Le but est d’utiliser la trésorerie de mon EURL pour investir dans l’immobilier et pouvoir toucher des revenus complémentaires (peut importe la forme : dividendes ou salaires).
Quelle pourrait-être la meilleure solution dans ce cas ? (même si je comprends bien qu’il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte)
En essayant de trouver le sommeil cette nuit j’ai pensé à une solution potentielle :
Créer une SCI à l’IR (Détenue à 95% par moi et 5% par mon EURL) avec un capital faible.
Faire ensuite un apport en Compte Courant d’Associé de la trésorerie de l’EURL vers la SCI
A première vue cela me permettrait de limiter à 5% des revenus de la SCI le système de triple imposition dans l’EURL (IS, CS, IR) que j’évoquais plus haut.
Est-ce que je fais fausse route ?
Bravo, prêt consenti hors convention de tréso, vous êtes l’heureux gagnant d’un contrôle fiscal. Et en plus vous conservez l’imposition aux revenus fonciers dans la SCI ; et même si vous évitez un contrôle il faudra rembourser cette avance donc à titre perso vous ne toucherez rien mais serez imposé ! Sauf à opter à l’IS dans la SCI et en ce cas vous retrouvez le pépin de la plus value - et vous devez toujours rembourser l’EURL et payer des dividendes pour sortir de l’argent.
Vous êtes deux sur le fil en ce moment, je vous mélange un peu là… Ok, donc c’est vous qui avez une EURL et non Adrien Charles… vous voulez sortir combien de l’EURL pour ce projet immo ?
On va être clair, y a pas de solution miracle pour faire les deux à court terme. Si vous touchez un revenu il est fiscalisé, c’est comme ça. Donc la parade possible c’est mettre en place des montages permettant d’utiliser l’argent sans le toucher.
Si vous voulez poursuivre ces deux objectifs, il faut devenir maire de Levallois-Perret ou premier ministre d’abord puis prendre un très bon confrère en pénal des affaires.
D’accord je comprends
Le but n’est pas de « gruger » le système mais juste de ne pas prendre le chemin le plus fiscalisé car la il me semble très très lourd (IS sur le trésorerie, IS + Charges Sociales + IR sur les loyers, IS à la revente du bien)
Environ 75K de trésorerie
Pourquoi ne pas investir directement dans l’EURL dans ce cas ?
75 000… C’est un peu juste mais tout de même conséquent. On pourrait envisager des montages plus exotiques mais on sort du cadre d’un forum.
C’est contre indiqué pour des tas de raisons… Exemple, en termes de gestion patrimoniale ; supposons que vous vouliez transmettre une partie de votre immobilier sans transmettre une partie de votre activité pro ; si tout est dans la même société vous ne pouvez pas ; en transmettant une partie des titres vous transmettez une parie de tout… et en majorant d’autant la valeur de ce qui est transmis donc la base imposable…
Je comprends (dire que mon précédent expert comptable spécialisé dans l’immobilier m’avais conseillé ce montage …)
A 25 ans j’admets que la transmission n’est pas encore un sujet pour moi.
De toute façon investir directement dans l’EURL n’allègera pas la pression fiscale.
Bonjour,
tout d’abord merci pour tout ce partage de connaissance, c’est très instructif pour des néophytes comme noir.
J’ai également une interrogation sur un montage, voici ma situation:
je dirige une EURL, qui dégage des bénéfices (environ 40K)
en couple nous possèdons notre résidence principale en NP ainsi qu’un autre appartement (sur lequel il nous reste 6 ans de remboursement de prêt)
Nous souhaitons faire un achat immobilier , afin de constituer un patrimoine à transmettre à nos enfants,
cependant un autre achat en NP ou simplement en SCI IR nous plomberait fiscalement au niveau de nos revenus.
Le montage holding IS sur SCI IR semble le plus approprié , en effet, si j’ai bien compris, la SCI étant transparente, elle fonctionnera fiscalement comme une SCI IS (et donc n’augmentera pas nos revenus).
Admettons que nous gardions ce schéma pendant une vingtaine d’année, si nous devions vendre , le point noir qui est la PV sur valeur comptable (fortement diminuée par les amortissements) pourrait être contournée pas un rachat l’année précédente des parts sociales de la SCI à la holding, la PV serait alors sur un fonctionnement des PV des particuliers, et cela serait même possible en prolongeant ce schéma pendant encore 20 ans de bénéficier des abattement pour durée de détention.
