Premièrement je vous remercie pour l’ensemble des échanges sur ce sujet, un grand merci à M. BILLETTE pour ces avis éclairés.
Je permets d’adresser la problématique que je rencontre avec ma femme actuellement :
Nous avons en commun une SCI à l’IR pour la détention de notre présidence principale (un appartement : 400 K, il reste 180 K à rembourser sur 12 ans), nous avons récemment acheté l’appartement mitoyen (300 K - credit 25 ans) au notre dans le but de faire une extension, loué à date. Cependant, avec le confinement notre 1er enfant, la vie en ville me semble de moins en moins adaptée.
Nous envisageons donc de rénover dans les 2 ans une maison que j’ai en nom propre à la campagne.
Nous allons donc etre amener à louer nos 2 appartements (dans un premier temps loyers environ égaux au crédit puis à échéance du 1er crédit dans 12 ans environ 12K / an de bénéfice), je souhaite donc connaitre la montage / processus le plus adapté dans le but de limiter notre impots sachant que nous souhaitons construire un patrimoine et non revendre ces appartements. Je pensais initialement passer la SCI à IS, cependant je comprends qu’il y a aussi l’alternative de la holding.
J’ai aussi du mal à bien comprendre les frais associés au passage d’une SCI de IR vers IS, il y a bien une taxation des plus values ?
@VincentB, je ne suis pas fermé à évoquer notre situation lors d’une consultation.
C’est oui. Taxation des plus-values latentes à la date du passage à l’IS, selon le régime des plus-values immos. On peut cependant opter pour un report de cette imposition mais c’est souvent contre productif à la revente ; cela dit si aucune revente n’est prévue…
Moi non plus.
C’est celaaaaa, oui. Donc dans 3 ans vous serez dans la rue avec un gilet jaune à pester contre le prix du carburant parce que vous serez loin de votre lieu de travail. Et vous vous sentez à l’étroit depuis la naissance du pitchoune mais justement vous faites une extension… Avis non juridique ; réfléchissez-y à deux fois.
Merci pour votre retour. Dois je comprendre que une holding n’a que peu / pas d’interêt dans mon cas ?
Il y a un risque de declarer aucune plus value en intégrants les frais de notaire ?
Pour l’aspect campagne c’est un projet que nous avions a plus 5-8 ans nous allons simplement avancer le planning, l’agrandissement de notre actuel appartement ne permettra pas d’avoir un Terre neuve meme avec 130 m2
Pour l’aspect carburant aucune inquiétude nos avons 2 voitures de fonctions et faisons 2 jours de télétravail par semaine.
Pour la holding vous allez plus vite que moi ! Et il est très possible de ne pas avoir de PV… cela dit avec vos travaux d’amélioration ça risque d’être dur à défendre.
Cela dit si vous êtes sûr de ne pas revendre le report d’imposition est toujours possible.
Meilleurs vœux à tous. Est ce que dans le cas de Thibaud à savoir rachat de parts d’une SCI IR existant depuis 20 ans par une holding IS, peut on faire un amortissement ou pas ?
Merci !
L’amortissement en ce cas n’est pas « possible », il est obligatoire…
…à la condition qu’il y ait encore des amortissements à passer ! Or si 20 années sont déjà écoulées on est pratiquement au bout de la durée d’amortissement de l’immeuble, je le crains…
J’ai créé une Holding (99 moi et 1% un ami) qui à pour filles mon entreprise pro ( je fais remonter le bénéfice tous les ans), une SCI avec un immeuble de 8 logements (1% nom propre en IR et 99% détenu par la holding en IS) et une 3em société de marchand de bien (SAS)
Tout cela me permet de me servir de la trésorerie de la Holding pour réaliser des opérations de marchand de biens ou de pouvoir refaire une future opération d’acquisition dans une SCI.
Par contre avant tout cela, par manque de compétence niveau fiscalité, j’ai fait une opération en nom propre d’un achat de 3 immeubles à rénover (achat 210K) avec un budget de travaux de 350K. les 3 immeubles (10 apparts) génèrent 60K annuel.
Etant en nom propre à IR sur cette opération, cela fait déjà 3 ans que je ne paie pas d’impôts car je suis toujours en déficit foncier et ce pendant encore 2 ans. Par contre dans 2 ans je vais avoir un gros problème car étant dans la tranche TMI de 30% et avec CSG CRDS de 17.2%. Je vais avoir une imposition de 47.2% sur 60000 euros annuel.
Du coup ma question : Y aurait-il un moyen de faire passer les 3 immeubles de cette opération dans une SCI à IS après les 5 ans de détention en nom propre ? Suis-je obligé de les revendre à la SCI avec les frais de notaire que cela implique ?
Dans l’idéal j’aimerais les mettre dans une SCI avec L’encours des prêts existant, je ne cherche pas à faire une plus-value. Suis-je obligé de les revendre au prix du marché ou juste de l’encours des emprunts ?
