Bonjour,
Après m’être documenté ici et là (livres/forums/etc.) et notamment sur ce forum en lisant certains excellent fils de Maître Billette, je me lance.
Je suis en pleine réflexion concernant le sujet suivant :
je dispose d’un portefeuille de titres en plus value que je souhaite donner à mes 2 enfants mineurs (donation puis vente pour effacer la plus value qui est… totale ou presque).
Ma mère (73 ans - et je suis fils unique) dispose d’un appartement d’une valeur de 400 K.
Elle souhaite se rapprocher de nous (ie mon épouse, mes deux enfants et moi) et donc acheter un bien dans notre ville qui se trouve être plus chère que celle où elle habite actuellement.
Elle dispose d’un apport de 250 K
L’idée serait d’acheter un appartement pour 800 K environ, qui un jour pourrait également revenir à mes enfants (locatif ou habitation pour l’un d’entre eux)
Pour arriver à ce but j’envisage de monter une sci dans laquelle mes enfants apporteraient les 200 K issus de la donation, ma mère ses 250 K et le reste serait de l’emprunt.
C’est là que cela se complique : il semble difficile/compliqué d’emprunter du fait des enfants mineurs et de l’âge de ma mère.
La solution pourrait-elle être une holding ou mes enfants et ma mère apportent les 200 et 250 K et une fille à l’IR détenue à 99% par la holding à l’IS et le reste par mon épouse et moi et cette fille emprunterait (mon épouse et moi pouvons emprunter la somme manquante) - donc pas de maman âgée ni de mineurs pour l’emprunt. Ma mère louerait l’appartement détenue par la SCI fille, et les 250 K de ma mère seraient apportés en CCA dans la holding seraient ponctionnés par elle pour payer une partie du loyer. L’autre viendrait de la mise en location de sa RP actuelle (l’appartement à 400 K).
J’avais pensé à un moment à loger cette dernière dans une SCI et à en démembrer les titres pour apporter leur usufruit à la holding, mais je ne sais pas si ce serait pertinent.
Auriez-vous un avis sur la meilleure façon de procéder ?
PS : l’idée est également d’entamer des donations pour laisser le moins possible d’argent au fisc lors de l’héritage des uns et des autres.
Avec quoi ? La SCI emprunte, on va avoir très peu de remontées vers la holding, on aura très peu de possibilités de prélèvement… Je n’aime pas du tout passer par des apports en CCA.
Le schéma classique eut été une holding par votre mère, la ou les SCI sous la holding, et des donations-partages successives tous les 15 ans portant sur les titres de la holding ; mais le problème est que votre mère a 73 ans…
A priori le montage holding me laisse hésitant.
On ne peut pas vendre tout simplement son logement actuel ? Car ça ferait déjà 400 000 € franco de taxation sur la plus-value puisque c’est son habitation principale !
Ensuite, bête SCI familiale à l’IR pour la nouvelle habitation, votre mère à 50% - voire 75% et vous financez le reste - elle habite à titre gratuit, elle ne supporte aucun endettement et aucun impôt foncier, schéma simple avec des frais de gestion et de mise en place minimes et on utilise la SCI comme support pour la transmission à titre gratuit de la maison…
Merci pour votre réponse.
Je rajoute quelques informations pour expliquer pourquoi j’ai pensé à cette usine à gaz
Je souhaite développer un patrimoine immobilier. J’ai actuellement des appartements en LMNP réel, mais aimerais, pour la suite m’orienter vers de la SCI, ayant un petit doute sur la pérennité du LMNP… mais bon c’est une autre histoire.
En tout état de cause j’hériterai in fine de l’appartement de 400 K si on ne fait rien (en laissant au passage une partie au fisc)
les 400 K correspondent effectivement à la somme nécessaire.Je précise que RP ou pas ma mère possède cet appartement depuis suffisamment longtemps pour que la plus value soit purgée.
Comme je cherche à investir et que je connais la qualité de l’appartement, je me disais initialement que j’aurais pu lui racheter et donc on tombait sur votre montage simple avec création SCI et occupation à titre gratuit + donation à mes fils de parts etc… et pas d’emprunt.
