Les ressources sur l'immobilier

immobilier

(Benjamin Bnds) #1

Salut,

Dans la lignée du post Générer des revenus passifs
Auriez-vous des ressources online pour se cultiver sur l’immobilier, en général (locatif, commercial, etc.), pour un “débutant”.


Générer des revenus passifs
(Camille Roux) #2

Tu recherches quoi comme ressources ? Des moyens d’investir dans l’immobilier ? Tu as des exemples de ressources que tu as repérées ?


(Benjamin Bnds) #3

Je recherche plutôt des tutoriels qui vulgarisent les notions de l’immobilier, comme la rentabilité par exemple.
Pour le moment j’ai noté très peu de ressources.
Celle-ci est sympatique mais peut être trop dézoomée : http://jeserairentier.com/comment-investir-dans-immobilier/

Sinon il y a L’immobilier pour les Nuls mais je ne l’ai pas (encore ?) acheté.


(xmaximin) #4

Je pense que le plus excellent comme démarche c’est d’essaye de se rapprocher d’investisseurs privée à succès et d’essayer de les prendre pour mentor pour les trouver il faut essayer de fréquenter les endroits ou a priori ils fréquentent.
Mais je pense que dans l’immobilier comme dans les affaires en générale le bon sens suffit.

  • acheter pas chère
  • vendre cher.
  • avoir un cash flow positif sur une opération pour continuer d’avoir l’aval de la banque pour le prochain investissement.
  • Le premier investissement doit être super bon
  • bien s’entourer d’une bonne équipe capable de faire de bon travaux même sur des appartements pas forcément top.
  • avoir un oeil pour créer de l’espace sur des petits apparement et de l’imagination pour voir quel type de client(si c’est du saisonniers) ou locataire peuvent venir dans l’appartement
  • ce qui est important c’est la localisation

Bref pleins de points qui relève du bon sens.
Après je pense qu’il faut avoir des “combines” pour trouvé les bonnes affaires avant les autres pour se faire je pense qu’il faut se constituer son réseau.


(Karim) #5

Bonjour,

Un avocat spécialiste en droit immobilier a fait quelques bouquins sur le sujet: JL Leboulch
http://recherche.fnac.com/ia103539/Jean-Louis-Le-Boulc-h

J’ai trouvé “Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts” très intéressant sur le montage de sociétés (le système SCI+SARL familiale vaut à lui seul le détour) ou le système de déficit foncier expliqué chiffre à l’appui par ex. (PS: j’ai un petit doute, je ne suis plus sure que c’est dans ce bouquin que j’ai vu ça… à vérifier).
Bref, tout ça pour dire que l’immo c’est avant tout de la fiscalité et la manière de jongler avec.


(Pierre-Alexandre Kofron) #6

Salut,

Je connais pas mal de monde avec une certaine réussite dans l’immobilier, et le consensus (que tu retrouveras ailleurs sur la toile) est souvent le même : l’âge d’or est bel et bien passé. Maintenant, les prix sont chers, les locataires paient moins facilement qu’avant et sont très bien protégés, les coûts ont augmenté…

Le bien autofinancé est aujourd’hui une chimère qu’on te vend sur des blogs de gourous. En matière d’investissement, j’essaie en général de faire attention à ceux qui essaient de me vendre une méthode “qui fonctionne” pour s’enrichir : s’il y a un produit à vendre en parallèle du blog (ebook, séminaire, etc) c’est très suspect : si ça marche si bien, pourquoi la personne ne garde-t-elle pas le bon plan pour elle et surtout, pourquoi le besoin de vendre la méthode ? Tu trouveras des dizaines de gourous français te vendant l’immobilier aujourd’hui. En règle général, ils te vendent une stratégie qui fonctionnait il y a dix ans… Le 7% net n’est guère plus accessible aujourd’hui.

Mais je digresse !

Il y a un topic d’une valeur inestimable sur le forum HFR en termes de retour d’expérience et d’analyse : http://forum.hardware.fr/hfr/Discussions/Societe/achat-immobilier-krach-sujet_35843_1.htm

Il faut être prêt à creuser, mais la première page est déjà très formatrice et regorge de liens utiles !

Mon avis : malgré le dégonflement récent de la bulle en france (10%, ce qui n’est rien comparé à la croissance vertigineuse de la bulle), les prix sont toujours beaucoup trop hauts, par contre les taux sont bas. Les rendements locatifs sont faibles et ne justifient pas l’effort, sauf si l’on prend en compte la fameuse “sûreté de la pierre”.

A moins d’être un spécialiste, je privilégierai l’investissement d’une partie du patrimoine dans l’immobilier uniquement pour protéger son capital !


(xmaximin) #7

Oui de l’immobilier classique c’est 7% ou 10% oui et encore…
Mais de la location saisonnière la on peut aller bien plus haut selon les biens. Tout dépends du bien que tu trouves à quel prix et à combien tu le retape. Mais c’est clair que ce n’est pas la poule aux oeufs d’or(par extension aucune affaire de ne l’est car tout est difficile)
(ps: tu as raison il faut se méfier des gourous qui eux se font de l’argent en vendant leur méthode ce qui leur permet d’avoir des fonds pour se constituer leur capital immobilier beaucoup plus tranquillement que ceux qui l’écoutent…)


(Karim) #8

Depuis 2011 les prix n’ont baissé que de 5,4% dans l’ancien et la demande reste très forte en France.
Ce chiffre englobe toute la France, or les régions les plus dynamiques économiquement continuent leur hausse.

Pour HFR, l’ensemble de ces prédications de krach (qui tournent depuis 2008…on l’attend toujours en France) se basent sur une vision erronée, un mauvais positionnement et une mauvaise utilisation de l’outil.

  • Vision erronée: Le foncier à une réelle valeur, c’est bien de lire “père riche, père pauvre” qui nous explique le contraire mais la France ne sont pas les US (les discussions sont très influencées par la pensée US).
    Depuis la fin de la 2nd guerre mondiale et ce malgré plusieurs baisses (dont les reprises étaient toujours de plus belles), l’évolution de la valeur de l’immobilier en France à toujours été supérieure à l’inflation.
    Sur la durée d’un prêt, la valeur d’un bien n’a jamais baissé en France.

  • Mauvais positionnement: l’immobilier n’est pas fait pour le spéculatif court/moyen terme. C’est, et ça a toujours été le cas, un investissement à long terme.
    Quand on veut jouer avec l’immobilier comme on joue en bourse, c’est à dire se croire dans un casino, on se plante… et après on vient pleurer sur HFR (quelques uns ont du investir dans des programmes de défiscalisation: le gros attrape couillon ou tout le monde se retrouve à vendre en même temps aux mêmes endroits…pas étonnant que ça baisse et que personne ne veuille achéter).

  • Mauvaise utilisation de l’outil: l’immobilier est avant tout basé sur l’optimisation fiscale.
    Le choix du montage juridique (plusieurs structures), de la fiscalité (choix du type de location en fonction des législations) ou de l’utilisation de certains levier (comme le déficit foncier) par ex. sont essentiels dans un investissement immo. C’est même la base avant de se lancer.
    Un truc pas trop compris dans le fil de discussion HFR.

Certes le bien autofinancé va devenir le saint graal, mais l’immobilier permet toujours de se constituer un capital sur 15/20 ans en ne contribuant qu’à hauteur de 20 à 30%.
Quel autre investissement le garanti?.. aucun!

Bref, toujours se méfier du contenu d’un forum


(Pierre-Alexandre Kofron) #9

Prédire qu’un investissement sera toujours gagnant (“ça ne peut que monter”) c’est quand même risqué ! Je ne suis pas toujours d’accord avec le consensus HFR mais cela m’a quand même remis en question dans ma réflexion sur l’investissement immobilier. L’immobilier est soumis à un ensemble de facteurs externes complexes et le marché peut s’écrouler sans prévenir.

Les agents immos que je vois, ça se plaint quand même beaucoup de la difficulté à vendre et de la baisse du volume de vente. Il y a des achats qui se signent avec une décote de 50% par rapport au prix demandé… Alors oui, à Paris il y a de la demande… Mon opinion reste que s’endetter sur 25 ans ou plus ce n’est pas une décision économique saine. Pour investir, pourquoi pas. Mais c’est comme tout :

  • Il faut du temps ;
  • Il faut s’y connaître ;
  • Et de l’argent

Pour des rendements… moyens, actuellement ?

