J’ai pris un plaisir fou à tout lire. Ca fait plaisir d’avoir des posts de qualité. Un grand merci à Maître BILLETTE.
J’ai quelques questions concernant ma situation. J’ai 31 ans en couple avec un enfant. Je possède un lot de 9 garages en NP, un lot de 36 garages en SCI IR et un cabinet médical en location en NP.
J’aimerai réduire ma fiscalité tout en continuant mes investissements mais aussi pouvoir en cas de besoin profiter de mon cash flow (je suis gourmand )
Et pour objectif d’ouvrir une société de marchand de biens
Mes questions sont les suivantes :
1/ Faut il acheter un bien pour monter une holding? Ou l’apport de 100% des titres de ma SCI IR suffisent ?
2/ Si j’ai bien compris, si je fais un montage holding IS - SCI IR, je ne serais pas imposé sur les remontés des dividendes seulement 15% sur la holding si inf à 38k€. Avec la possibilité de casser le lien holding - SCI IR (en donnant ses parts à une personne physique 1 an avant la vente) si un jour je souhaite revendre? Je pense que c’est le bon montage pour ma situation
3/ Si je monte une activité de marchand de biens (SAS) qui sera affiliée à ma holding. Comment je serais imposé lors des ventes?
4/ idem si je fais du LMNP, faut-il le rattacher à la holding? Si oui, je pourrais sortir mes recettes sans être taxé et en cas de revente, être taxé comme un particulier qui vend?
Merci d’avance pour vos retours,
Au plaisir d’échanger.
Pas très bien compris la question… Je dirais réponse B mais donc avec cette réserve…
Oui. Et oui (mais pas en « donnant »).
Question trop imprécise… sur le principe vous ne serez pas imposé à titre perso. Le résultat sera imposé à l’IS, soit dans la société marchand de biens soit dans la holding.
En principe non, l’intérêt du LMNP est son régime très favorable à l’IR puisque l’on est en BIC non-pro. Mais on peut le faire si on se rapproche du seul du LMP - mais du coup on ne parle plus de LMNP : c’est du meublé à l’IS.
Non. Si on relie le meublé à la holding on lui applique les règles de l’IS.
J’aimerais créer une deuxième SCI à l’IS qui sera ma holding (afin de bénéficier de l’imposition à 15%). Du coup est ce que je peux créer une SCI IS juste en faisant l’apport de 100% des titres de ma SCI IR?
D’accord, il faut donc que la personne physique les rachète ?
Merci pour les précisions sur le LMNP, c’est clair.
Etant en réflexion sur la nécessité de créer une holding, je suis tombé sur ce forum et je dois avouer que Maitre BILLETTE semble maitriser ce sujet.
Je vous expose donc ma situation :
Père célibataire d’une petite fille de 9 ans, 45 ans, TMI 30
33% d’une sci familiale IR avec mes 2 soeurs (1 appartement, 1 maison, 50% de la residence des parents) de 2004 bénéficiaire fiscalement
propriétaire d’une maison sur lequel je viens de finir une dépendances que je compte mettre en LMNP
1 appartement en indivision en scellier que je compte revendre en 2025.
1 maison que je suis en train de construire pour faire du LMNP à priori (terrain acheter en nom propre)
Je suis plus sur une stratégie de constitution d’un patrimoine que de revente.
Etant donné que je commence à payer de l’impôts sur la sci depuis qqs temps et que je ne souhaite pas revendre, je me demandais si je n’avais pas intérêt de constituer une holding et peut être remonter les différents biens en vue d’une succession simplifié pour ma fille.
Pensez vous que c’est trop tard pour les biens actuelles ? (financièrement couteux)
Dans mon esprit, pour ce faire, en prenant seulement la sci de 2004 en exemple, la holding doit me racheter mes parts ? A la valorisation des biens moins les dettes ? La holding amorti t elle fiscalement cette investissement ?
Je sursaute. Vous partiriez sur au moins deux biens en LMNP. Là, l’idée avec ce type d’investissement c’est :
d’une part d’être à l’IR pour bénéficier des avantages du BIC pro - qui sont les mêmes que l’IS donc rattacher à une holding à l’IS, l’intérêt est moyen…
d’autre part de revendre une fois que l’on a atteint la délai d’exo pour la plus value ; la vente à terme fait partie intégrante de ce placement…
Donc il faut de préférence le faire à titre individuel, éventuellement en SARL IR si on veut transmettre, mais éviter en principe un rattachement à une holding… Ce rattachement est à réserver à des cas particuliers.
J’ai bien compris que le souci risque d’être votre TMI. Mais faites attention, à trop chercher l’IS, vous pourriez le payer cher. De toutes façons en LMNP vous allez peu charger votre barque fiscale… avec deux biens faisez gaffe au seuil du LMP par contre.
Là par contre on peut l’envisager. Attention, il ne faudrait pas que les frais de gestion excèdent l’économie d’impôt…
Non, pas forcément. On peut les apporter en nature en capital. c’est ce que je pratique généralement.
Par exemple.
Oui. En fait à partir du moment où vous avez une personne à l’IS qui devient associé d’une SCI IR l’amortissement de l’immeuble devient obligatoire - et déductible de la partie du résultat qui remonte vers l’associé à l’IS. Attention, là, comptable indispensable…
Merci beaucoup pour votre réponse. Ca confirme un peu mon sentiment.
Si j’ai bien compris :
Pas d’intérêt pour les biens en LMNP qui ont déjà l’avantage de l’amortissement et donc une fiscalité quasi nulle de ce fait, avec en plus l’avantage d’exonération de plus value à la revente.
Pas de nécessité pour la sci puisque l’avantage fiscal risque d’être gommé par les frais supplémentaires
La question de création de holding pourra se reposer lors d’éventuels futurs investissements.
Sans vouloir abuser de votre temps, je ne peux m’empêcher à la succession de ma résidence principale. Je ne voudrais pas que ma fille soit contraint de vendre pour payer des frais de succession. Pensez vous que qqs chose est à faire ou pas sur ce type de bien ?
j’ apprécie énormément votre humour qui cache une compétence que bon nombre de professionnels ( avocats, notaires, expert-comptables,… ) n’ ont pas.
Ne nous y trompons pas : cette facilité de réponse apparente est le signe d’ une grande aisance.
Je ne vous connais pas encore, mais vais vous contacter en MP pour boucler certains projets à venir.
Je ne peux que conseiller à chacun d’ en faire autant, c’ est à dire contacter un professionnel compétent et passionné par ce sujet ( sci ir et is, holding, sa, sel,…) au début de leur montage.
Cela évite bien des erreurs qui se paient cash ( et ce n’ est pas qu’ une expression ) !
Encore merci pour la qualité de vos interventions, en espérant ne pas avoir été trop dithyrambique !
Bonjour Mathieu, j’habite aussi à Nouméa et je me permet de te contacter car je viens de voir le poste que tu avais posté en Janv 20. je voulais savoir si tu pouvais me faire part de ton expérience sur la Holding et SCI en NC, je suis entrain de voir pour investir de la même manière. Merci. Thomas.
J’envisage de m’associer pour la première fois avec un ami pour un investissement immobilier et je suis tombé sur ce forum qui est une vraie mine d’information ! Nous aimons les grands projets mais n’avons aucune connaissance juridique. L’idée est d’anticiper dès le début les problématiques que j’ai pu lire pour optimiser nos investissements futurs.
