Pour juillet, avoir une SCI, c’est toujours possible. 
Signature vers le 15 juin dernier délai pour être sûr d’être immatriculé en juillet je dirais.
Par contre ne tardez pas. On peut lire un peu partout que faire une SCI est très simple. En soi c’est vrai. Sauf que les précautions à prendre sont multiples et insoupçonnées… et qu’il y a un petit million de trucs qui peuvent vous retarder.
Et faites d’autant plus attention qu’en cette sortie de confinement tout ne refonctionne pas parfaitement.
Bonjour Vincent, je viens d’avoir au téléphone un expert comptable près de chez moi. Le but étant de prendre rendez-vous avec lui et de mettre en place ce montage.
Il m’a répondu qu’il n’y avait aucun intérêt à faire ce montage et qu’il fallait simplement créer une SCI à l’IS. Les prélèvement sociaux étant de toute façon faramineux et dans tout les cas, il reste préférable de payer l’impôt à l’IS.
Qu’en pensez-vous?
Si je ne me trompe pas,
A l’IR avec un TMI de 30% il faut ajouter 17% de CSG
A l’IS c’est 15% + 30% à partir du moment où on se verse un salaire! Est ce que sur ce salaire est soumis ensuite à l’IR?
Si jamais votre but est d’en rester à ce seul investissement immo et si vous n’avez pas peur de la taxation sur la plus value à la revente, ok.
Par contre si votre but est de réinvestir dans une stratégie d’investissements diversifiés c’est idiot.
Et dans un schéma IS sur IR… on est à l’IS ! Donc entre IS sur IR et option directe à l’IS, fiscalement c’est pareil.
L’intérêt du montage est tout au contraire évident.
Par ailleurs dans une société on ne se verse pas un salaire : on perçoit des dividendes ou une rémunération de fonctions de dirigeant ; dans les deux cas c’est évidemment soumis à l’IR - et éventuellement cotisations sociales.
Bonjour,
Merci à tous pour la qualité des questions et l’implication de Vincent Billette.
J’ai 2 SCI en IS en immeubles de rendement (>10-12%) sur lesquelles je ne me pose pas la question d’avoir une plus value car ce n’est pas l’objectif. Je me posais la question du montage Holding IS sur SCI IS en régime mère fille avec aussi des convetions de tréso car je pourrais monter prochainement un SASU pour du conseil en ingénierie.
En lisant ce forum, je comprend que l’idéal aurait été des SCI IR avec une holding IS associée très majoritaire de ces SCI IR.
J’ai plusieurs questions:
*** Comment est déterminé le résultat de la SCI IR qui a un associé à l’IS? Qu’est ce qui est déductible du résultat de cette SCI? En SCI IS il y a toute sorte de frais: représentation (restos etc…), formations immos, IK, amortissements immeuble qui sont déductibles et permettent d’avoir un résultat faible. Mais si la SCI est à l’IR avec un associé IS comment faire? Il faut calculer la quote part de tout cela pour le seul associé IS? Si c’est le cas je ne vois pas en quoi la gestion est plus simple qu’une SCI IS classique et du coup je ne vois pas un réel avantage en coût de gestion.
*** Le plan qui consiste à ce que la holding is revende (ou donne? est-ce possible?) ses parts à une personne physique 1 an avant une revente d’immeuble pour éviter la plus value pro me parait trop beau pour être vrai: Dans mon cas qui ne recherche pas de plus value reelle, ça serait 0€ impots à la revente… Y a t-il vraiment facilité que la holding is donne ces parts? Si oui ça serait top, sinon s’il faut les acheter je vois 2 soucis: impot+ps (ou flat tax) sur plus value de cession mobilieres pour la holding is car les parts de la holding auront été très valorisées en disons 20 ans et le 2ème souci serait qu’il faut avoir les moyens d’acheter ces parts qui valent très cher après 20 ans !!!
*** Tout ça se recalcule mais je me demande si dans mes sci IS cela vaudrait le coup de repasser en IR et de revendre mes parts perso à une holding IS pour ensuite pouvoir bénéficier du montage avant la revente…
Merci d’avance Vincent Billette si tu as des commentaires!!!
Bonsor,
Hé ben pas forcément justement ! Puisque :
L’inconvénient c’est le régime de taxation des plus values ; mais si vous dites que cet inconvénient ne vous pose pas de souci - exemple le plus évident : vous ne voulez pas revendre - l’option directe à l’IS vous permet d’avoir le taux réduit de 15% sur chaque SCI. Un des défauts de l’IS sur IR c’est le taux réduit uniquement sur la holding alors qu’elle concentre les résultats des filles et on a donc vite fait de dépasser le seuil du taux réduit une fois que l’on a des filles qui génèrent des bénéfices.
Bonne réponse. 
Là, il faut poser la question à un comptable mais c’est toujours moins cher qu’une compta directe IS.
C’est pourtant vrai. La plus value de cession de l’immeuble sera imposée selon le régime des plus values immos et non des plus values pros mais attention ! On ne bénéficiera pas de l’abattement pour durée de détention puisque l’on ne sera proprio que depuis 1 an.
Question tranchée : l’option IS de la SCI est irréversible… C’est d’ailleurs un autre avantage de l’IS sur IR : on peut changer d’avis et faire opter les sociétés cibles à l’IS…
Par contre vous pouvez encore muter vos titres à une holding IS avec option mère-fille : si vos deux SCI IS génèrent des bénéfices cela permettrait de faire remonter ces résultats vers cette holding en franchise de taxations sur les dividendes - et cette holding pourra réinvestir. Alors qu’aujourd’hui si vous voulez réinvestir les profits des SCI, vous êtes obligé de vous distribuer des dividendes - taxables.
L’option IS n’est plus irrévocable depuis 2019, il est possible de la revoquer pendant les 5 premières années, c’est pour cela que je pensais à ça…
*** Le plan qui consiste à ce que la holding is revende (ou donne? est-ce possible?) ses parts à une personne physique 1 an avant une revente d’immeuble pour éviter la plus value pro me parait trop beau pour être vrai: Dans mon cas qui ne recherche pas de plus value reelle, ça serait 0€ impots à la revente… Y a t-il vraiment facilité que la holding is donne ces parts? Si oui ça serait top…
Vincent: "Quel est votre point de vue sur la donation de parts ou bien une vente de parts à « prix d’ami »?
Vos SCI ont moins de 5 ans ?
De plus, attention : cette renonciation à l’option IS emporte les conséquences d’une cessation d’activité. Mais quid si vous couplez la renonciation à l’option IS de la SCI et donc son retour à l’IR à un rattachement de cette SCI IR à une holding IS ? Je ne vais pas vous mentir : à cette heure je ne sais pas le gérer.
Précisez le contexte ?
La « contextualisation », c’est très tendance… 
Une a 3 ans, l’autre quelques mois.
Est-il possible que la holding cède ses parts de la sci ir gratuitement à moi en perso 1 an avant la mise en vente immeuble sans que ce soit considéré comme un abus de droit fiscal? (tout ça dans le but d’échapper à la forte plus value professionnelle en cas de vente immeuble)
« votre naïveté est touchante. »
C’est non. On va plutôt annuler la participation de la holding avec une réduction du capital de la SCI, par exemple.
C’est pour cela que je disais que cela me paraissait trop beau pour être vrai!!!
Quelle serait donc la limite de bonne pratique de valeur de revente de parts ? 50% de sa vraie valeur?
100%…
Cela dit si la vente ne donne pas au cessionnaire le contrôle de la société on admet une décote. 20%, ça passe assez facilement.
Bonjour Maître,
Récemment inscrit sur le forum je n’ai pas la possibilité d’engager une discussion par message privé avec vous, en ce sens, peut-être pouvez-vous engager la discussion ?
Je m’interroge sur ce montage d’Holding SCI et j’aurai quelques questions à vous poser avant de me lancer dans ce projet !
Merci d’avance et bonne journée
Bonjour à tous,
Merci Mr Billette pour votre expertise, les réponses apportées aux investisseurs de cette discussion sont très enrichissantes !
De notre côté nous sommes à l’heure actuelle en train d’investir sur des biens immobiliers et nous arrivons à l’étape suivante ou nous nous demandons s’il est judicieux de continuer avec la même SCI, en créer une autre ou faire une holding.
Voici notre patrimoine actuel :
Nous souhaitons investir de nouveau dans un bien immobilier avec les bénéfices réalisés par la SCI.
Pour le moment nous ne cherchons pas à nous verser les dividendes mais bien réinvestir.
Le petit soucis c’est qu’à la fin de notre prêt dans notre SCI à l’IS, nous allons arriver vers les 40.000€ de bénéfices et passer dans la tranche à 28% d’impôts sur les sociétés.
Nous souhaitons bien réfléchir à la meilleure solution long terme avant d’acheter autre chose.
Notre question est donc :
Etant donné qu’il y aura 3 sociétés à gérer au lieu d’une seule nous nous demandons si cela est judicieux et quel choix vous préconisez de votre côté.
Merci d’avance pour votre retour 
Mauvaise, très mauvaise idée…
Je vote B, résolument. Pas seulement pour le taux réduit : c’est aussi bien plus souple en termes de gestion patrimoniale surtout si vous avez d’autres projets derrière. A voir ensuite de voir le surcoût en termes de gestion sociétaire avec votre comptable mais s’il est amorti par l’économie d’IS il n’y a guère à hésiter.
Pouvez-vous m’expliquer pourquoi svp ?
Nous avons acheté ces biens sans apport en ayant pour but qu’ils s’autofinancent durant nos 20 ans de prêt, ce qui est le cas.
Avec l’amortissement du bien via SCI à l’IS + les travaux, nous ne payons même pas d’IS depuis plusieurs années et nous n’avons aucun projet de revente.
D’accord, et de ce que je comprend vous conseillez une SCI à l’IR sous la holding ?
Cela ne va pas nous ajouter des revenus foncier et donc des impôts en plus en IR ? Ou la holding empêche cela ?
Merci pour votre retour
C’est évident. L’amortissement n’est pas éternel, la preuve, vous allez maintenant vous taper de l’IS ! Le souci est qu’avec deux SCI vous auriez tout eu au taux réduit…
Et ne pas avoir de projet de vente je veux bien sauf que par contre vous allez bien avoir un jour le projet de transmettre… (oui, la mort est une des deux conséquences inéluctables de la vie, donc ça se prépare) L’intérêt patrimonial d’avoir une SCI par immeuble conserve donc un sens même si le but n’est pas de vendre.
Ah, là vous allez plus vite que moi ! Oui, j’affectionne l’IS sur IR. Mais je note que vous semblez très attiré par le bénéfice du taux réduit de 15% et que vous n’avez pas de projet de revente. Ca plaide plutôt pour des cibles IS. Et oui, si une SCI IR est rattachée à une holding IS vous n’êtes pas personnellement imposé, les bénéfices ou les pertes de la SCI augmentent ou réduisent la base imposable de la holding.
Oui à la fin de l’amortissement nous aurons de l’IS à 15% jusqu’à 38.000€ (nous ne dépasserons presque pas avec les biens actuels) puis éventuellement 30% pour les dividendes, soit 45% le jour où on arrête d’investir. Mais, en IR avec une TMI de 30% + 17.2% de prélèvement sociaux (soit 47.2%), je ne vois l’intérêt de l’IR que si on dépassait largement les 38.000€ de bénéfices.
… D’où notre recherche actuelle pour éventuellement créer une autre SCI et holding pour le prochain investissement
Bien sûr, quelle est la différence pour la transmission à nos enfants entre IS et IR si on les mets dans la société ?
D’accord, là par contre avec une holding je comprends l’intérêt. La holding peut avoir un taux réduit à 15% ? Il me semblait que non à moins qu’elle n’ai qu’un certain pourcentage de la SCI IR… ?
Ben je vous ai pas parlé d’IR, ça tombe bien. 
Question bien trop vaste, cela dépend du schéma global. Cela dit le dernier qui m’a mis son enfant dans des SCI IR sans réfléchir à la structuration, ça s’est fini au tribunal…
Elle peut, sans condition.
Et je réfléchirais à un rattachement de la SCI existante à l’IS à la holding, aussi.
Oui, si on fait une holding, il va falloir y songer sérieusement (faut-il lui céder quasiment la totalité ? 98% holding, 1% pour ma femme et 1% pour moi ?).
Par contre, niveau achat ou cessation des parts, ce sera totalement nouveau pour nous…
Le prix des parts pour la holding se calcule en fonction du capital de la SCI lors de sa création ou en fonction de l’estimation des biens qui la compose ? (nous pouvons prendre l’exemple d’un capital lors de la création de 1.000€, avec maintenant une valeur immobilière des biens de 500.000€ et trésorerie de 20.000€)
En tout cas merci pour votre retour 
Je simplifierais les choses en les apportant en nature en capital, pas en les vendant. Rattachement 99%. Estimation valeur vénale actualisée, en n’oubliant pas les passifs.