Mauvais positionnement: l’immobilier n’est pas fait pour le spéculatif
court/moyen terme. C’est, et ça a toujours été le cas, un investissement
à long terme.
Quand on veut jouer avec l’immobilier comme on joue en
bourse, c’est à dire se croire dans un casino, on se plante… et après
on vient pleurer sur HFR (quelques uns ont du investir dans des
programmes de défiscalisation: le gros attrape couillon ou tout le monde
se retrouve à vendre en même temps aux mêmes endroits…pas étonnant
que ça baisse et que personne ne veuille achéter).

Correct. Mais et le risque de ne pas pouvoir assumer les frais, la perte de locataires, le prêt ? La bourse peut aussi être vue comme un outil long terme : sur le long terme, le CAC40 a fait quoi, 10% par an en moyenne ? Pourtant si t’es rentré au sommet de la bulle des années 2000, tu as perdu de l’argent…

Mauvaise utilisation de l’outil: l’immobilier est avant tout basé sur l’optimisation fiscale.
Le
choix du montage juridique (plusieurs structures), de la fiscalité
(choix du type de location en fonction des législations) ou de
l’utilisation de certains levier (comme le déficit foncier) par ex. sont
essentiels dans un investissement immo. C’est même la base avant de se
lancer.
Un truc pas trop compris dans le fil de discussion HFR.

C’est vrai, sauf que le déficit foncier te contraint à en refaire ad vitae eternam. Et le reste, c’est de l’optimisation fiscale, un mécanisme présent dans chaque catégorie de création de richesse. Pas grand chose à voir avec le fait que les prix soient trop hauts actuellement, amha.


(Karim) #10

C’est ce qui n’a pas été compris.
Peu importe que le cours de l’immo monte ou descende:
J’achète un truc 100 et il en vaut 80, 15 ans plus tard… et alors, je n’ai mis que 20 à 25% au départ (je te renvoie à mon précédent post).
Soit 25 au max: si ça vaut plus que 80, j’ai toujours gagné 55!

Mais peu de chance que ça arrive, depuis le début du 13eme siècle, le cours de l’immobilier sur Paris (ce qui donne quand même une image de ce qui se passe en France), il n’y a eu que 4 chutes: suite à la peste noire de 1348, la guerre de 100 ans, Les 2 guerres mondiales.

Si ça chute comme annoncé (tel un krack) c’est que la France est en guerre sur son territoire… et là le cours de l’immo sera notre dernière préoccupation.

Après le cours de l’immo peut reprendre sa place dans le tunnel qui représente le cours des années 1965/1999 (ou ça à peu oscillé), j’ai du mal à le croire, mais peu importe j’aurais toujours gagné 30 ou 35 (cf 1er paragraphe).

Je crois que tout est dit:
Tu penses comme un spéculateur (tu penses rendement) et non comme un investisseur (je pense capital)


(Benjamin Bnds) #11

Saut que tu auras fait un mauvais investissement et que tu aurais gagné plus si tu avais placé ton argent sur un actif sans risque à la banque ou un tout autre investissement immobilier avec une meilleur rentabilité.
Tu reviens toujours à l’actif sans risque qui a un rendement très faible. Si ton investissement à un rendement inférieur, alors ta stratégie est perdante.

Même si tu gagnes des sous, elle est perdante en relatif à l’actif sans risque.


(Karim) #12

un capital de 25 placés à 3,5% net permet de récupérer un capital de 40, 15 ans plus tard.
2 fois moins que dans l’immo (dans l’hypothèse du pire des cas voir la même chose dans le cas peu probable d’une descente dans le tunnel dont je parlais).


(Mathis) #13

Si tu veux une forme de tutoriels , il y a Olivier Seban qui fait des vidés sur Youtube et qui a organisé un séminaire récemment à Miami , je ne sais pas si il est surtout centré sur la Floride :
https://www.youtube.com/user/OlivierSeban


(Pierre-Alexandre Kofron) #14

C’est ce qui n’a pas été compris.
Peu importe que le cours de l’immo monte ou descende:
J’achète
un truc 100 et il en vaut 80, 15 ans plus tard… et alors, je n’ai mis
que 20 à 25% au départ (je te renvoie à mon précédent post).
Soit 25 au max: si ça vaut plus que 80, j’ai toujours gagné 55!

