Création d'une holding avec SCI

Bonjour à tous.
Comme quelques uns par ici, je découvre ce site et ce forum un peu trop tard :slight_smile:
En effet, j’ai acquis plusieurs biens immobiliers ces 2 dernières années et je n’avais pas vraiment songer à une stratégie avant d’acquérir.
Mieux vaut tard que jamais !
Pour ma part, je suis résident fiscal en Nouvelle Calédonie et je ne suis pas assujettie aux mêmes impositions qu’en France. Pour autant, je cherche à évoluer vers un montage de type Holding + SCI
La stratégie est de racheter petit à petit un immeuble dont je possède déjà 1/3 des appartements en nom propre.
Les appartements nécessitant des travaux pour la plupart, je pense les acheter en nom propre pour réaliser les travaux et profiter du déficit foncier. Puis une fois les travaux finis, les faire racheter par la SCI.
Le rendement est de l’ordre de 15% à ce jour et évoluerai vers du 8-10% une fois racheté par la SCI.
Ainsi, je profite de faire une plus-value lors de la vente à la SCI, et de faire un apport en compte courant à la holding lors de l’acquisition via la SCI.
Les plus values ne sont pas taxées à ce jour pour les particuliers en NC, j’aimerais donc profiter de cet avantage avant qu’il ne disparaisse.
Mes questions :
Quelles sont les préconisations à prendre pour ne pas se faire recaler par l’administration fiscale ?
Quel serait l’avantage de créer une SCI par bien au lieu d’une SCI pour l’ensemble ?
Quels sont les mécanismes pour tirer des rémunérations/dividendes de ce montage et à quel niveau peuvent ils être pris ?

Enfin, serait ce une bonne idée de compléter ce montage par une SARL qui réaliserait les rénovations ? Comment la lier à la holding ?

Merci pour vos réponses

Bonjour,

Ne connaissant rien aux subtilités fiscales de votre territoire je vais répondre par rapport à ce que je connais uniquement…

A priori ce n’est clairement pas ma tasse de thé. Ce sera très onéreux en termes de frais et ça va largement bouffer votre plus-value.

Cela étant si chez vous elle n’est pas taxable c’est vrai que c’est tentant. Reste à trouver la banque pour refinancer…

Joker donc.

Si vous voulez céder un bien avec une seule SCI vous devez céder le bien ; avec une SCI par bien vous avez le choix entre céder le bien ou la SCI correspondante : et si vous voulez transmettre un bien de façon échelonnée dans le temps vous pouvez le faire avec une SCI par bien en faisant des mutations successives de parts, c’est beaucoup plus souple en termes de gestion patrimoniale.

Si vous avez une holding l’idée est plutôt de pas sortir de dividendes.

Données insuffisantes : attention, pour des travaux du bâtiment il faut avoir des diplômes…

De la même façon que les SCI…


Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.

Durant la durée de détention, la holding « remonte » au prorata de sa participation le résultat de la SCI qui doit être recalculé en mode BIC, avec donc des amortissements (de l’immeuble j’imagine, pas de la détention) et lors de la cession la holding est imposée sur la plus value (plus value pro - mais sur quelle base ? On tient compte des amortissements pratiqués dans la holding ou pas (n’est pas un peu trop cadeau ?) ??? Bref, comment se passe concrètement la sortie de l’immeuble…

Non, il entre dans la base taxable à l’IS (la holding n’est pas IR BIC, elle est IS).

Oui et quand vous verrez la taxation vous oublierez ce terme malheureux de « cadeau ».


Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.

@VincentB : Merci de votre réponse, mais en fait ce n’est toujours pas clair pour moi…

Je crois pourvoir déduire de votre réponse que l’amortissement pratiqué dans la holding est calculé sur l’immeuble lui-même (alors qu’il est détenu par la SCI). C’est ça ou pas ?

Si tel est le cas, cela n’implique-t-il pas que le résultat de la SCI soit retraité pour pouvoir être entrer dans la base taxable à l’IS de la holding ?

Et si la holding pratique un amortissement, cela implique que lors de la revente de l’immeuble on tienne compte de ce qui serait la valeur nette comptable de l’immeuble pour le calcul de la plus-value… C’est bien cela ?

Je ne vois alors pas en quoi ce montage pourrait être favorable lors de la revente de l’immeuble, sauf à ce que la holding commence par céder ses parts de SCI avant ?

Je me garderai bien d’être trop précis en matière de fiscalité ; comme disait feu Bernard Maris : « je sais pas pourquoi je parle de politique monétaire j’y connais rien ! » : mais en gros c’est ça.

C’est pour ça que je n’ai jamais dit qu’il l’était, ça tombe bien ; j"ai même dit le contraire lors de mon dernier post… On reste sur de la cession par une structure à l’IS ce qui au moment de la cession est (beaucoup) plus onéreux qu’à l’IR.

D’où l’intérêt d’un schéma IS sur IR puisque l’IS n’est alors pas irréversible - tandis qu’il l’est en cas d’option directe à l’IS par une SCI.


Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.

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Un message a été scindé en un nouveau sujet : Faut-il monter une holding dès l’achat du premier bien immobilier ?

Bonjour tout le monde.

Quel topic passionnant!

Étant globalement débutant (enfin une expérience locative d un t2 n étant pas été concluante et que j ai revendu il y a peu), je me forme beaucoup ces dernières semaines.
J aimerais un conseil svp par rapport à ma situation.

J ai une mère malade (spondylarthrite et fibromialgie) à la retraite (650€/mois de pension de mémoire) qui a 100k de dispo suite à l héritage de mon grand-père.
Pour vivre, tous les mois elle doit puiser 500/600€ dedans… Autrement dit, dans moins de 15 ans, C est la merde: et+elle aura mangé tout l héritage familial, et deviendra une certaine charge pour moi
A titre perso, je suis en cdi à 2000 euros par mois et 25k de côté.

J aimerais convaincre ma mère qu’on investisse ensemble.
Le but est double:

  • qu’elle puisse toucher un petit dividende sans manger tout le capital familial
  • pour moi, C est me servir de son argent et de l effet de levier pour faire grossir le patrimoine familial petit à petit et avoir qqchose lors de la succession (et pas seulement des dettes dans le cas où on ne ferait rien et qu’elle vivrait 30 ans). Cela servira aussi s il faut payer une maison de retraite.
    Je n’ai pas pour objectif de me verser de dividendes, mais j aimerais qu’on réinvestisse le reste, une fois le petit dividende versé à ma mère.

Pour des soucis de gestion, je m orienterais plutôt vers du local commercial déjà occupé (donc pas de déficit foncier à priori).

Est ce que la stratégie de holding avec sci dans notre cas serait adaptée ? (elle n est pas imposable à titre perso au passage)
Si oui sous quelle forme ?
Si non, quelles seraient les autres options s offrant à nous ?

En vous remerciant d’avance de votre aide.

Mathias.

Bonjour,

Je vais être prudent sur ma réponse : on est plus sur de la fiscalité personnelle que sur de la fiscalité des sociétés ou de la gestion de patrimoine.

De plus je n’ai pas les détails de l’investissement projeté ni du contexte familial.

Mais… je doute que la holding soit intéressante pour votre maman ; elle n’a pas besoin de défiscaliser par l’IS et n’a pas de projets d’investissements a priori.

Une holding pourrait avoir un intérêt mais uniquement pour vous.

Je passerais donc par une SCI IR entre vous deux, sans que votre maman passe par une holding. Votre participation pourrait éventuellement être rattachée à une holding mais là, ce serait une décision à prendre uniquement par et pour vous.

…à dire vrai, j’envisagerais ici des solutions plus « exotiques » que la holding (mais cumulables avec elles).


Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.

Merci de votre réponse rapide.

En fait, l’idée c’est qu’elle puisse toucher son minimum de 500 euros sans rien gérer.

Toute la gestion, tout l investissement tout ça, ça serait moi, avec objectif de faire grossir (et lui donner un peu plus de temps en temps si besoin).

Le contexte familial :
Mère célibataire et je suis fils unique. Mes grands parents sont décédés, et elle a hérité de tout (et a déjà fait une belle connerie… Donc je veux pas la laisser faire pareil avec ce qu’il reste)

Le détail de l investissement ? A part vous dire que ça serait plutôt des locaux commerciaux, de quoi auriez vous besoin comme information ?

Pour être sûr d’avoir compris:
Holding : moi, via une société sasu par exemple
En dessous,

  • une sci à l ir avec ma maman + holding
  • d autres sci à l ir à mon nom + holding

Moi j aimerais toucher le moins possible au capital, en les mettant en nantissement dans les banques (assurances vie et autres produits financiers pour faire plaisir au banquier) pour débloquer petit à petit de plus en plus de crédits.

Quelles solutions exotiques sinon? Lol

Oui, ce serait l’idée. :slightly_smiling_face:

Avec un bémol : on ne fait une holding pour vous que si cela a un intérêt pour vous évidemment.

Là par contre cela devient difficile de répondre car on quitte l’info générale pour entrer dans le véritable conseil. Mes interventions gratuites sur les forums ont leurs limites. De plus, les montages un peu hardcores, je ne les évoque qu’en privé.


Je réponds aux questions mais ne vous leurrez pas : Avocat en grève contre la suppression de son régime de retraite autonome ; et contre les réformes de la procédure civile écrites avec les pieds, aussi.

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Je comprends.

N hésitez pas à venir me parler en privé pour qu’on puisse voir ce qu’on peut faire.

Proposé avec ❤ ️par Camille Roux