Dans cette configuration je paye 30 K de FDN pour acheter son appartement et on paye des FDN également pour acheter le nouvel appartement.
En revanche si on garde l’appartement de 400 K et qu’on le met en location (LMNP? apport à SCI? ) il n’y a pas de FDN sur cette partie. En revanche pour financer le nouvel appartement il y a besoin d’emprunt. Du fait de son age, il sera compliqué pour ma mère d’emprunter. D’où la stratégie visant à lui faire louer le futur appartement à la SCI (ie si j’emprunte, il faut que je puisse rembourser…). Elle paye le loyer avec le fruit de la location de l’appartement 400K et les retraits des CCA. On utilise le levier du crédit, on économise 30 K de FDN et la donation des parts de la SCI possédant le nouvel appartement coute moins cher puisque l’on défalque 400 K d’emprunt du prix de l’appartement.
Vous me direz on n’aura pas donné grand chose car elle possède encore son CCA. C’est la que le fait de retirer des fonds du CCA intervient progressivement.
Effectivement en décrivant le tout, c’est moins …mais alors bien moins simple que votre proposition…
Je ne sais pas d’où vous tirez les frais de Notaire mais ils me semblent un peu gonflés. Et si vous mutez vers une SCI ben… on retrouve ces frais…
De plus dans votre schéma votre maman doit à la fois payer un loyer et des impôts fonciers.
Pourquoi en ce cas ne pas conjuguer ce schéma avec une holding à votre nom ? L’emprunteur alors c’est vous. M’étonnerait que la banque renâcle…
Par contre attention, si votre maman a 73 ans je vais supposer que vous mêmes n’êtes pas un perdreau de l’année… et qu’il est un peu tard pour vous faire une holding…
Pifométriquement j’irais sur un schéma sans emprunt pour votre maman, sans loyer à sa charge, sans impôt fonciers pour elle et avec une vente de la maison actuelle à vous qui pouvez emprunter - et on sort 400 000 de cash - et avec un droit d’usage à titre gratuit pour elle sur la nouvelle maison. Et elle passe ses vieux jours l’esprit tranquille. Le remboursement du prêt est assuré par les loyers tirés de la location de l’ancienne maison.
Sur l’opti de la transmission, ça dépendra du sort que vous voudriez à terme réserver aux deux logements.
C’est très personnel mais la limite idéale c’est à mon avis 35 ans. J’en ai fait pour des personnes de 45 ans dont le conjoint n’avait pas la trentaine.
Ensuite ça reste possible mais ça devient alors difficile de se faire un patrimoine avant la retraite, 20 ans seulement ou moins ça devient juste ; dans ces cas-là il faut accepter l’idée qu’on ne le fait plus pour se faire un complément de revenu pour la retraite mais uniquement pour se faire un patrimoine au profit de ses enfants. A mon avis.
Mince je suis vieux
Il me reste à mon avis 20 ans avant la retraite…
Mais effectivement le but est plutôt de créer un patrimoine pour mes enfants. Le mien est déjà plus que correct…
Quant à votre remarque sur les impôts fonciers…pas forcément si on loue en meublé au réel. Avec l’amortissement, on a un peu de temps avant de payer quelque chose.
Par contre sur la transmission, on payera plein pot à moins que le gouvernement ne poursuive ses projets de faciliter les donations…
Vous posez la question du sort à réserver aux deux logements : celui de 400 K sera en location. L’autre sera utilisé par ma mère, puis ensuite soit en location soit utilisé par un de mes enfants (logement à titre gratuit)
Evidemment je ne sais pas où on est mais si ça vaut 400 000 et que c’est l’habitation de votre maman ça doit être assez grand, c’est peut-être pas évident à louer en meublé ?
C’est très loin d’être certain. Avec des donations successives échelonnées tous les 15 ans, l’abattement supplémentaire pour le don de somme d’argent dès que vos enfants seront majeurs… Par contre pour le faire c’est clair qu’il ne faut plus attendre !
