Oui.
Non.
Réponse B.
Pas de solution miracle. En tout état de cause si vous avez absolument besoin du dividende pour rembourser le prêt nécessaire à l’acquisition il y a gros danger.
Parfait c’était ma crainte merci 
Bonsoir à tous
J’ai deux questions concernant le montage holding IS qui détient 99% SCI IR et personne physique détient les 1% restants.
- Est ce que dans le cadre de ce montage la holding doit payer la cotisation sur les revenus locatifs ? Ou est ce que cette cotisation est due par la SCI, celle-ci étant à l’IR cette cotisation n’est pas due ?
- Est ce que dans le cadre de ce montage 5% des fonds qui remontent dans la holding sont soumis l’IS ? Ou est ce que ces 5% ne sont soumis à l’IS que dans le cadre d’un montage SCI IS/holding IS ?
Merci pour vos lumières en espérant avoir été intelligible
1 - réponse A.
2 - 100%. Les 5% c’est en IS sur IS avec option mère-fille.
Merci pour votre réponse.
- Donc si on est IS sur IS on paie la CRL au niveau de la SCI puis au niveau de la holding ? Ou cette taxe n’est due qu’une seule fois ?
Réponse B.
Je me rends compte que ma réponse était trompeuse, à cause de la présentation de la question… Donc : elle est due par la SCI (pas par la holding) mais est payée une seule fois.
Donc si la sci est à l IR cette taxe n’est pas due ? Quand bien même cette SCI IR soit détenue à 99% par une holding IS
J’ai dit exactement le contraire. 
Elle est due dès lors que la SCI IR est rattachée même partiellement à une société IS. Et elle est due par la SCI.
Tout est clair tout s’éclaire
bonsoir à tous,
Tout d’abord je tiens à vous remercier pour ce forum qui est d’une grande qualité !
J’aimerais vous exposer ma situation:
J’ai 23 ans, je suis actuellement comptable(futur expert-comptable d’ici 3 ans si tout se passe bien🙏🏻).
Parallèlement à l’objectif futur de monter mon cabinet et de vivre de cette activité, je souhaite investir dans l’immobilier et me créer à terme un patrimoine immobilier important en succédant les investissements. Je ne compte pas revendre les biens ni sortir de l’argent pour le moment mais bien capitaliser la tréso générée pour la réinvestir dans d’autres investissements. J’envisage sur le long terme (d’ici 15 ans par exemple) de profiter un peu des liquidités en me versant des dividendes tout en continuant à investir.
Pour cela, je pense opter pour une SCI à l’IS.Le but à terme étant de détenir une holding qui elle-même détiendrait plusieurs SCI IS afin de limiter l’imposition à 15% dans chaque SCI et de faire remonter la treso vers la holding pour pouvoir le réinvestir dans d’autres projets immo. Le fait d’être dans la compta va me permettre de limiter fortement les coûts de gestion comptables.
Est ce que selon vous ce montage semble approprié dans ma situation ?
-Quid également de la remontée de la tréso vers la holding dans le cas où le résultat distribuable de la SCI est quasi nul (avec l’amortissement du bien) mais qui dégage des liquidités. Peut-on mettre en place une convention de trésorerie pour pallier à cela?
Cordialement,
Bonjour,
Vous êtes trop dur avec vous-même. Ne culpabilisez pas, ça peut arriver à des gens très bien. 
Pas de panique, vous pouvez encore l’éviter.
Sur le principe de la holding financière, oui. Je ne me prononce pas sur les modalités, vous partez sur l’IS sur IS avec régime mère fille mais il existe des tas de schémas.
Oui. 
Bonjour Maître Billette,
J’ai lu avec beaucoup de plaisirs les différents échanges (mais pas tout 
)
J’ai une question par rapport à un montage svp.
Voici ma situation personnelle: 30 ans, célibataire sans enfants, non-résident fiscal français (habitant en UK).
Je dispose d’un immeuble que je loue en LMNP en France dont les revenues annuels sont de 16k€. Mes revenues salariés de source non-française sont de 70k€/an.
Je voulais effectuer un 2e investissement immobilier en France cependant le faire en LMNP, me ferait passer en LMP. De plus, les banques ne financent plus en direct les résidents en UK.
J’ai actuellement une SASU à l’IS sur SCI à l’IS. La SCI est détenu à 99% par la holding et 1% par moi en tant que personne physique. Je suis pour l’instant l’unique actionnaire de la holding. Aucune activité dessus à ce jour.
Serait-il intéressant et conforme d’un point de vue fiscal d’acheter un bien immobilier à crédit à travers ce montage actuel ?
Quid d’un achat de parts SCPI toujours à crédit par cette SCI à l’IS?
