes en holding IS sur SCI IR, ce qui compte c’est le pourcentage de détention dans la holding : si vous avez 99 ou 100 % de la holding IS et que que la holding détient 99 ou 100 de la SCI IR, c’est bon, vous l’avez votre taux réduit !

Edit : à toutes fins utiles, si le 86 dans votre pseudo indique que vous êtes en Vienne, je suis pas loin. :wink:

Bonjour,

Je vous confirme le montage de Monsieur Billette.

Il vaut mieux créer des SCI à l’IR, avec une détention à 99% par la société Holding.

Vous pourrez, avec ce montage, remonter l’intégralité (à 99%) de la trésorerie générée par l’activité de la SCI à la société Holding, ce qui vous permettra de réinvestir cette remontée de trésorerie dans d’autres projets.

Dans le cadre d’une SCI à l’IR détenue à 99% par la société Holding, du fait de la transparence fiscale de la SCI à l’IR, la société Holding prend en charge à l’imposition de la SCI.

Dans un premier temps, si vous avez une seule SCI, il vaut mieux la créer à l’IR, pour éviter la fiscalité de la remontée de dividendes dans la holding (la quote de part de frais et charges de 5%).

Par contre, si vous avez plusieurs SCI, il faut estimer le résultat dégagé par chaque SCI et regarder le résultat global. Il peut être plus avantageux fiscalement, d’opter à l’IS pour chaque SCI afin de bénéficier du taux réduit d’IS à 15%, alors que si on cumule les résultats de chaque SCI sur la société Holding, on peut être fiscalisé au taux de 28% (au lieu de 15% dans la SCI).

Cordialement

Bonjour à tous,

j’essaye de prendre le train en marche ! Jusqu’à présent, j’envisageais « bêtement » d’appliquer le principe suivant pour mes investissements :

  1. systématiquement en SCI car j’investis soit avec un membre de ma famille, soit avec un ami
  2. en SCI à l’IS quand j’ai très peu de travaux et donc peu de potentiel de déficit foncier, en SCI à l’IR si j’ai bcp de travaux
  3. objectif n’étant pas de revendre mais de conserver le bien au moins 20 ans le temps qu’il soit complètement autofinancé.

J’ai bien compris l’avantage fiscal en cas de revente de parts d’une SCI à l’IR avec les abattements pour durées de détention mais dans le cadre de mes investissements en SCI à l’IS je me dis que je n’envisage pas forcément de revendre mais de payer ma flat tax sur les dividendes

Ai-je raté un truc sur le montage en holding ? Si ma SCI à l’IR est détenue par une holding, je paye quand même des impôts sur mes revenus fonciers à titre perso ?

Merci et désolé pour le retard

Bien sûr que non puisque vous n’en êtes pas associé. :slightly_smiling_face:

En théorie c’est vrai. :slightly_smiling_face:

Mais en pratique je suis assez circonspect :

  • d’abord cet inconvénient n’existe que si le résultat global excède le seuil du taux réduit. gif Or si les plans de financement incluent de l’emprunt dont les charges de remboursement boufferont durablement les recettes des SCI, le problème va mettre un moment avant de se poser…

  • ensuite, attention : les frais de gestion avec plusieurs sociétés IS sont plus élevés : avec un taux d’IS au taux plein à la baisse, l’avantage d’avoir plusieurs sociétés IS pour éviter le taux plein doit être relativisé ;

  • enfin, et surtout, nul ne peut prédire avec certitude qu’il ne va pas revendre ; l’irréversibilité de l’option directe à l’IS peut donc être très piéjue ;

  • et évidemment, avec des SCI IS, adieu la holding et l’idée de réinvestissement. Ou alors on aura une holding IS sur SCI IS et là, les coûts de gestion…

Si le plan est bien d’avoir une holding, je ne suis donc vraiment pas emballé par des SCI filles à l’IS, du moins a priori. Le full IS, je n’aime pas ça sur des petits groupes familiaux.

Je dis ça alors que j’ai prescrit un montage IS sur IS il y a 15 jours mébon. :grin:

Les montages pour les SCI sont différents en fonction ces projets de vie des clients, des réticences ou non des personnes à payer des impôts à titre personnel. Il n’existe pas de montage idéal ou unique à privilégier. Tout dépend de votre projet.

Si la SCI à l’IR est détenue par une holding, vous ne payer pas d’impot à titre personnel, l’impot étant par la société holding.

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Donc si je comprend bien, si une SCI génère 20k de bénéfice avec une SCI à IR avec 1% détenu par une personne physique et 99% avec une holding IS.
Nous aurons en imposition : 1% qui sera pour la personne physique 1%x20000*0,472 = 95e d impôt.
La holding 15% avec taux reduit car la sci est à moins de 38k soit 99%×20000x15% = 2970 e d impôt directement ?

C est bien ça ?
Donc 0 euros de frais de versement pour remonter l argent à la holding ? Contre 0,75 avec une SCI IS
0 euros de CRL ?

Après 30 ans de détention = 0e de plus value sur la totalité ou sur 1% des parts physique ?

Merci par avance de m éclairer

Ça me parrait trop beau

merci pour votre retour. Ce qui me semblait compliqué à comprendre c’était comment on pouvait parler de SCI à l’IR si in fine l’imposition est prise en charge par la holding qui détient la SCI à l’IR. C’est plus clair désormais

@CedricB14 merci pour votre réponse. Si je comprends bien, le principal inconvénient (enfin disons celui qui m’apparaît être le plus chiant car le reste ce sont que des bonnes nouvelles) de la holding par rapport à une détention en propre est l’impossibilité de faire du déficit foncier

1%. Pas de possibilité de bénéficier du régime des plus-values immobilières pour les 99%, faut pas pousser… Les 99% seront taxés selon le régime des plus values pros. Désolé.

Cela dit il est possible de revenir à l’IR en cassant le lien entre holding et SCI. Le retraitement du résultat à l’IS cesse, et le résultat est désormais imposé à l’IR - et on sera imposé selon le régime des plus values immos en cas de cession. C’est un des avantages du montage IS sur IR : l’IS n’est pas irréversible.

Elle est à l’IR, mais son résultat est retraité à l’IS dans la holding ; on appelle ça « faire de l’IS en indirect ».

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux