Vous allez perdre l’exo de taxation sur la plus-value en cas de revente de la résidence principale…
Une scigp peut gérer des immeubles et des valeurs mobilières. 
La perte de l’exonération de taxation sur la plus value aura lieu que je réalise ce montage avec une SAS ou SCIGP non ?
Si oui, je comprends en effet votre avis.
Par contre, pourquoi « conseiller » une SciGP ? Je me suis un peu renseigné aujourd’hui et j’ai du mal à en saisir l’attrait par rapport à une SAS ?
Pour être avantageux fiscalement, quand le taux marginal d’imposition est élevé, la SCIGP doit être passé à l’IS. D’ailleurs le passage à l’IS change t il les règles concernant les comptes consolidés, le CAC mais surtout sur l’exonération de prélèvement sociaux des dividendes ?
C’est perdu dès qu’on relie à de l’IS en direct ou en indirect.
La scigp ne pose aucun problème pour faire de l’immobilier. La sas n’est pas faite pour ça.
Pas compris votre histoire de passage à l’IS de la scigp. Elle est toujours à l’IS ! Sinon ça n’a aucun sens… pas compris non plus cette histoire d’exo de prélèvements sociaux, ils sont dus pareil en sas et scigp…
Je me suis perdu avec le fait que ca soit une SCI avec un raccourci SCI = IR. En effet, une holding est toujours à l’IS
Merci de vos éclairages
Concernant les PS : Holding : avantages et inconvénients de la société civile
« Le gérant non rémunéré ne doit donc pas payer de cotisations minimales, comme c’est le cas pour les travailleurs indépendants. De plus, les dividendes versés par une société civile patrimoniale ne sont donc pas assujettis aux cotisations sociales, même si le gérant associé est majoritaire. »
Bonsoir,
Tout d’abord un grand (immense) merci pour toutes ces connaissances que vous acceptez de nous partager. J’aimerais vous faire part de ma situation actuelle afin d’avoir votre avis (évitons la boulette).
Nous sommes 3 associés en processus d’achat d’un immeuble qui sera rénové en 12 appartements, ainsi qu’un terrain associé à ce bien. L’idée est la suivante :
- Faire 4 appartements à vendre pour se verser des « dividendes » ou à louer si pas possible
- Faire 8 appartements à louer
- Céder le terrain divisé en trois, une parcelle par associé afin que nous puissions construire nos RP dessus individuellement
Mes questions sont les suivantes :
- Est-il dangereux de revendre des biens en SCI (recalcification en marchand de bien ?)
- Dans ces situations décrites ci-dessus, SCI a l’IR ou a l’IS, avec ou sans holding ? (j’ai bien lu mais notre situation est assez atypique)
- Est-il possible d’effectuer la division du terrain puis de revendre la propriété à chacun des associés de façon personnelle ? (achat des parts des autres associés uniquement ou rachat de 100% des parts à la SCI comme le bien va sortir de celle-ci ?)
- Une SCI recalcifiée en marchand de bien engendre-t-elle la recalcification de chacun des associés en marchand de bien pour leurs activités en nom propre ?
Globalement, j’aimerais avoir votre avis avisé. Rien n’est encore fait pour ce projet, seule l’offre d’achat est signée. Pour info, un des associés et moi-même possédons déjà des biens en nom propre en LMP.
Bien cordialement,
Thomas.
Bonjour,
Pourquoi cette question, vous avez peur de tomber sur un os ?!
(oh que j’ai honte…)
Déjà, là, divisez avant et faites une vente par parcelle directement aux individuels ! Et dépêchez-vous d’en parler au Notaire car ça ne se fait pas en 5 minutes…
Pour le reste je n’ai pas d’avis tranché, pas assez d’éléments.
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En effet, nous sommes très jeunes et ultra novices à ce niveau d’activité, la crainte étant de panifier quelque chose qui fini par tomber en lambeaux sur une « simple » recalcification alors que sans elle, tout irait pour le mieux dans le meilleur des mondes… ! Nous ne souhaitons pas revendre directement 4 appartements, mais plutôt d’étaler les choses afin de récupérer des fonds pour ensuite lancer d’autres projets. D’où la question importante de la recalcification ! Alors encore une fois si vous avez des conseils en tête, n’hésitez pas ce sera plus que bienvenu.
Merci pour la réponse au sujet de la division, je vais voir comment on peut faire cela avec mon notaire dès demain !
Bien cordialement,
Thomas.
RE-QUA-LI-FI-CA-TION ! Nom de Zeus !
Le reste est un poil plus complexe. Là, j’ai un peu de mal à le faire en forum, au bout d’un certain temps y a que le contact direct qui marche…
Oups mon correcteur ne connaît pas ce mot et me corrigeait à chaque fois sans que je le vois, my bad mon cerveau m’effaçait ça en relisant !