Quid d’un achat de parts SCPI à crédit en direct comme je suis non-résident et bénéficiant potentiellement d’une fiscalité plus douce; et lorsque je rentrerais en France, de faire passer ces SCPI dans la SCI en tant qu’apport de titres et non en numéraire pour éviter la revente de parts?
Ma 1e préoccupation est d’éviter la fiscalité tant que je suis salarié. Je ne pense pas revendre dans 20 ans mais plutôt arrêter l’activité salarié dans 15-20 ans pour toucher les dividendes de la holding.
Merci beaucoup pour votre aide.
Cdt
Merci pour vos réponses! ça me réconforte pas vraiment dans mon idée ducoup 
Si vous voulez éviter le LMP, oui.
Là je sursaute. Je le ferais par la holding, clairement…
Joker. Je suis une quiche en fiscalité, ça nécessiterait des recherches plus intensives. Mais si le but est de relier à l’ensemble IS je vois pas l’intérêt de ne pas le faire de suite - sauf si vous craignez de trop augmenter votre base taxable à l’IS évidemment… mais n’oubliez pas que ça permet aussi d’augmenter votre capacité de réinvestissement.
Le LMP entraîne des cotisations sociales et est un peu compliqué dans ma situation. Soit je reste à l’étranger et je pourrais (ou non) ne pas être assujetti aux cotisations sociales au regard de la réglementation européenne (cotisation à la sécurité sociale que dans un seul pays); soit je rentre en France et mes revenues locatifs seront inférieurs à mes revenues salariés et donc je pourrai rester en LMNP.
Pourriez-vous me donner la raison svp ? Pourquoi acheter les SCPI directement par la holding ?
Vous avez raison, merci
J’aurais une autre question svp, est-il bien possible d’amortir les parts de SCPI dans une SCI à l’IS ? Si non, est-il possible d’amortir les parts de SCI à l’IS qui aurait achetée les SCPI?
Merci encore
Si on est un IS, les parts de SCPI deviennent en fait de purs produits financiers ; leur place dans un montage holding est alors, à mon sens dans la structure financière ; pour moi c’est le principe.
Cela impose éventuellement de se poser la question de la forme de la holding, et encore…
Non ; et non - les titres sociaux en pleine propriété ne sont jamais amortissables.
J’imagine que vous sous-entendez acheter les parts de SCPI par la holding en « direct » sans passer par un contrat de capitalisation ? Ce dernier étant fiscalisé chaque année même en l’absence de rachat.
Est-ce exacte?
Merci beaucoup.
Non. Je ne vois pas pourquoi vous faites ce lien avec un contrat de capitalisation…
Deja je voulais remercier le travail, le temps consacré et la qualité des réponses de Vincent
les faits et le montage
Je possede deux sci et plusieurs biens en indivision avec mon epouse,
Mes biens en indivisions nous appartiennent a 100 % il s’agit de notre reéidence principale et 3 maisons que nous louons,
nous avons également 2 sci a l’IR pour lesquelles nous avons fait une donnation en nue propriété à nos deux filles pour deja transmettre une partie de notre patrimoine et beneficier d’abattement sur les droits de successions car nous avions moins de 50 ans à l’époque de la donnation. Les droits ont donc été allégés puisque nous avons consevervé l’usufruit et donné seulement la nue propriété, nous avons consevé chacun 2 % des parts de chacune des sci,
en terme de fiscalite je déclare donc 2 declarations 2072 pour les sci et une declaration de revenu foncier pour les biens en nom propre,
les prêts etant remboursés je commence à souffrir de la fiscalité puisque en plus j’y ajoute mes revenus du travail et ceux de mon épouse, je me situe donc dans un TMI max.
En terme de declaration 2072 ces deux sci génèrent plus ou moins 17000 euros de bénéfice et l’autre plus ou moins 35 000 euros de bénéfice
le montage et la fiscalite
Je m’interroge donc sur l’eventualité de la création d’une sci holding a l’IS détenant 99 % des sci à l’IR, on obtiendrait donc si j’ai bien compris les conseils de Vincent :
une ficalite de 1% à l’IR sur chaqcune des SCI
soit 17000 x 0,01 x (csg rds x TMI) d 'IR ce qui viendra augmenter mon benefice foncier de 170 e
soit 35000 x 0,01 x (csg rds x TMI) d’IR ce qui viendra augmenter mon benefice foncier de 350 e
et donc à l’IS puisque le seuil de la première tranche n’est pas passée
17000 x 99/100 x 0,15 = 2524 EUROS
et d’autre part uen fiscalité à l’IS de
35000 x99/100 x 0,15 = 5197 EUROS
en sachant que l’IS sera réglé par la société,
le benefice fiscal peut donc etre mesuré avec la formule suivante sur chaque sci si on valide le projet de holding sci
benefice fiscal = revenu sci x (%csgrds +% TMI) – revenu sci x 0,15
en revanche je crois avoir compris que si je veux recupérer les dividendes de la holding il seront donc soumis à nouveau à l’IR c’est a dire que je serai à nouveau imposé à mon TMI et donc cela n’aurait aucun sens d’avoir effectuer ce montage car je serai sujet à une double imposition, celle des 15 % de l’IS et en plus mon TMI avec csg et rds
Le but de ce montage semble donc de genérer de la trésorerie au niveau du compte bancaire de la holding afin de pouvoir financer et acquérir un autre bien immobilier, et non de se distribuer un revenu foncier pour vivre,
le nouveau bien acquit sera t il donc la propriété de la holding?