Voici la situation simplifiée :
2 associés de 28 ans, ingénieurs du BTP, en CDI
Nous avons déjà chacun effectué des investissements locatifs (LMNP), environ 350k€ chacun de biens immos
Nous envisageons l’achat d’un petit immeuble avec travaux pour un total d’environ 800k€ (visite effectuée la semaine dernière) en centre ville
Nous souhaitons louer ce bien en meublé
Pas besoin de la trésorerie de suite, mais l’objectif est de l’utiliser pour financer d’autres investissements (opérations d’achat-revente, location nue…)
Pour ma part, je suis récemment marié
Je suis expatrié à HK et compte rentrer en France dans max 2 ans pour créer ou reprendre une entreprise, mon associé travaille en France
Nous pouvons nous porter caution du prêt et rembourser personnellement si besoin
Apport en numéraire, associés à 50/50
Questions :
J’ai pu lire que la SCI à l’IS serait adaptée dans notre cas, mais que certains investisseurs créent des SAS ou SARL. Quels avantages?
Comment fixer le capital social ?
S’il s’agit de l’apport que nous mettrions pour acquérir le bien, nous envisageons de faire lever un maximum de dette par la SCI et d’apporter le minimum possible (de quoi financer les frais de notaire, de constitution de la société, bancaires…) Ensuite le bien serait largement autofinancé. Selon vos experiences, savez-vous s’il y a des exigences minimales/demandes particulières des banques/bonnes pratiques en terme d’apport pour ce type d’opération en société?
Holding : nous n’envisagions pas de création de holding dès le début mais en lisant ce forum je me dis que ce serait plus judicieux pour enchainer les investissements ! (épargne disponible pour enchainer rapidement)
Est-il aussi possible de remonter la trésorerie de la SCI via une holding pour réinvestir, et cela avant un résultat positif ? Si oui, quel régime adopter ?
Devrions-nous procéder comme suit :
créer d’abord notre holding chacun
nos holdings s’associent pour créer la SCI
la SCI emprunte pour acheter le bien
Comment effectuer les apports dans chaque société dans ce cas? Nous versons nos apports en capital dans nos holdings => nos holdings apportent en numéraire dans la SCI? Ou apport en compte courant par les personnes physiques?
Sachant que nous avons trouvé un bien qui correspond à nos attentes, pour ne pas retarder le projet nous pouvons créer la holding ultérieurement. Quels sont les frais de transfert de nos parts de SCI dans ce cas?
Ma femme peut-elle s’associer à ma holding (50/50) et/ou la SCI avec un apport en industrie ? Si oui, comment se valorise cet apport ? Sachant qu’elle réalise les business plan et a le réseau de notre cible de locataires dans la ville en question
Quelle forme de holding préconisez-vous? Pouvons-nous par exemple investir par la suite en scpi ou dans des fonds boursiers via une SAS ou une SC gestion de patrimoine?
Étant à l’étranger et que quelques semaines par an en France, la création des sociétés peut-elle se faire majoritairement à distance?
J’ai peur que la holding soit une usine à gaz la première année ou de me tromper de schéma et de devoir tout restructurer dans 20 ans.
Je vous remercie de m’avoir lu et pour vos retours d’expérience. Désolé pour la longueur du message et j’espère qu’il est assez clair.
Si des avocats motivés passent par là pour nous conseiller et nous suivre dans nos projets (avec honoraires), nous sommes preneurs!
Merci encore
Des SAS c’est rare car on a le même problème qu’en SCI : l’IS. Des SARL c’est plus courant : son gros avantage est qu’elle permet de faire de la location en meublé à l’IR selon le régime LMP/LMNP en société donc à plusieurs.
Possible : oui ; conseillé : en meublé… pas forcément ! Car on est alors à l’IS et on y perd beaucoup des attraits du meublé… Si on le fait, j’avoue n’avoir pas compris votre question sur le régime à choisir…
Fiscalement : aucun. Ensuite c’est une question d’honoraires.
Il n’y a pas de réponse toute faite. Mais ces derniers temps j’ai assez nettement levé le pied sur la société civile au profit de la SAS.
L’apport en industrie en holding financière on va éviter… Et quel est l’intérêt ?
