Bonjour,
Avec ma femme, nous allons acquérir un immeuble avec 5 logements dont 2 seront loués en meublé, les recettes seront de 23 000 par an. Nous souhaitons donc créer une société mais nous hésitons entre la SAS et la SCI. Nous ne prendrons aucune rémunération.
Merci par avance pour votre aide
Bonjour,
23 000 pour tout ou seulement les meublés ?
Bonjour, pour la totalité mais nous avons déjà des meublés en direct pour des recettes de 54 000€ . La société servira ensuite à faire l’acquisition de nouveaux logements.
Cordialement
Vous êtes LMP ou LMNP ?
A partir de 2021 ou va passer LMP puis que nous dépasserons largement les plafonds de revenus
Je ne vois pas d’autre choix sérieux qu’une SCI si vous voulez tout mettre - cet immeuble et ceux à venir - dans une unique société à l’IS ; cela étant dit je ne suis pas convaincu que la société unique soit une très bonne idée.
Pourquoi pas une SAS ?
Monsieur Billette, vous ne m’avez pas répondu concernant la SAS. Pourquoi ce n’ai pas une bonne idée de créer 1 seule structure ?
Oui, oui, un peu de patience quoi. Je bosse, moi ! 
L’activité est immobilière. Cela relève donc de l’objet d’une SCI. Le faire dans une société commerciale qui n’est pas faite pour ça c’est s’exposer assez rapidement à des déboires variés et à des surcoûts, c’est vraiment à réserver à des cas particuliers.
Bonjour, on a repensé à notre situation avec ma femme et on se posait la question d’une Holding IS.
Avec ma femme nous possédons 13 logements en LMNP. En 2021 nous devrions passer sous le statut de LMP avec des revenus annuels d’environ 15 000 €. Cette année nous allons acquérir un immeuble que nous souhaitons mettre dans une SCI IS. La SCI devrait généré 10 000 € résultat et de trésorerie tous les ans.
L’idée est de créer la holding IS qui va elle même créer :
Les 2 SCI devrais généré 15 a 20 000€ de trésorerie après remboursement des emprunts. La tréso serait remontée dans la holding pour être réinvesti.
L’argent récupéré de la vente des appartement permettant de rembourser intégralement le prêt de notre résidence principale.
Pensez vous que le montage soit judicieux ?
Bonjour,
Pas trop compris… 15 000 par an on est sous le seuil du LMP ! Faute de frappe ?
Sinon pour le reste pourquoi pas. Mais évidemment en passant les logements en SCI IS vous perdez beaucoup des attraits du LM… et attention à l’impact fiscal de la vente des logements à la SCI IS !
Désolé résultat annuel de 15 000 € (rendements supérieur à 10%) , les recettes sont de l’ordre de 55 000 €. Pour l’impact fiscale, il y en a très peu, peu de plus value. Seul les frais de notaires vont être important mais compensé dans le temps par l’économie réalisé sur les cotisations sociales. Oui en effet on perd pas mal d’avantages mais le coût des charges sociales va devenir très important avec le temps. Pour la holding vaut il mieux passer par une SAS ou une SCI sachant qu’on ne prévoit pas de mettre de bien immobilier directement dans la holding
Ah ben oui évidemment là c’est plus clair 
Pour la forme de la holding ça dépend un peu de votre calendrier mais si vous pouvez et notamment s’il n’y a pas trop d’urgence à faire les SCI cibles passez plutôt par une SAS.
Pourquoi ? les formalités sont plus longues pour une SAS? Combien faut il que la holding détienne de parts pour optimiser le montage. Je pensais 95 % pour la Holding et 5% pour ma femme et moi. Est il opportun de mettre nos enfants mineurs dans le capital de la holding ?
A ma connaissance, oui pour les enfant mineurs.
Pour le pourcentage, vous pouvez être 99,9/0,1.
Pour les enfants c’est un peu plus compliqué ; moi, je ne les mettrais pas associés pleins propriétaires de titres - mais c’est une société à responsabilité limitée à l’IS donc on pourrait néanmoins se le permettre.
Pour l’histoire des délais c’est un peu trop compliqué à expliquer sur un forum, désolé… en très gros, l’idéal est de faire la holding d’abord et les SCI cibles ensuite mais du coup cela retarde le délai de constitution des SCI d’autant. Or s’il vous faut avoir les SCI rapidement surtout celle pour le nouvel achat, ça signifie qu’on la rattachera à la holding dans un second temps et ça peut complexifier et renchérir la mise en place du montage.
Pour les enfants mineurs, il faut juste une autorisation parentale pour participer à la création de la SAS et ensuite une procuration par la mairie pour la signature des statuts. Faut il que l’autorisation et la procuration soient certifiées par la mairie.
Merci par avance pour vos réponses
Faut il que l’autorisation parentale et la procuration soit conjointe des 2 parents ou faut il que nous fassions chacun autorisation et une procuration.
Est il plus simple pour les formalités de créer la SAS entre ma femme et moi puis ensuite vendre 10% des actions à chacun de mes enfants mineurs soit le faire directement lors de la création.
Au final j’aurais 60% et ma femmes et les enfants 40%
Pardon ?
Aucune idée ça dépend de vos souhaits ou besoins. A priori aucune de deux solutions n’est usuelle…