Les 3 immeubles forment « une résidence » avec un parking commun que j’ai créé mais chaque bâtiment à son adresse propre. Un immeuble de 5 lots, un de 3 lots et le dernier de 2 lots.
Oui, et vous n’êtes pas obligé de vendre, vous pouvez faire un apport en capital. c’est ce que préfère en général. Par contre quoi que vous fassiez Notaire incontournable.
Je suggère avec l’énergie la plus furieuse la réponse A…
Je m’interroge sur votre réponse au sujet du montage SCI fille à l’IR propriétaire de l’immeuble, elle-même détenue par deux SCI holdings à l’IS.
En particulier, je m’interroge sur la phrase de « rupture » entre les holdings et la fille, en vue de bénéficier du régime d’imposition des particuliers lors de la cession de l’immeuble.
Votre interlocuteur, conseillé par son notaire, indique la chose suivante :
« Ainsi, avec ce montage nous pourrions bénéficier des amortissements et ainsi limiter l’imposition. Puis, quelques temps avant une potentielle cession, il faut reprendre la main sur les parts de la SCI a l’IS, en rompant le lien mère fille entre les 2 SCI afin d’être soumis aux plus-values des particuliers et non des sociétés (moins douloureux). »
Comment rompre le lien entre les holdings et la fille en échappant à la plus-value sur cession de titres (qui me paraît être une plus-value professionnelle)?
Pardon, c’était le message de Eric EBREN, de janvier 2020, dont voici la teneur intégrale:
« Bonjour, nouvellement inscrit sur le forum, je me permets de poser mes questions sur ce post qui semble totalement correspondre à mes interrogations.
Je suis actuellement en train d’acheter un immeuble, avec mon épouse. Mon notaire me propose le montage suivant:
L’immeuble est détenu par une SCI a l’IR qui serait elle même détenue à 99% par une SCI holding a l’IS et 1% par nous.
Ainsi, avec ce montage nous pourrions bénéficier des amortissements et ainsi limiter l’imposition. Puis, quelques temps avant une potentielle cession, il faut reprendre la main sur les parts de la SCI a l’IS, en rompant le lien mère fille entre les 2 SCI afin d’être soumis aux plus-values des particuliers et non des sociétés (moins douloureux). Est ce que quelqu’un a déjà mis en œuvre ce montage ? Et est ce que tout ce que j’ai expliqué est bien correct et judicieux ? D’avance merci pour vos retours. »
Il se trouve que je suis en train d’appliquer ce schéma, confirmé oralement par deux notaires, mais que mon expert-comptable a été surpris par la soumission à l’IR de la fille.
Il n’a pas compris (et moi non plus) comment on pourrait échapper à la plus-value professionnelle en cas de cession de l’immeuble ou des titres de la SCI à l’IR.
Or, le recours à la SCI à l’IR prive le schéma de la remontée des dividendes avec le régime « mère-fille ». Si pas d’intérêt à mettre à l’IR la SCI fille, autant la mettre à l’IS…
Le BOFIP confirme que pour appliquer le régime mère-fille de l’article 145 CGI, il faut que la fille soit à l’IS.
BOI-IS-BASE-10-10-10-10 :
« Bien entendu, ne peuvent constituer des filiales au sens de ce régime les sociétés de personnes dont les résultats sont soumis à l’application des dispositions de l’article 8 du CGI. »
Le régime mère-fille ne peut donc pas s’appliquer si la SCI fille est à l’IR.
Ce qui rend ma question d’origine d’autant plus légitime : quel est l’intérêt, dans le montage décrit ci-dessus, de recourir à une société fille soumise à l’IR?
Mais l’IS sur IR EST un régime avantageux pour ça ! Il l’est même souvent davantage que le mère-fille !
Si vous dites avoir des notions de droit ben relisez les arts 8 et 238 bis K cgi, que voulez-vous que je vous dise…
Je n’ai pas le droit de rentrer dans les détails puisque vous avez déjà des conseils - et de toutes façons on en arrive à ce qui sort du cadre d’un forum. Mais soit votre comptable n’a pas été informé du fait qu’une éventuelle vente de l’immeuble aurait lieu APRES la sortie de la SCI du montage holding soit il ne maîtrise pas bien l’art 8 cgi en cas d’IS sur IR.
Sortie de l’immeuble après sortie de la SCI du montage holding j’ai bien compris, puisque la question l’indiquait déjà. La question était comment sortir du montage holding sans taxation.
Je n’insiste pas, j’ai bien compris la teneur de votre (non) réponse…
l’imposition des revenus de la fille en IS sur IR et l’intérêt du schéma comparé à l’IS sur IS avec option mère-fille ; je vous confirme que le 1er est parfois/souvent plus intéressant que le 2d ;
la taxation de la plus-value sur titres en cas de sortie de la SCI du montage sociétaire et là, je me refuse à répondre sur un forum ; question trop vaste et trop complexe et en plus vous avez déjà des conseils.
merci