Si jamais c’est bien cela, j’ai encore 2 interrogations:
comment se passe le rachat des parts sociales de la SCI détenues par la holding ? Comment sont calculées leur montants et cela signifie que nous devrons prendre de notre argent perso pour les payer et ils se retrouveront alors dans le la holding (détenue par nous)?
par ailleurs, j’ai dis que je dirigeait une EURL dégageant des bénéfices, est-ce que je peux l’inclure dans ce montage , en la faisant par ex détenir par la holding sous un régime mère-filles (car les 2 sont à l’IS) et faire remonter donc remonter des dividendes vers la holding faiblement taxés (car IS déjà payé dans l EURL) et comment la holding peut alors utilisé cette remontée d’argent dans le cadre de la SCI pour faciliter l’achat immobilier(apport en capital, en compte courant …)
Pour ceux qui m’ont lu jusqu’au bout merci, et pour ceux qui en plus pourront m’éclairer merci beaucoup !!!
Hein ? Ah non. Si l’on est NP, on n’a pas la possession. Quelque chose ne va pas, là. Qui est usufruitier ?
Oui.
C’est exactement ça.
Non, pas forcément ; il est possible de faire une réduction de capital avec attribution en nature de titres de SCI. Pas de flux financier en ce cas.
Il y a même d’autres techniques encore plus optimisées.
Oui. En EURL on pourrait même envisager de ne pas créer de holding en plus mais d’en faire une holding mixte.
Quant à la sortie des fonds, la base en général c’est création d’une SCI filiale de la holding IS qui lui fait un apport en capital - lequel n’est pas taxé en distribution.
Vincent, merci beaucoup pour ces précisions mais j’ai encore quelques zones de flou:
Cela signifie, que lorsque moi en tant que personne physique (qui détient disons 1% des parts de la SCI) je veux récupérer les 99% autre parts que détient la holding, c’est possible en réduisant le capital et en m’attribuant les titres? Mais la holding se trouve alors dépossédée des parts sans aucune contre-partie (alors qu’elle avait potentiellement fait des apport (cf question sur l’EURL ci-dessous)? Et ceci sans taxes?
Ok, si j’ai bien compris , l’apport en capital est ce qu’il me conviendrait (l’apport en compte courant n’étant en fait qu’un prêt que la SCI devra un jour remboursé avec interêts). Mais en ce qui concerne cet apport, il faut qu’il soit proportionnel à la répartition des parts que je désire entre moi personne physique (1% de la SCI) et la holding (99%). Donc si j’apporte moi 10€ en capital, la holding doit apporter 9990€ ?
Et cela croise mon interrogation précédente , lors de la récupération des part détenues par la holding, le fait qu’elle est fait un apport conséquent en numéraire ne pose pas de problème pour récupérer ces titres? (car en gros , le flux financier, transiterait de mon EURL vers la holding puis vers la SCI , donc je trouve étonnant que je puisse au bout d’un moment récupérer complétement les part de la SCI sans tenir compte de cela)
C’est beaucoup plus clair, j’ai encore une petite interrogation:
un autre montage sui semblait courant était de démembrer les part de la SCI (la holding prenant l’usufruit pour une durée temporaire disons 20 ans et la personne physique la nue propriété). Les nus propriétaire récupérant au terme des 20 ans la pleine propriété et bénéficiant de facto des règles sur les PV des particuliers (la holding ayant pendant les 20 ans amorti le bien et été imposé aux règles de l’IS)
Cela semble depuis 2020 plus difficile à justifier vis a vis d’un abus de droit avec le fameux « exclusivement fiscal » transformé en « principalement fiscal ».
Par rapport au montage dont nous venions de parler , quel sont les différences en terme de risque de requalification en abus de droits au vu de cette modification de loi?
Et enfin, vers qui se tourner pour faire ce type de montage, avocat fiscaliste j’imagine? A quel cout ?
J’ai remonté la quasi intégralité de ce topic c’est passionnant.
De mon coté j’ai la situation suivante:
J’ai monté mon EURL, imposé à l’IS en février dernier, je réalise des prestations de gestion de projet informatique finance. Je suis actuellement sur une mission longue durée chez Auchan Retail France. J’ai assez peu de charges et une activité très régulière. Facturation mensuelle, règlement 45j fdm (je passe par un intermédiaire qui gère les freelance, c’est quasi la norme maintenant). Je n’ai pas arrêté de travailler pendant le confinement.