Comment peut-on procéder en direct ?
Bien cordialement
Clic gauche sur ma photo, « message direct ». 
Bonjour tout le monde,
J’ai lu la plupart de ce fil, c’est fascinant.
Pour ma part, j’ai la situation suivante :
J’ai fixé mon EURL imposé sur la cybersécurité en février dernier, je fournis des services de gestion de projet en finance informatique. Je suis actuellement en poste à long terme chez Auchan Retail France Work Time. J’ai relativement peu de charge de travail et une activité très régulière. Facturation mensuelle, paiement 45j fdm (je passe par un intermédiaire qui gère des freelances, maintenant c’est presque la norme). Je n’ai pas arrêté de travailler pendant l’isolement.
Bref, ayant de petites dépenses, je cours vraiment le risque de me lancer dans la sécurité de l’information, et, avant tout, j’essaie d’utiliser les bénéfices et l’argent reçus de mes activités.
J’ai donc pensé à créer une holding qui détiendra les actions à la fois de ma société et de la SCI (au départ).
Quelle est la qualité de l’idée et quels pièges éviter ? Mon activité est encore récente, évidemment pas pour cette année, mais j’aimerais l’étudier pour 2021, donc je prends les devants.
Merci!
Impossible à dire, cela dépend de vos projets…
Même réponse… un schéma adapté à l’un se révèlera inadapté à un autre, il n’y a pas de réponse standard…
Bonjour,
Avant tout un immense merci pour cette mine d’informations de qualité.
Je viens de rejoindre ce forum dans le but de poser quelques questions supplémentaires sur ce sujet.
Avec mes deux frères, nous souhaitons démarrer des investissements immobiliers. Notre situation :
- 37 (moi-même), 34 et 32 ans, revenus confortables
- les deux aînés pacsés avec enfants, le dernier en concubinage
- je suis expatrié et non-résident fiscal, donc tous mes revenus en France sont directement soumis à un IR de 20%
- les deux autres en TMI de 30%
- le deuxième est propriétaire de sa résidence principale, et d’une holding regroupant son activité professionnelle (chiropracteur) et la SCI à l’IS qui détient son cabinet
- pas de patrimoine immobilier pour les deux autres
Notre objectif : investir dans des immeubles de rapport financés par emprunt au maximum (110% idéalement) qui s’autofinancent, et réinvestir les bénéfices dans d’autres biens pour développer le patrimoine. On parle de location nue. A priori une SCI par bien, mais rien d’arrêté. Nous ne cherchons pas à tirer de revenus / dividendes à court ou moyen terme, mais plutôt à préparer nos retraites et transmettre notre patrimoine. De même les PV à la revente ne sont pas l’objectif (même si évidemment on peut toujours être amené à vendre pour un tas de raisons).
Nous allons bien-sûr consulter un/des professionnel(s) pour structurer notre projet. Pour l’instant nous faisons un tour d’horizon général et cherchons à formaliser toutes nos demandes. Le montage holding + SCI IR a retenu mon attention et j’ai les questions suivantes :
- ce montage semble-t-il adapté, au vu de nos objectifs et de notre situation ? (ça n’est peut-être pas le seul, mais devons-nous le « shortlister » parmi ceux à étudier sérieusement ?)
- ou a contrario, est-il plutôt recommandé lorsque le sujet de la PV à la revente se pose, grâce à la possibilité qu’il offre de casser le lien SCI/holding ?
- sachant que l’un d’entre nous a déjà sa holding, vaut-il mieux créer une holding unique dont nous serions chacun associé à hauteur du tiers des parts, pour détenir toutes les SCI (enfin disons 97%, plus 1% pour chacun d’entre nous) ? Ou une holding par personne, dont celle déjà existante, chaque holding étant associée à hauteur du tiers des parts de chaque SCI ?
- est-on bien d’accord que dans le cas d’une holding détenant exclusivement des SCI à l’IR, la notion même de régime mère-fille ou d’intégration fiscale disparaît ? Et qu’on se retrouve dans une sorte de « super-intégration » dans laquelle les bénéfices des SCI peuvent être remontés vers la holding sans les 5% ni même les 1% de quote-part ?
- que faire lorsqu’on approche du seuil des 38 k€ : peut-on casser le lien holding / SCI pour certaines d’entre elles (peu importe le montage pour ce faire) et récupérer les parts des SCI en nom propre pour aussitôt les placer sous une nouvelle holding, et recommencer ?
- quid du risque d’abus de droit lorsqu’on procède à ce transfert de parts pour des raisons principalement fiscales ? J’ai lu plus haut qu’il n’y avait pas de risque, mais j’ai du mal à comprendre pourquoi.