En partie. Mais pas totalement. J’ai tenté de constituer une société en signature électronique durant le 1er confinement : plus jamais.
Bonjour,
2h que je lit ce post et je suis loin d’en être au bout…
J’ai principalement vu les montages à l’IR, IS, Holding.
Dans ma stratégie actuelle pour ne pas être assassiné sur les plus values j’envisage de faire quelques appartements en meublé et le reste en Nu sous le régime de la loi Causse.
Cela me semble plus « simple » et fiscalement plus avantageux que les montages SCI-Holding, non? Ou est ce que je me trompe?
Merci
Vous, vous êtes sur de l’immo en nom propre. Je vais donc supposer que vous n’avez pas de problème s’agissant de l’imposition frappant vos revenus d’activité : sans doute êtes vous une profession indé à l’IR, ou alors un salarié : en ce cas vos revenus ont déjà été imposés, il n’est donc plus question de chercher à défiscaliser de ce côté-là… Du coup l’argent est dans votre poche et vous pouvez sans difficulté en faire ce que vous voulez.
Les montages IS c’est pour ceux qui cherchent 1) à réduire l’impôt sur leur revenu et ce 2) pour pouvoir le réinvestir massivement. Si vous n’êtes pas concerné par l’étape 1 vous pouvez faire en nom propre avec des dispositifs spécifiquement immo.
Par contre attention :
c’est pas du tout optimisé dans une perspective de transmission ;
s’agissant du Cosse (et non pas « Causse » !) on est sur de l’immo « social » donc avec des perspectives de plus-values parfois hum-hum ; de plus le revenu est peu fiscalisé mais il est aussi plafonné ! Il va donc falloir faire très attention sur la rentabilité et choisir le « bon » bien, dans la « bonne » zone ;
ces dispositifs sont temporaires ; une fois la convention terminée…
Vous, vous êtes sur de l’immo en nom propre.
Non, je compte créer en SCI à lR pour commencer, j’étais indépendant, mais depuis la crise je n’ai plus vraiment de revenus…
J’ai des fonds propre à investir, mon notaire m’a conseillé une SCI à l’IR pour chaque bien, et je fais la transmission à mes enfants avant l’achat du bien qui sera dans la SCI
Je souhaite tirer des revenus de ces biens sans me faire assassiner …
le « bon » bien, dans la « bonne » zone ;
Oui, j’ai bien étudié les prix au Mé à 'achat, et le prix du M2 à la location
ces dispositifs sont temporaires ; une fois la convention terminée…
Ce qui est pris est pris, je peux ensuite changer mon fusil d’épaule
Avec du démembrement de propriété sur les titres de SCI je suppose ? Si oui, c’est classique mais toujours efficace.
Si vous prenez l’argent c’est un revenu qui sera imposé.
On peut défiscaliser (en principe par l’IS) ces revenus si c’est de l’argent… que vous ne prenez pas pour satisfaire des besoins persos. Mais sinon…
Ce qui est pris est pris, je peux ensuite changer mon fusil d’épaule
On voit mal comment… à part faire l’opération en SCI dès le début et opter pour l’IS une fois la convention Cosse terminée ! Mais en ce cas pourquoi ne pas être parti sur l’IS dès le début ?!
D’abord un grand merci pour ce forum fort instructif.
Avec ma femme nous avons pour projet d’acheter un bien immobilier via une SAS avec pour objectif :
de réaliser une division foncière pour une cession de terrain
de mettre la maison en location
de faire de la SAS une holding en réinjectant le cash dans une sci IR (si j’ai bien suivi le sujet)
Avec ce type de montage est il possible de se louer pendant un temps la résidence acquise à soi même ? (A un loyer au niveau de marché)
La SAS dans ce cas de figure peut elle devenir la holding ? Malgré le fait qu’elle détienne un bien ? L’objectif est de lancer nos opérations avec cette première acquisition tout en ayant une résidence principale en location
)