Bref ayant peu de charges, je risque de vraiment douiller en IS, et surtout je cherche à profiter des bénéfices et de la trésorerie généré par mon activité.
J’ai donc réfléchis à la création d’une holding, qui posséderait des parts à la fois de ma société, mais également d’une SCI (dans un premier temps).
L’idée est elle bonne et quels sont les pièges à éviter? Mon activité étant encore récente ce n’est évidemment pas pour cette année, mais j’aimerai m’y pencher pour 2021, du coup je prends les devants.
La holding n’est pas strictement obligatoire. Vous pouvez faire de l’EURL existante une société mixte, holding + activité.
Attention, rien ne vous interdit de faire une holding IS ; avantage, vous aurez le taux réduit deux fois, sur deux masses de revenus - ceux de la holding et ceux de l’EURL - alors qu’avec une société mixte unique on applique le taux réduit une fois sur une seule masse ; mais inconvénient, ce sont des frais de gestion en plus et un schéma plus complexe.
Bonjour à tous,
Quel fil de discussion passionnant !
Mais malgré ça, j’ai encore du mal à me faire un avis… si vous pouvez m’éclairer…
Ma situation:
J’ai 23 ans, je suis employé à 1850€ net par mois (+ un 13eme mois), et une évolution salariale dans les 3 années à venir (2000 - 2150 - 2300).
J’ai acheté mon appartement T3 il y a 1 an, en résidence principale (165 000€ sur 25 ans).
J’ai également acheté un garage en nom propre en Novembre 2019 (21500€ comptant, loué 125€ par mois)
Mon projet:
Je souhaiterais me lancer dans un investissement locatif, pour commencer un appartement T1/T2.
Le but est qu’il s’autofinance en 15 ans environ. Je n’ai pas besoin de complément de revenu à l’heure actuelle.
Je réfléchis également à ce que la SCI rachète ma résidence principale dans quelques années…
Qu’en pensez vous ? Je ne sais pas vers quel statut/montage m’orienter…
LMNP au réel ? SCI IS ? SCI IR ? Montage avec Holding ?
PS: En parallèle, mon père pense également créer une SCI familiale en vue d’une transmission progressive.
Très sincèrement, c’est impossible de vous répondre, là, comme ça… On ne sait pas ce que vous voulez faire des immeubles à terme, on ne sait rien de votre TMI, on ignore tout de votre situation familiale, on ne sait même pas si vous voulez louer en nu ou en meublé…
En effet, j’ai oublié de préciser certains éléments…
Aujourd’hui, je suis célibataire et souhaite acheter « seul » quoi qu’il en soit (éventuellement associé avec mon père si besoin est…).
Le but est de commencer à développer mon patrimoine et de capitaliser sur leur location le plus longtemps possible. Je ne souhaite pas les revendre dans 5/10 ans.
Je me dis que par contre, dans 15/20 ans, à la fin de leur financement, ils me permettront de dégager des revenus supplémentaires ou du moins, me permettre de continuer à acheter d’autres biens.
Je pense partir sur une location meublée, qui me semble plus adaptée au niveau fiscal.
Cela étant, très pifométriquement, si vous partez sur un LMNP, avec aucune perspective de revente avant 10 ans cela plaide pour une acquisition en individuel plutôt qu’en société.
Bonsoir et merci pour toute cette expertise, ma situation est la suivante : nous disposons avec mon épouse d’une société holding avec 2 filiales, une à l’ IR et la seconde à l’ IS .
La holding a une dizaine d’années et a été créée pour des raisons professionnelles ( holding de reprise ) .
Aujourd’hui elle a engranger pas mal de réserve et paye environ 30.000 € d’ IS par an . Elle dispose donc d’une capacité d’emprunt assez conséquente .
Je me questionne aujourd’hui sur l’investissement Immobilier qui n’est pas mon domaine de prédilection.
Quel est la meilleure option :
Investissement immeuble résidentiel ?
Investissement murs commerciaux ?
Le tout dans une SCI à l’ IR détenu au maximum par la holding ( a moins que dans mon cas la SCI serait mieux à l’ IS )
Si l’investissement est en SCI a l’ IR, est il amortissable dans la SCI, et dans ce cas vient il créer du déficit dans ma holding de façon à réduire mon IS ?
En vous remerciant d’avance car l’investissement immobilier me rebute d’un côté mais d’un autre côté je pense que ce serait une suite logique à ma situation.