A mon avis cela va être dur… mais pour les abattements, en ce qui me concerne, il me faut attendre 2027 pour récupérer les 100k. Mes enfants sont mineurs (donc il reste 2*32K) et ils ne seront pas majeurs avant les 80 ans de ma mère…
La piste des donations partages reste cependant bonne à mon avis. Mais c’est clair que les donations antérieures en plombent un peu l’intérêt. Là encore, c’est un peu tard…
J’aurais une petite question complémentaire sur les SCI IR sous une holding IS. Est-il possible dans ce cas de louer un bien en meublé même si la SCI est à l’IR…intuitivement je dirais oui, puisque la transparence fait que les 99 parts sur 100 détenues par la holding amènent à comptabiliser à l’IS… mais-est-ce bien le cas ou la SCI fille passera aussi à l’IS?
ok vu merci.
Encore deux petites questions : j’ai lu dans un autre fil que vous suggériez de séparer la fille de la holding le jour ou on souhaite vendre l’immeuble, via une diminution de capital. On paye bien la flat tax dans ce cas?
dernière question si j’ai une fille à l’IR avec 1 part à mon nom et 99 au nom de la holding, je peux faire par exemple 30 K de travaux et faire du deficit foncier et imputer sur mes revenus perso 10700 euros? et en plus amortir sur la holding? c’est limite magique comme montage…
Pour la seconde question c’est non au 1 et oui au 2.
Pour l’autre question je suis en train de baliser en attendant mon tour dans un centre des impôts sans savoir si je pourrai quitter Paris samedi soir alors je vais éviter de dire des bêtises.
merci pour votre réponse. Je ne suis pas certain d’avoir compris vos dernière réponses : on ne paye pas la flat tax ? que paye t on alors?
Pour la deuxième question, je peux bien imputer le déficit foncier avec une part seulement?
Ah, oui, je me souviens, c’est le jour où j’ai répondu depuis mon smartphone dans la salle d’attente du Centre des Impôts de NANTERRE, il y faisait un froid de canard… J’ai intérieurement hurlé de joie quand la personne assise près du radiateur a été appelée au guichet et a laissé la place libre…
1 - Techniquement la holding vous rachète vos titres (de holding) ; vous êtes alors soumis au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières, ce que vous recevez n’est pas considéré comme un revenu distribué ; en général on paie donc l’IR selon le régime de droit commun et on bénéficie d’un abattement pour durée de détention (abattement qui n’existe pas avec la flat tax !).
Evidemment la holding peut aussi ce faisant réaliser une plus value taxable selon le régime des plus values pros (cad à l’IS).
2 - Si vous êtes en SCI IR, reliée à une holding IS, non, vous ne pouvez pas déduire de vos revenus persos des déficits fonciers - ou alors seulement 1% de ce déficit ; faut pas pousser.
ok merci. Pour le 2 vous êtes sur de cela? je sais qu’il ne faut pas pousser mais pour un bien en indivision chaque indivisaire a droit aux 10700 euros d’imputation sur ses revenus propres (dans le cas où le montant des travaux sont suffisants bien sur…).
Sinon, au pire, rien n’empêche de commencer avec 30% du capital par exemple et de revendre à la holding après avoir utilisé le déficit. J’ai bon?
Attention, la situation de l’indivision n’a rien à voir : l’indivision ce sont des personnes à l’IR qui sont co-propriétaires de 100% du bien ! On applique donc bien les règles de l’IR.
Mais ici la personne à l’IR a… 1% du bien… On applique donc les règles de l’IR sur 1% du résultat et celles de l’IS sur 99% (dans la pratique on est plutôt sur 99,9 / 0,1…). Autant dire qu’en réalité on est sur de l’IS, en indirect certes mais sur de l’IS, on ne peut pas vraiment parler de déficit foncier.
Merci. Encore deux petites questions sur le même thème:
1/ Avec une fille IR et une mère IS, que se passe-t-il si on souhaite occuper à titre gratuit un logement détenu par la fille à l’IR : rien ou loyer fictif dans la holding?
2/ vaut-il mieux donner la NP de la holding dès le début (ie même avant de créer les filles) ou attendre un peu? Si on attend un peu, comment évalue-t-on cette NP? prix des immeubles détenus par les filles à l’IR amputés des emprunts souscrits par les filles?