Et donc indirectement nous grace aux parts que nous détenons dans la holding?
Ensuite ce bien générera des revenus fonciers qui du coup seront à rajouter au niveau des revenus de la holding au taux D’IS qui va varier en fonction des seuils liés à l’impostion des sociétés si nous passons le cap des ± 38000 de benefice?
En revanche comme la holding sera soumise à l’IS, pourra t-on pratiquer une dotation aux ammortissements sur l’immeuble, qui viendra donc minorer le resultat foncier et donc diminuer un peu la fiscalité des revenus fonciers du nouveau bien acquis?
Le fait que je n’ai que l’usufruit sur mes 2 SCI change t il quelque chose dans ce raisonnement.?
Est-il aussi possible dans la holding sci de répartir les parts entre mon épouse et mes filles et moi par exemple 2 x 24% et 2 x 25% plus 1 % pour la sci a les SCI à l’IR,?
Comme ça en cas d’acquisition du nouveau bien immobilier généré par la trésorerie, mes filles seront deja propriétaire à 24 % du nouveau bien?
La Plus value en cas de revente
en revanche j’ai un peu plus de mal au niveau de la plus value et de l’impacte de ce montage,
la donation à mes filles au eu lieu pour mes 2SCI il y a 4 ans et certains biens sont détenus depuis plus de 15 ans, au moment de la donation j’ai évalué la valeur de chaque immeuble ou appartement pour calculer les droits de succession, j’ai fait une estimation assez proche de la valeur de revente potentielle,
donc si je cree cette holding sci et que je revend un immeuble je pense avoir compris que la PV sera celle des PV professionnelle donc sans abattement pour détention?
mais comment sera t-elle calculée?
Sur le différentiel entre le montant estimé du bien au moment de la donation au trésor public et le prix de vente le jour J?
alors je me suis dit que peut être comme les biens sont soldés au niveau du crédit bancaire je pourrais peut -être les valoriser en apport dans la sci holding et du coup, les comptes d’associés des nues propriétaires qui sont mes filles pourraient être crédités de la valeur du bien, ce qui signifie qu’elles pourraient donc en tirer chaque année une somme sans impot jusqu’a épuisement de ces comptes d’associés pour la valeur du bien mis en apport?
Et si oui que se passera t -il en cas de revente une fois les comptes d’associés a 0?
voila peut être beaucoup de questions, ne sachant pas si l’un d’entre vous et (je l’espère vincent) aura peut être un peu de temps et la compétence pour y répondre
merci à vous,
Bonjour,
C’est la clé. Je n’aurais pas dit mieux.
C’est une possibilité ; mais en général on fait plutôt créer une nouvelle filiale par la holding - en principe une nouvelle SCI.
Non et vous pouvez - peut-être - même muter cet usufruit vers la holding sans être gêné par le 13 5° cgi.
Je suis trop fatigué pour répondre. 
Oui ; et vous devez sacrément réfléchir avant de relier ça à une holding IS… surtout que vous avez remboursés les prêts donc limité le montant des charges déductibles de la base imposable à l’IS !
Je suis toujours circonspect sur les montages holdings IS tardifs en matière immo car du coup on a perdu une grosse partie des avantages de l’IS… et on perd les avantages de l’IR à savoir le régime des PV immos et donc une exo partielle de la taxation de la PV.
C’est clair que fiscalement une holding IS tardive je suis en général assez tiède.
Non, entre la date de la mutation à la société et celle de la vente.
Cela se pratique ; mais ça a deux défauts ; d’abord c’est très contrôlé comme tout ce qui permet de sortir de l’argent d’une société IS en franchise de taxation sur les dividendes (… ma plaidoirie d’hier !!) ; ensuite cela réduit d’autant la capacité de réinvestissement de la société.
De plus attention : vos filles n’ont que de la NP ; une société immobilière qui n’a que de la NP d’immeubles est systématiquement considéré comme fictive par l’administration fiscale. J’ai même une position très « dure » sur les opérations d’apport de NP d’immeubles que je refuse carrément de faire la plupart du temps (et je perds des clients mais je gagne en qualité de sommeil la nuit).
Pas compris. Quel que soit le montant des CC, la société est imposée selon le régime des plus values pros ; ensuite ben on peut éventuellement distribuer le solde en dividendes.