- les conventions de trésorerie au sein du groupe ont-elles les mêmes principes / la même utilité suivant que les SCI filles sont à l’IR ou à l’IS ?
- Enfin, si c’est le montage que l’on choisit, et question j’imagine triviale : faut-il plutôt démarrer simple avec juste une SCI, et basculer vers un schéma holding quand ça devient financièrement ? Ou y a-t-il un avantage à monter l’usine à gaz dès le début ?
Merci beaucoup d’avance pour vos réponses !
Bien cordialement,
Julien
Honnêtement, avec vos ambitions et vos objectifs et toutes vos questions, une consultation avec un fiscaliste (et pas un CGP commercial bancaire) serait sans doute plus appropriée qu’un forum (oui ça coute cher, mais au moins pas de boulettes)
Bonjour,
Données insuffisantes.
Ecrire « a contrario » puis dire la même chose : mon cerveau a explosé.
Données insuffisantes. Mais sur le principe j’ai tout de même une nette préférence pour la réponse B.
Oui.
On va dire oui… même si juridiquement ce n’est pas tout à fait comme ça que ça marche.
On se calme, on parle de titres sociaux et pas de produits d’épicerie ! Non. On ne voit pas l’intérêt d’ailleurs : vous entrez juste dans la tranche d’imposition à 26,5, c’est tout. Cela dit pour l’éviter il y a une parade évidente et simplissime : passer une des SCI à l’IS avec régime mère fille ; et paf vous augmentez la surface d’application du taux réduit… et vous maintenez le taux d’imposition de la holding à 15%.
Dans la perspective que vous décrivez, heu si, c’est risqué…
Oui.
A mon sens, si et seulement si vous êtes vraiment décidé à mettre en oeuvre un jour ce montage il est plus simple et moins onéreux sur le long terme de le faire d’emblée. Si vous préférez limiter vos dépenses au début vous pouvez faire en plusieurs temps mais sur le long terme vous y perdrez.
Oui c’est bien évidemment prévu, comme je l’indiquais. Nous préparons actuellement cette consultation, et mes questions avaient pour but de baliser un peu le terrain.
Bonjour Maître,
Merci infiniment pour votre réponse.
Tiens… Avec quelles données supplémentaires peut-on se faire une bonne idée de l’adéquation de ce montage à notre cas ?
J’en suis navré, j’espère qu’il va s’en remettre… il me semblait pourtant que le cas où on cherche à revendre est le contraire de celui où on ne cherche pas à revendre 
Plus sérieusement, avec ces deux premières questions je cherche à préciser les cas dans lesquels ce montage est tout indiqué, pour voir si ça nous concerne ou pas.
Oui j’y avais pensé, on peut toujours faire ça et c’est simple. C’est juste qu’on se retrouve en IS sur IS, et qu’on perd un peu l’intérêt du montage IS sur IR.
Je comprends que ça concerne mes combines d’épicier. Et dans le cas où on rompt le lien holding - SCI un an avant la revente pour bénéficier du régime des PV immobilières à l’IR et non professionnelles ?
Là c’est mon cerveau matheux qui est au bord de l’explosion avec ce « si et seulement si » pas très licite, mais ça va, je le vis bien 
Encore un grand merci à vous !
La liste n’est pas limitative et elle n’est pas standard, aucun dossier n’est identique à un autre… Ca ne s’examine pas sur un forum.
Ici par exemple votre environnement familial est assez complexe et il faudra examiner les buts persos de chacun. En général je n’aime pas une holding unique pour une fratrie si elle est purement financière ; j’ai la position contraire si elle est animatrice…
1er tiret : « est ce adapté », 2d : « est-ce recommandé ». Donc oui mais qui que quoi hein bon.
C’est évident. Mais on se rend compte assez souvent en cours de route que l’on n’en a pas besoin pour tel ou tel immeuble. Il faut juste ne pas faire opter à l’IS la mauvaise SCI, c’est du vécu…
Là aucun souci (c’est le retour des titres vers une nouvelle holding qui me faisait rugir…).
Il y a même des techniques encore plus optimisées qui permette de rompre le lien de façon indolore mais on sort du cadre d’un forum.
Merci infiniment pour vos explications. C’est parfaitement clair.
Bon OK j’admets que ça n’était pas un modèle de rédaction…
En attendant je cherche toujours un résumé des cas typiques dans lesquels ce montage est particulièrement indiqué. Mais quant à savoir si ce truc existe…
C’est à dire qu’il n’y a pas de « cas typiques dans lesquels ce montage est particulièrement indiqué »… cela dépend de facteurs multiples et certains sont éminemment subjectifs. On est dans le conseil personnalisé, pas sur un « produit » standard.