D’accord, là vous m’avez un peu perdu ahah.
L’apport en nature pour rattacher 99% correspond à un apport financier dans cette SCI IS par la holding ? (si c’est une nouvelle holding, elle n’aura rien d’autre à apporter de toute façon)
Cet apport sera t-il conséquent ? Si oui, nous ne pourront pas le faire 
Pas du tout.
Vous avez aujourd’hui des parts de SCI. C’est un bien que vous possédez.
Si vous voulez créer une holding, vous devez lui faire des apports.
Vous pouvez créer une holding en lui faisant apport de numéraires. C’est ce que vous avez fait pour la SCI. Il faudrait ensuite qu’elle achète les titres de SCI.
Mais y a plus simple : vous créez la holding en faisant apport directement des titres de SCI eux-mêmes… la création de la holding et le rattachement de la SCI existante se font en une seule opération ; et y a aucun flux financier du coup.
Ah d’accord ! Je n’avais absolument pas envisagé cette solution et ne savais pas que c’était possible de « transvaser » des titres de cette façon.
Merci encore pour vos conseils, c’est très instructif 
Bonjour Vincent,
Malgré ma lecture attentive de toutes vos réponses, très pertinentes, je n’ai pas réussi à trouver mon cas particulier 
Du coup je me permets d’intervenir sur ce fil ! Et merci d’avance pour votre avis éclairé, si possible.
En résumé (enfin, j’essaye…)
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je connais (un peu) le mécanisme de holding en SAS, qui possèdent des % de différentes sociétés, dont une SCI familiale, dans l’optique de transmission de patrimoine à mes enfants, avec dividendes de société qui permettent de compenser les dettes de la SCI (emprunts par ex.)
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je souhaite rapidement créer cette holding SAS, mais aucune idée de la répartition entre ma femme et moi (pacsés)
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car je vais créer une SAS pour mon activité de consultant (actuellement microentrepreneur), avec x % détenu par la holding - CA annuel moyen estimé : 140k€, je suis en train de réflechir pour répartir, après charges, entre salaire de président et dividendes
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je souhaiterai créer également la SCI familiale (x % par la holding, et x% par ma femme ?), sachant que nous voudrions investir 50k€ cette année suite à revente de parts de SCPI que j’ai acquises il y a + de 10 ans, donc en achetant avec la SCI soit des SCPI à crédit, soit des (très petits !) biens sur Paris comme cave par exemple pour usage personnel. ; et utiliser la SCI pour acheter un autre bien plus important d’ici qq années (résidence principale - cependant pour mise à disposition gratuite pour les associés, cela veut dire IR, donc voir à ce moment là si SCI spécifique à créer ?)
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De plus, ma holding possèdera entre 5% et 40% d’autres petites sociétés commerciales (en cours de rédaction des pacte d’associés), pour environ 25k€ de dividendes cette année
Mes principales questions sont :
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répartition sur ma holding avec ma femme ?
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les x% sur ma société doivent être 99 pour la holding et 1 pour ma femme ou moi ?
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les x% sur la SCI idem ? (99/1)
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si nous achetons un bien avec la SCI, le mieux à crédit, comment financer les remboursements mensuels d’emprunts, en attendant la remontée des dividendes sur la holding ? (régime mère/fille sur ma société SAS --> pas avant fin 2021 si je considère la fin du 1er exercice)
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quid si achat de résidence principale future avec SCI (autre à créer spécifiquement et à l’IR pour mise à dispo?)
J’espère avoir été assez précis, mais si besoin je peux compléter !
Merci d’avance
Bonjour,
Aucune idée. Ici c’est d’abord une réflexion sur votre Pacs qu’il faut mener.
Aucune idée : cela dépend de votre stratégie de prélèvements et de la force de frappe financière que vous voulez pour la holding (cela dit ça semblerait logique).
En général c’est ce qui se pratique.
En général si on crée une holding c’est tout de même pour rattacher à 100% ou approchant…
Là, pas compris. Quel rapport avec les dividendes ?! C’est la SCI qui emprunte ! Pas la holding !
Question trop vaste pour y répondre sur un forum surtout après une journée de 10 heures qui n’est pas finie. 
Merci Vincent pour vos réponses.
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Sur le sujet des dividendes, je pensais au régime de l’intégration fiscale, mais en effet il faudrait que ce soit la holding qui emprunte si je comprends bien (et non la SCI).
Du coup le remboursement mensuel d’emprunts peut-il être réalisé par versement mensuel par la holding et sans que cela engendre des coûts fiscaux ou autre supplémentaire ? Ou il faut un autre moyen ? -
Sur les 99/1 hors holding, de ma compréhension, obligé a minima pour la SCI car pas possible 100%
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Pour la holding, en effet cela dépend de ma réflexion vs Pacs, mais si on va plus loin dans le futur, de ma compréhension, d’un point de vue transmission patrimoniale, il faudrait que ma femme et moi cédions des % à mes enfants au fur et à mesure, et peut-être que vis à vis des emprunts pour les biens achetés via la SCI, cela peut avoir son importance?
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Enfin, si vous pensez que cela est nécessaire et que vous avez du temps à me consacrer pour réaliser une étude « rapide » avec mes éléments chiffrés détaillés (notamment pour les coûts engendrés par la compta de mes différentes sociétés…), avec grand plaisir !
A discuter en MP si vous voulez (tout travail méritant salaire bien entendu !)
Encore merci
Ben non… emprunt par la SCI.
D’où le « approchant ». 
A priori non.
Volontiers.
Attention, pour les frais de compta par définition ça m’échappe complètement, n’étant pas comptable…
Je vous le confirme. 
Bonjour,
Tout d’abord je souhaite vous remercier de ce forum que je trouve extrêmement intéressant.
J’ai un compromis de vente en cours pour mon prochain investissement et la question de créer une sci IR se pose et plus tard une holding.
La comptable dit que c’est intelligent, un notaire dit que ca revient presque au même et mon conseiller financier en banque me dit d’acheter à titre personnel et de faire simple.
J’ai 36ans, sans enfants, peut-être 1 dans le futur… mais mon objectif est de construire un parc immobilier et devenir rentier autant que puisse se faire si la banque me suit.
Pour résumer : j’ai 2 appartements un en location nue (6100€/an) et l’autre chez moi mais que je vais mettre en lmnp (8000€/an). Ma résidence principale sera dans mon prochain achat, je vais déménager.
Prochain achat en cours, il y a 2 appartements, 1 chez moi et 1 en nue (6700€/an) et un local commercial (4200€/an).
Mon activité en auto entrepreneur est en moyenne à 15 000€/an en développement.
Objectif long terme : Investir dans d’autres immeubles de rapport et devenir rentier.
Acheter mon prochain investissement en SCI IR pour plus tard le chapeauter par un holding et ainsi bénéficier des avantages fiscaux, puis le jour où je souhaite revendre des biens je casserais la holding pour retomber en SCI IR et baisser les plus-values. Sans oublier les frais comptables ect…d’un tel système.
OU
Simplement rester en personnel, continuer en m’endettent avec des nouveaux investissements avec travaux, refaire une façade sur un bien amortis et continuer de défiscaliser ces travaux toujours dans le but de réduire les impôts sur le revenu. Et je peux revendre dans 30 ans sans PV…si les lois ne changent pas, ce qui est loin d’être sûre.
Une forme de divertification semble intelligente au vu d’un futur incertain et de lois qui changent constamment.
Quel axe choisir selon vous, continuer à titre personnel en s’endettent ou construire un système de SCI IR et Holding?
Bien cordialement
Adrien
Bonjour,
Et le souci est que les 3 peuvent avoir raison !
Entendons-nous bien : il n’y a pas un schéma meilleur qu’un autre ; sinon on ne ferait plus que celui-là…
Il n’est pas vraiment possible de vous conseiller un système plutôt qu’un autre ; trop d’inconnues dans votre cas quant à votre évolution dans l’avenir. Et une situation de départ un peu compliquée, pas étonnant que vous ayez des sons de cloche variables.
Vous êtes au micro-BNC ou BIC ? Et si vous êtes déjà proprio avec deux immeubles ? Vu vos revenus, comment faites vous pour rembourser les prêts ?
Bonjour à tous,
Je regarde actuellement le meilleur moyen d’acquérir un bien immobilier (et également le détenir).
Après quelques recherches j’étais partie sur une idée de constitution SCI IS, financement par emprunt directement avec la SCI IS et éviter la PV ultérieure des parts en vendant le bien.
Ensuite j’ai vu que je pouvais avoir beaucoup d’avantages de la SCI IS '(amortissement, charges déductibles) avec le statut LMNP donc j’allais partir sur cette idée.
Et voila que je lis vos posts sur la détention de la SCI IR par une SCI IS. Sur le principe, de pouvoir bénéficier des avantages de l’IS je comprends (la SCI IR étant translucide).
Toutefois :
- vous dites que cela évite les frais de gestion de la SCI IS directe => Mais si nous constituons notre Holding SCI IS nous même, les frais de gestion s’y retrouvent non ?
- quel est réellement l’avantage de la Holding IS plutot que la SCI IS directement ? Je ne saisis pas. Ca fait créer 2 sociétés plutôt qu’une pour un même effet non ?
Merci à vous
Bonjour à tous,
Quelques petites questions sur le montage souvent évoqué de la Holding à l’IS et de la SCI à l’IR.
Dans le cas où la SCI dégage des bénéfices :
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Pour le % que je détiens en nom propre, les bénéfices sont imposés dans ma déclaration d’IR.
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Le reste des bénéfices remontent dans la holding
Dans mon cas la holding serait une EURL (il s’agit de ma société commerciale qui apporte de la trésorerie à la SCI par compte courant d’associé).
Comment sont imposés les bénéfices remontés si je souhaite me verser de la rémunération? (IS, puis charges sociales, puis IR?)
Dernière petite question, dans le montage que j’évoque, suis-je obligé d’amortir mon bien ? (je voudrais si possible éviter la douloureuse à la revente du bien)
Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour,
En IS sur IS, vous avez une compta IS dans la holding + une compta IS dans chaque SCI fille. En IS sur IR, une seule compta IS + des comptas IR dans les filles, je vous assure, c’est pas le même prix.
Par contre, là en effet attention. Si vous avez une seule SCI et aucune intention d’en créer d’autres, une holding IS sur une SCI IR ne vous donne qu’un avantage : la réversibilité de l’IS. Cet avantage est-il déterminant ? Parfois oui, souvent non. Une holding est intéressante dans une perspective de développement d’un patrimoine mais si vous êtes dans une perspective plutôt statique, de ce point de vue c’est en effet surdimensionné.
Voilà.
Voilà bis.
Attention à l’IS d’une façon générale. C’est un mode d’imposition optimisé pour de l’argent dont on n’a pas besoin pour les besoins de la vie courante (à répéter en boucle…).
J’ai une mauvaise nouvelle pour vous… 
C’est oui chaque fois qu’un associé d’une SCI est une société.
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Merci beaucoup pour cette réponse (et pour toutes les autres que vous faites)
En effet ça pique 
Je commence à me demander si ce montage (avec une EURL pour ma part) est vraiment judicieux… Car entre la triple imposition (IS + CS + IR) pendant la détention du bien et l’impôt sur les plus values à la sortie, l’imposition me semble extrêmement forte.
Je vais refaire mes calculs sur un fichier Excel
Ne serait-il pas mieux de se verser des dividendes? (serait-il par exemple possible d’ajouter la trésorerie au capital de l’EURL, puis d’apporter ensuite cet argent en compte courant d’associé à la SCI?)
Je comprends, merci Vincent pour ce retour.
Si votre but est de vous distribuer l’argent, j’ai un énorme doute. Vous perdez a priori sur les deux tableaux, c’est un peu ce que je pressentais dans mon post précédent…
Cela signifierait en clair que la SCI a besoin de cet argent… et je vois mal alors pourquoi la rattacher à la SARL…
Deux cas intéressants en tout cas car démontrant que le montage holding n’est pas toujours adapté aux besoins exprimés. 
C’est un outil intéressant, certes, mais un outil parmi d’autres.
Car la trésorerie est présente dans l’EURL et que j’aurais aimer l’investir dans l’immobilier
Vous m’avez perdu… Vous voulez toucher l’argent en dividendes ou le réinvestir ?! 
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Merci pour votre retour,
Je suis au BIC en réel pour un appartement loué en nu et le 2nd en meublé en lmnp.
Je suis propriétaire des 2 appartements. La mensualité est de 505e/mois, le revenu locatif est de 1175e/mois.
Mon prochain achat est l’immeuble de 2 appartements et le local commercial. Ici aussi, les mensualités de 780e/mois seront remboursées avec des loyers mensuels de 900e/mois + 1 appartement qui sera chez moi.
Ces 2 projets immobiliers s’autofinancent donc avec un bénéfice résiduel de 790e/mois qui couvre les charges fixes et autres.
Après mûre réflexion, je vais acheter cette immeuble (2 eme projet d’investissement immo) à mon nom.
Si je dois faire un apport à une prochaine SCI dans le futur, je le ferai. Il semblerait que les coût ne soient pas si important.
C’est clairement une mauvaise idée en termes de plus values.
[passage erroné, supprimé]