[…]

J’attends tes cas d’études où tu n’apportes au total que 20 à 25 % de la valeur du bien…
Un cas d’école : un appartement en grande agglo de 65m² à 200k€ (bon prix). 20 à 25 % ça va être ton apport uniquement soit 40k€. En considérant un prêt sur 15 ans avec un taux de 2 % tu vas rembourser plus de 185k€ pour une mensualité d’un k€ environ. Tu ne loueras certainement pas cet appartement 1000€/mois, plutôt 650/mois hors charges, et il faut tenir compte du taux de vacance sur 15 ans (si t’arrives à 3% tu es bon). Supposons donc que tes loyers te rapportent 113k€.
185k - 113k = 72k plus ton apport, on est déjà à 112k payés sur les 200.

Et même si tu trouvais quelqu’un pour payer un loyer équivalent à ta mensualité, il te resterait :

  • Taxe foncière annuelle (grosse hausse à prévoir sur les prochaines années) ;
  • Charges de copro et petites réparations
  • L’augmentation de ton imposabilité à long terme

Ces calculs sont grossiers mais je t’invite à les affiner avec un simulateur d’investissement immobilier. Ceci dit cela peut rester une excellente idée, je souhaite juste nuancer la possibilité d’un capital acquis à long terme avec seulement 20 à 25 % de payé de notre poche.

Concernant ta remarque sur la spéculation vs le capital cela me semble incorrect : le rendement reflète aussi la faisabilité d’un projet et les spéculateurs cherchent les rendements extraordinaires, souvent sur du court/moyen-terme. Rendement et capital sont intrinséquement liés, on sait bien aujourd’hui que les revenus du capital augmentent et se dissocient de ceux du travail !


(Karim) #15

Si tu as des doutes, je ne vais pas chercher à te convaincre plus que ça.
N’investis surtout pas si tu penses que ça ne vaut pas le coup.

J’ai donné des pistes qui on fait que je suis proprio et que je n’ai plus de crédit sur le dos ou loyer à payer.
C’étais mon but, je l’ai atteints… fin de l’histoire.


(toto) #16

Salut Karim,
En 1991 il y a eu un énorme crack immobilier sur paris (quelques chiffres ici : http://esprit-riche.com/immobilier-1991 -retour-sur-la-crise-du-siecle/ mais tu peux les trouver partout sur le web)
Là nous sommes très très loin du tunnel de Friggit, et les prix sont bien au dessus de 91.
Si il y a éffondrement (je dis “si” car la conjoncture est différente de 91), les prix mettront 20 ans avant de remonter à leur niveau actuel !

Cela n’empêche que je suis d’accord avec toi :slight_smile: globalement en disant OK mais uniquement en jouant sur la fiscalité et uniquement pour un investissement de très long terme (par exemple préparer sa retraite). Sinon à bannir, trop risqué en ce moment.


(Philippe Larcher) #17

Le monde est vaste :slight_smile:


(Karim) #18

Voilà une vue globale pour se rendre compte de ce qu’est un crack

Je ne vois pas de crack en 91, seulement une baisse qui a certes couté chère aux spéculateurs cours termes mais qui n’a eu aucun effet sur un investisseur long terme.

Petit zoom:

Si 1991 a été un crack que dire de 2009/2010… absolument rien car ce ne sont pas des crack.
Une baisse ne dure jamais plus de 5 ans.

Mais je ne dois pas voir les chiffres et les courbes de la même manière (:


(toto) #19

Ok autant pour moi, je remplace donc “crack” par “bulle”
Le fond reste identique, l’éclatement d’une bulle fait qu’investir en point haut est très risqué à court et moyen terme.
=> ok si investissement de LT


(Nabil Lakhmissi) #20

Si je parle de l’ile de France, franchement c’est assez risqué. On a là l’une des régions les plus chères au monde en immobilier rapporté au pouvoir d’achat. On peut pas continuer comme ça et à défaut de crack, les prix vont stagner très très longtemps le temps que ca s’équilibre avec le pouvoir d’achat.


Proposé avec ❤️par Camille Roux